Areszed

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Proprietario Casa
Il precedente amministratore si è dimesso ed è stato nominato un nuovo amministratore che ha convocato l'assemblea in data infrasettimanale senza consultare preventivamente nessun condomino. Ora, nonostante ben 4 condomini su 6 non possano partecipare, il nuovo amministratore, adducendo la giustificazione di aver già inviato la convocazione, sposterebbe l'assemblea solo dietro pagamento di un compenso extra per assemblea straordinaria. È corretto??
Nel preventivo espone insoluti della precedente amministrazione e spese straordinarie per un nuovo impianto satellitare.
È' corretto mettere in preventivo ancor prima di aver deliberato tali spese e valutato eventuali preventivi?
Per gli insoluti, e' possibile prorogare eventuali esborsi fino ad avvenuto controllo da parte dei condomini sull'effettiva mancanza dei pagamenti?
Prego qualcuno di aiutarmi a fare chiarezza. Grazie!
 

gabrcasa

Nuovo Iscritto
strano

L'amministratore non ha l'obbligo di sentire preventivamente i condomini per fissare la riunione. Sembra invece scorretto chiedere un compenso extra per far slittare la riunione.
 

ergobbo

Membro Attivo
nonostante ben 4 condomini su 6 non possano partecipare, il nuovo amministratore, adducendo la giustificazione di aver già inviato la convocazione, sposterebbe l'assemblea solo dietro pagamento di un compenso extra per assemblea straordinaria. È corretto??

Non è scorretto.
I 4 condomini possono tranquillamente delegare qualcuno, magari con delega motivata.
Non credo che in fase di nomina abbiate concordato con l'amministratore che le assemblee andavano convocate solo nei fine settimana e dietro consultazione preventiva...

È' corretto mettere in preventivo ancor prima di aver deliberato tali spese e valutato eventuali preventivi?

Basta non approvare il preventivo... oppure approvarlo con la condizione dello stralcio delle spese.

Per gli insoluti, e' possibile prorogare eventuali esborsi fino ad avvenuto controllo da parte dei condomini sull'effettiva mancanza dei pagamenti?

L'assemblea può fare quello che vuole, compreso il decidere di non pagare affatto. Se poi gli insoluti riguardano la fornitura di carburante e, mentre aspettate che qualcuno controlli, vi ritrovate a Udine senza riscaldamento in pieno inverno, però, non date la colpa all'amministratore...
 

Areszed

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Proprietario Casa
A mio parere sarebbe un'assemblea ben poco democratica, con un solo condomino presente e 4 deleghe tutte a nome suo (peraltro non ammesso avere 4 deleghe per persona), visto che i proprietari sono 6 di cui uno rappresentato da inquilino con delibera limitata!
Secondariamente, si, abbiamo appena cambiato amministratore ed in fase di preventivo avevamo richiesto la disponibilità per il venerdì o sabato mattina, infatti abbiamo deciso di mettere a verbale, pena la decadenza di questo amministratore.
Buona norma ed educazione vorrebbe che, perlomeno nei piccoli stabili, l'amministratore concordasse preventivamente la data del l'assemblea in modo da evitare convocazioni inutili e assemblee deserte - che però guarda caso - generano poi assemblee straordinarie a pagamento!
 

Areszed

Membro Attivo
Proprietario Casa
Basta non approvare il preventivo... oppure approvarlo con la condizione dello stralcio delle spese.



L'assemblea può fare quello che vuole, compreso il decidere di non pagare affatto. Se poi gli insoluti riguardano la fornitura di carburante e, mentre aspettate che qualcuno controlli, vi ritrovate a Udine senza riscaldamento in pieno inverno, però, non date la colpa all'amministratore...[/QUOTE].

Lo scopo della mia domanda non è incolpare l'amministratore entrante per mancanze del precedente! Le utenze sono facili da controllare, perché gli insoluti appaiono sull'ultima fattura, non così trasparenti appaiono € 360 di manutenzione estintori che al ritmo di 40€ anno significano 9 anni di insoluti! Visto che la maggior parte dei proprietari ha acquistato circa 5 anni fa, mi sembra alquanto normale voler verificare A CHI debbano essere effettivamente imputate le spese. Oppure verifica messa a terra impianto contabilizzata annualmente....
E.... per finire, non vedo perché un amministratore non debba accordar si con il proprio "datore di lavoro condominio" per stabilire di comune accordo una data congrua per un'assemblea! Il condominio ha appena nominato, ma non ha ancora riconfermato la carica al l'amministratore entrante, in quanto questa sarebbe la prima assemblea!
 

ergobbo

Membro Attivo
Scusa Areszed, ma perché questo tono piccato nelle riposte?
Se ti rileggi il primo post, ti accorgerai da solo/a che molte informazioni fondamentali ce le stai dando solo ora...

A mio parere sarebbe un'assemblea ben poco democratica, con un solo condomino presente e 4 deleghe tutte a nome suo (peraltro non ammesso avere 4 deleghe per persona), visto che i proprietari sono 6 di cui uno rappresentato da inquilino con delibera limitata!

La legge non pone limiti al diritto di delega, quindi suppongo che questi vengano fuori da un regolamento condominio contrattuale.
Non entro nel merito della democraticità di un'assemblea fatta con condomini prevalentemente presenti in delega, ma torno a far presente che le deleghe possono anche essere "motivate", ossia contenere già le intenzioni di voto del delegante su uno o tutti gli elementi all'OdG.

in fase di preventivo avevamo richiesto la disponibilità per il venerdì o sabato mattina, infatti abbiamo deciso di mettere a verbale, pena la decadenza di questo amministratore.

Anche questo ce lo dici solo ora. Poi bisogna vedere se quello che avete verbalizzato è vincolante o meno per l'amministratore... che in ogni caso non decade automaticamente dalla carica per questo motivo.

Buona norma ed educazione vorrebbe che, perlomeno nei piccoli stabili, l'amministratore concordasse preventivamente la data del l'assemblea in modo da evitare convocazioni inutili e assemblee deserte - che però guarda caso - generano poi assemblee straordinarie a pagamento!

Concordare la data delle assemblee in base alla disponibilità dei condomini non è previsto da alcuna norma; al massimo si può parlare di cortesia e "buona pratica".
Diverso il discorso che fa il tuo amministratore - e in questo concordo con te - per cui andata deserta l'assemblea ordinaria le altre sono straordinarie e a pagamento.
Un'assemblea ordinaria andata deserta genera solo la convocazione di un'altra assemblea ordinaria.

Le utenze sono facili da controllare, perché gli insoluti appaiono sull'ultima fattura, non così trasparenti appaiono € 360 di manutenzione estintori che al ritmo di 40€ anno significano 9 anni di insoluti! Visto che la maggior parte dei proprietari ha acquistato circa 5 anni fa, mi sembra alquanto normale voler verificare A CHI debbano essere effettivamente imputate le spese. Oppure verifica messa a terra impianto contabilizzata annualmente...

Qui parliamo di 3 cose diverse:
Ok le bollette, sebbene la dichiarazione di regolarità sull'ultima fattura non rappresenti un titolo di pagamento;
La manutenzione ascensori costa da 9 anni 40 euro? Non avete avuto uno straccio di adeguamento? Tenetevi stretta la ditta!
A parte questo, però, la prima cosa che mi viene da pensare è che i debiti/crediti si prescrivono molto prima di 9 anni. La seconda è che tutti i controlli possono essere fatti consultando i documenti che l'amministratore DEVE mettere a disposizione dei condomini prima dell'assemblea.
Messa a terra contabilizzata annualmente? Se non avete fatto lavori sugli impianti non ha senso, a meno che non si tratti di un piano di accumulo (ma anche così sarebbe strano) destinato a questo scopo.
Comunque anche in questo caso potete controllare la documentazione PRIMA dell'assemblea.

per finire, non vedo perché un amministratore non debba accordar si con il proprio "datore di lavoro condominio" per stabilire di comune accordo una data congrua per un'assemblea!

Semplicemente, perché se lo fa, rischia di dover aspettare i ******* comodi di ogni condomino, mandarsi in vacca tutti i fine settimana (prendi un piccolo amministratore con una quindicina di condomini e moltiplicali per 2/3 assemblee l'anno), spendere un capitale di tempo e denaro in telefonate assurde...

Il condominio ha appena nominato, ma non ha ancora riconfermato la carica al l'amministratore entrante, in quanto questa sarebbe la prima assemblea!

Se lo avete nominato non ha bisogno di alcuna riconferma. Se poi non ne siete soddisfatti lo potete sostituire in qualsiasi momento, anche alla sua prima assemblea.

Pace e bene
 

Areszed

Membro Attivo
Proprietario Casa
La legge non pone limiti al diritto di delega, quindi suppongo che questi vengano fuori da un regolamento condominio contrattuale.
Non entro nel merito della democraticità di un'assemblea fatta con condomini prevalentemente presenti in delega, ma torno a far presente che le deleghe possono anche essere "motivate", ossia contenere già le intenzioni di voto del delegante su uno o tutti gli elementi all'OdG.
Vorrei ringraziare Ergobbo per la sua dettagliata analisi e risposta.
Per le deleghe verificherò il regolamento, ma 5 condomini su 6 desiderano essere presenti all'assmblea che è stata richiesta di comune accordo.

Anche questo ce lo dici solo ora. Poi bisogna vedere se quello che avete verbalizzato è vincolante o meno per l'amministratore... che in ogni caso non decade automaticamente dalla carica per questo motivo.
Noi condomini ci siamo già accordati per far mettere a verbale che le assemblee si faranno solamente in determinate giornate, qualora il nuovo amministratore non potesse soddisfare tale condizione, decideremo come comportarci.

La manutenzione ascensori costa da 9 anni 40 euro? Non avete avuto uno straccio di adeguamento? Tenetevi stretta la ditta!
A parte questo, però, la prima cosa che mi viene da pensare è che i debiti/crediti si prescrivono molto prima di 9 anni. La seconda è che tutti i controlli possono essere fatti consultando i documenti che l'amministratore DEVE mettere a disposizione dei condomini prima dell'assemblea.
In realtà non ho menzionato gli ascensori, ma la mantenzione degli estintori (esattamente 2) per i quali l'aministratore ha lasciato insoluti dal 2001.
Ovviamente, non essendo proprietari a quell'epoca, non intendiamo accollarci tali debiti, pregressi e prescritti.
Dopo quanti anni si possono considerare prescritti ?

Per quanto riguarda la verifica di messa a terra, ci risulta sia stata fatta nel 2011 e ovviamente la rifaremo nel 2013, ma non ogni anno visto che non sono stati effettuati lavori di nessun genere sugli impianti comuni,
Ringrazio per i consigli che mi sono sati dati e per i futuri.
 

Alessia Buschi

Membro dello Staff
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Vorrei aggiungere solo una cosa.

sposterebbe l'assemblea solo dietro pagamento di un compenso extra per assemblea straordinaria. È corretto??

Nel preventivo che l'amministratore ha redatto per la sua nomina, controllate se ha inserito anche un compenso extra per le assemblee straordinarie, perchè se non lo ha fatto, non gli sono dovute.
 

ergobbo

Membro Attivo
In realtà non ho menzionato gli ascensori, ma la mantenzione degli estintori

Pardon! Refuso mio...


Dopo quanti anni si possono considerare prescritti ?

Dipende dal credito/debito. In genere tra i 5 e i 10 anni. Su questo, però, c'è sicuramente chi ne sa più di me!


Nel preventivo che l'amministratore ha redatto per la sua nomina, controllate se ha inserito anche un compenso extra per le assemblee straordinarie, perchè se non lo ha fatto, non gli sono dovute.

Senz'altro corretto, ma credo che qui la questione sia sostanzialmente diversa...
Partiamo dal principio che il pagamento delle assemblee straordinarie è previsto (giusto per amore di comodità nella discussione). Se l'assemblea ordinaria va deserta, è corretto considerare la sua riconvocazione come assemblea straordinaria?
Secondo me no, almeno che la cosa non si ripeta in continuazione.

Se così non fosse, assisteremmo a convocazioni fatte nei giorni più assurdi e nei posti più assurdi (tipo il 24 dicembre alle 21:00, oppure a Villa Borghese...) solo al fine di intascare il compenso per l'assemblea successiva.
 

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