Successione e diritto di abitazione

[soldatino]

Cari amici amici del forum, mi trovo a chiedervi lumi su una questione nella quale mi sto arrovellando da tempo senza riuscire a venirne a capo, ma andiamo con ordine. Fino a qualche anno fa i miei suoceri erano proprietari della casa dove abitavano insieme al 40 %; il restante 60% era suddiviso in parti uguali tra i due figli degli stessi ed il sottoscritto. Poi mia suocera è venuta a mancare, per cui il suo 20% è andato in successione al marito superstite e ai due figli, per cui ad oggi la ripartizione vede mio suocero e i suoi due figli proprietari di una quota del 26,66% ed il sottoscritto con il 20%. Ora andiamo al quesito: come mai mio suocero, unico residente e occupante detta casa non gode del diritto di abitazione come coniuge superstite sull'intero immobile, così come stabilito dall'art. 540 del c.c., diventando l'unico responsabile ai fini del pagamento dell'IMU come prima casa? Il comune sostiene che egli deve pagare in base al suo 26,66% come prima casa, mentre noi altri tre comproprietari dobbiamo assolvere a detta tassa come seconda casa sul restante valore del 73,33%. Mi spiegate se tutto ciò risponde al vero? E allora quando è applicabile il diritto di abitazione nei confronti del coniuge superstite? Un'ultima domanda: se fosse corretto quanto sostiene il comune, è possibile costituire, tramite atto pubblico, il diritto di abitazione del 100% dell'immobile in capo a mio suocero finché egli è in vita?
Grazie a chi mi saprà chiarire questo dubbio amletico.

 

[JERRY48]

Discussa è la configurabilità di siffatto legato a favore del coniuge laddove il de cuius fosse comproprietario con terzi della casa familiare. Parte della dottrina ha sostenuto la tesi positiva, sia per evitare limitazioni dei diritti del coniuge, sia per impedire facili elusioni delle aspettative del coniuge stesso: in questo caso il diritto di abitazione ed uso sorge limitatamente alla quota del coniuge defunto (Mengoni, Successioni per causa di morte. Parte speciale: successione legittima, in Tratt.dir. civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo e continuato da Mengoni, vol.XLIII, t. 1, Milano, 2000, p.149 e Vicari, I diritti di abitazione ed uso riservati al coniuge superstite, in Diritto della famiglia e delle persone, 1978, p.1329). Laddove poi l'immobile sia indivisibile, in giurisprudenza si è sostenuto che al coniuge superstite spetterebbe un equivalente monetario (Cass. Civ. Sez. II, 2474/87 ). In contrario però si afferma che la lettura della norma sembrerebbe presupporre o la esclusiva titolarità in capo al coniuge defunto o la sussistenza di una comproprietà tra i coniugi: solo in questo caso infatti è possibile garantire in concreto il pieno godimento della casa familiare al coniuge superstite, ciò che corrisponde alla ratio perseguita dalla norma (Ferri, Dei legittimari, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1975, p.58; Capozzi, Successioni e donazioni, Milano, 2002, p.276; Cass. Civ. Sez. II, 6691/00 ; Cass. Civ. Sez. II, 8171/91).
Per quanto riguarda la costituzione del diritto di abitazione l’art. 2643 del codice civile prevede che i contratti che costituiscono diritti reali sugli immobili devono essere resi pubblici con la trascrizione nei registri immobiliari (Conservatorie RR.II., oggi Agenzia del Territorio). Per trascrivere non basta la scrittura privata, ma ci vuole come “titolo” l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata (quindi l’intervento del Notaio). Ciò incrementa i costi, sia per onorari che per imposta e tassa ipotecaria e di trascrizione. Comunque se opero così, il contratto che ha costituito il diritto di abitazione è “pubblico” e opponibile a chiunque.
Tuttavia, sempre a proposito di IMU e diritto di abitazione, ho il dubbio che sia possibile costituire efficacemente, ai fini IMU, il diritto con semplice scrittura privata registrata (con un costo di 2/300 euro comprese le marche da bollo) , a condizione che si notifichi questo fatto al Comune: o inviando direttamente ad esso una copia firmata in originale e registrata del contratto, ovvero in sede di dichiarazioni annuali.
Infatti in giurisprudenza si richiede solo la “data certa” e non l’avvenuta pubblicità immobiliare per opporre al fisco gli effetti di un contratto. La pubblicità immobiliare (la trascrizione) infatti serve per poter opporre ai terzi, successivamente acquirenti del bene immobile, la sussistenza del diritto di abitazione. Ma se io non ho intenzione di vendere il bene …..

 

[soldatino]

Grazie Jerry 48 della tua risposta molto argomentata, tecnica ed esaustiva. Cerco di seguire il tuo ragionamento, per cui se ho compreso bene il comune avrebbe ragione in quanto il diritto di abitazione nel caso di specie sarebbe limitato alla porzione di immobile posseduta da mio suocero, lasciando agli altri tre comproprietari l'onere del pagamento dell'IMU come seconda casa. Mi sembra però di capire e ti chiedo conferma che, non avendo noi tre comproprietari alcuna volontà di vendere detto immobile finché mio suocero sarà in vita, che possiamo costituire il pieno diritto di abitazione in capo ad egli stesso tramite atto pubblico, con le relative spese notarili. Non mi è chiaro se l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata abbiano la stessa valenza nei confronti del comune. Grazie ancora

 

[JERRY48]

RISPOSTA: Trattandosi del trasferimento di un diritto reale occorre l’atto pubblico.

 

[arciera]

Non sono proprio d'accordo, o almeno mica ho capito tanto.
Il tesoro scrive così: ESTENSIONE DELL’ ALIQUOTA
Le aliquote per l’abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano anche alla casa coniugale assegnata all’exconiuge. Ergo: E' una prima casa e per quest'anno, o almeno fino ad ora non dovete pagare l'IMU.
Non è contemplata la porzione di immobile in quanto ha l'usufrutto sul totale.
Ma in quale comune vivi?!

 

[JERRY48]

Le aliquote per l’abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano anche alla casa coniugale assegnata all’exconiuge.

Quì non ci piove.
Ma il problema è che i coniugi non erano comproprietari al 50%.
La casa era suddivisa fra più proprietari già da prima della morte della suocera dell'OP, non c'è stata una successione e quindi il coniuge (o suocero) non può accampare diritti (diritto di abitazione) su proprietà di terzi.
Quindi, a parer mio, il suocero o coniuge superstite dovrebbe avere le agevolazioni prima casa per la quota di sua proprietà.
Gli altri comproprietari IMU come seconda casa.

 

[arciera]

sì, hai ragione. E' un fatto intricato. Il problema nasce solo dal fatto che quindi, volendo, gli altri comproprietari potrebbero anche obbligare ad andarsene colui il quale ha una parte di casa coniugale. nel qual caso devono pagare l'IMU. Se così non fosse, se la casa interamente fosse considerata coniugale, non dovrebbero pagare. Ma temo che questo diritto, come tu hai ben affermato, purtroppo! non puote accamparsi. è un arrampicarsi sugli specchi, eh?

 

[JERRY48]

Il problema nasce solo dal fatto che quindi, volendo, gli altri comproprietari potrebbero anche obbligare ad andarsene colui il quale ha una parte di casa coniugale.

Nessun comproprietario può obbligare altri ad andarsene, al limite può pretendere l'affitto da colui che trae beneficio della proprie quota.

 

[arciera]

certo!! intendevo dire che potrebbero obbligare, per via giudiziaria, a vendere. Che è la meme chose

 

[JERRY48]

Che la zuppa è pan bagnato, medesima brodaglia? No.
Non è la stessa cosa dire: gli altri comproprietari possono anche obbligare ad andarsene colui il quale ha una parte di casa coniugale,
oppure che potrebbero obbligare, per via giudiziaria, a vendere.
non è parigino questo...
stavolta la freccia non ha centrato, c'era il riflesso dello specchio dove mi stavo arrampicando