Atto nullo-che succede?

[47franco]

Buondi,

non riesco ad immaginare cosa comporta la richiesta di annullamento di un atto di compravendita per l’acquirente. Qualcuno può darmi un aiuto. Che pratiche occorre predisporre, che costi, che tempi. La nullità potrebbe essere invocata per la mancanza di una finestra monoanta nella planimetria allegata all'atto ed esistente nella realtà.
grazie e saluti

 

[condobip]

Leggi questi;
http://www.altalex.com/index.php?idnot=42702
http://www.studiolegale-online.net/contratti_03.php

 

[griz]

a prescindere dalle norme credo che la nullità di un atto debbe essere considerata quale extrema ratio, cioè vi devono essere situazioni tali che il bene non possieda le caratteristiche dichiarate e che non assolva allo scopo per il quale è stato acquistato
Una finestra che c'è e non è indicata in planimetria mi sembra una scusa dal valore sia giuridico che pratico abbastanza banale, ciò non toglie che una difformità catastale ed urbanistica può incidere sul valore del bene ma credo che se il compratore ha acquistato perchè l'immobile gli serve, le cose si possano sistemare

 

[condobip]

Tra l'altro e di solito chi acquista visiona l'immobile che desidera comperare e vede di persona se questa finestra c'è oppure no.

 

[griz]

Tra l'altro e di solito chi acquista visiona l'immobile che desidera comperare e vede di persona se questa finestra c'è oppure no.

beh... questo potrebbe essere il pomo della discordia: mi hai venduto un appartamento che ha una finestra in un locale e mi è piaciuto così, ora se la finestra è abisiva e l'abuso non è sanabile, devo chiuderla, mi trovo con un appartamento che pensavo di usare in un certo modo e che adesso devo modificare, questo potrebbe essere causa di annullamento, ma il tutto va visto con una certa cautela

 

[condobip]

Si va bene ma quando firmi il Rogito hai la possibilità di vedere gli atti, quindi anche la possibilità di visione della planimetria catastale allegata al rogito.
Quando ho acquistato un'immobile, non nuovo la planimetria era allegata al rogito.

 

[griz]

allora..
da quanto posso capire: la finestra esiste, il compratore ha visto l'appartamento con la finestra lì dov'è e gli è piaciuto, quindi ha comprato, il venditore ha sicuramente, se l'atto è recente, dichiarato la conformità della situazione catastale ed urbanistica e nessuno ha notato che la finestra esistente non era rappresentata: poi ci si accorge del problema e lo si butta sul tavolo
Può essere che un tecnico trovi la soluzione che dovrà essere a totale carico della parte che ha venduto ma il problema sussiste e l'acquirente ha il dititto di protestare ed il venditore ha il dovere di preoccuparsi in quanto, a prescindere dalla dichiarazione espressa oggi prevista, è implicito che se l'immobile ha un problema di abuso, questo c'è e il compratore è parte lesa

 

[condobip]

In una recente sentenza, il Consiglio di Stato (n. 2063 del 30.04.2013) ha confermato che la sanzione amministrativa comminata dal Comune quando non sia possibile procedere alla demolizione dei manufatti abusivi (i) non necessita di alcuna motivazione (neppure nel caso in cui sia intercorso un lungo lasso temporale fra l'abuso e la sanzione) e (ii) può essere comminata anche nei confronti dell'acquirente incolpevole che ne abbia scoperto l'esistenza dopo aver sottoscritto l'atto pubblico di compravendita.
...
http://urbanistica-mente.blogspot.it/2013/05/abusi-edilizi-sanzionabile-anche.html

 

[47franco]

In una recente sentenza, il Consiglio di Stato (n. 2063 del 30.04.2013) ha confermato che la sanzione amministrativa comminata dal Comune quando non sia possibile procedere alla demolizione dei manufatti abusivi (i) non necessita di alcuna motivazione (neppure nel caso in cui sia intercorso un lungo lasso temporale fra l'abuso e la sanzione) e (ii) può essere comminata anche nei confronti dell'acquirente incolpevole che ne abbia scoperto l'esistenza dopo aver sottoscritto l'atto pubblico di compravendita.
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http://urbanistica-mente.blogspot.it/2013/05/abusi-edilizi-sanzionabile-anche.html

Ringrazio tutti delle risposte molto importanti , ma solo giuridiche e non mi lasciano immaginare cosa puo verificarsi in pratica. Talvolta ho letto di nullita dell’atto di compravendita ma mi appare come un inferno che si minaccia ma non si sa bene cosa sia. Si possono recuperare i quattrini, mi auto rispondo: impossibile. L’appartamento viene devoluto in beneficenza? Oppure, dopo dieci anni l’acquirente ritorna nel pieno possesso del bene?

Sicuramente chiedere la nullità è l’ultimissima ratio, ma purtroppo mi occorre pensare anche questa per come sono andate le cose. Professionisti che mi hanno fatto scivolare in questa vicenda hanno azzardato sulla mia ignoranza, contando di non dovere rispondere dei propri comportamenti. Chiunque potrà affermare che io ho sottoscritto la planimetria e ne ero perfettamente consapevole. Per me è stato un momento unico, carico di tensione per la solennità con il quale mi appariva. Come potevano i miei occhi scovare un tratto mancante di matita? A questo punto la legge con chi starà? Anche io ho fatto un falso in atto pubblico.

La finestra c’è dall’origine della costruzione (a.1966); ed io ho firmato l’atto con planimetria senza finestra; come un pinocchio che si fa abbindolare dal gatto e la volpe, complice la mia ignoranza contro la velocità e destrezza del notaio-agente forse più della volontà del venditore . La finestra non è oggi sanabile per intervenute normative ed il ripristino al progetto originario comporta lavori anche all’appartamento del piano soprastante, anch’esso con finestra abusiva.

Grazie ancora a Condobip e Griz e se qualcuno ha una storia di dichiarazione di nullità da raccontare sarei particolarmente grato.

saluti

 

[Daniele 78]

Oltre a quello che ha linkato condobip bisogna vedere se nel contratto (qui non ne parla) se c'è una dichiarazione ai sensi del d.l 78/10 ossia sulla corrispondenza degli atti cartacei (catasto e comune) con la realtà.
http://www.e-glossa.it/wiki/nullità...za_oggettiva_o_soggettiva_(l._122$$2010).aspx

Inoltre bisognerebbe avere la datazione di questo atto, se anteriore a questa legge d.l 78/10, non può essere nullo ne annullabile, se è dopo....teoricamente potrebbe (visto che è una causa in più di nullità del contratto).
Tuttavia, cosa molto intelligente, anzichè annullare un compravendita per una finestra, si può chiedere tranquillamente a chi ce l'ha venduto di sistemarlo a sue spese in modo da avere piena corrispondenza tra Catasto, Comune e stato di fatto.