Tassazione per affitti a canone concordato e/o in comune ad alta tensione abitativa

[Riccardo72]

Ciao a tutti,

volevo fare con voi un poco d'ordine a seguito delle recenti modifiche in materia tassazione.

Qual è la % di imponibile ai fini IRPEF?
Qual è la % di tassazione per cedolare secca?
nei seguenti casi:

a) Caso di affitto a canone concordato / in un comune qualsiasi
b) Caso di affitto 4+4 /Comune ad alta tensione abitativa
c) Caso di affitto a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa (qui ho letto che per il 2013 la cedolare è scesa al 15%, mentre l'imponibile IRPEF è pari al 66,5% del canone annuo).

Qualcuno può aiutarmi ?

 

[Riccardo72]

Aiuto! Chi mi può dare un aiuto..?

 

[wmar]

Ti rispondo schematicamente:

1. la stipulazione di un contratto di locazione con canone concordato (o convenzionato o concordato) è possibile esclusivamente nei comuni ad alta tensione abitativa e prevede tassitavamente un durata di 3+2 anni.
2. Il D.L. 102/2013, ancora in fase di conversione (che dovrà ultimarsi entro il 30 ottobre), ha ridotto la cedolare secca per il canone concordato dal 19% al 15% a partire dall'anno di imposta 2013. E' stato presentato, credo ieri, un emendamento che riduce ulteriormente la cedolare per il canone concordato al 10%. Staremo a vedere quale disposizione passerà nella legge di conversione (e chi dovrà piangere).
3. La deduzione per l'imponibile IRPEF per un canone libero è stata ridotta, a partire dall'anno di imposta 2013 (dunque con effetti che saranno tangibili nelle dichiarazioni presentate nel 2014), dal 15% al 5%. Dunque l'imponibile IRPEF relativo ad un reddito dovuto ad un canone libero di locazione per l'anno 2013 sarà pari non più all'85% ma al 95%.
3. La deduzione per l'imponibile IRPEF per un canone concordato è rimasta pari al 30% (e non si somma a quella prevista per il canone libero, ovviamente). Si dichiarerà, dunque, il 70% del reddito percepito.

Spero di aver chiarito i tuoi dubbi.

 

[Riccardo72]

Ciao wmar, e grazie molte per avermi risposto.

Mi avevano detto che era possibile fare un contratto a canone concordato (e fruire di qualche sgravio fiscale) in qualsiasi Comune, e non solo in quelli ad alta tensione abitativa.
In rete però non sono riuscito a trovare nulla di chiaro ed esaustivo riguardo ai contratti a canone concordato.

Ritieni con certezza che quella informazione che mi avevano dato sia inesatta quindi?

Grazie ed un saluto.

 

[wmar]

E' l'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 a disciplinare la figura del contratto di locazione con canone concordato. Detta disposizione prescrive che la stipulazione di tali contratti avvenga <<sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo>>. Dunque l'esistenza di tali accordi (chiamati "accordi territoriali") è la condizione di possibilità della stipulazione di un contratto di locazione con canone concordato.
Quanto alla dizione "comuni ad alta tensione abitativa", essa riguarda la condizione sotto la quale il locatore - ai sensi dell'art. 8, comma 1, della L. 431/1998 - ha diritto a fruire della agevolazione fiscale della riduzione del reddito imponibile (derivante da una locazione con canone concordato) nella misura del 30%.

Ricapitolando:
- perché si possa stipulare un contratto di locazione a canone concordato è necessario che esistano gli accordi territoriali di cui sopra.
- perché il locatore, nell'ambito di una locazione con canone concordato, possa beneficiare della agevolazione fiscale della riduzione del reddito imponibile derivante da detta locazione nella misura del 30%, è necessario che il comune in cui è ubicato l'immobile locato sia dichiarato (tramite una libera del CIPE) "ad alta tensione abitativa". Dovesse il comune di ubicazione dell'immobile locato con canone concordato perdere la qualifica di "comune ad alta densità abitativa" posseduta al momento della stipulazione del contratto di locazione, il locatore perderà automaticamente il diritto alla fruizione della agevolazione fiscale della riduzione del reddito imponibile (ai fini dell'IRPEF) nella misura del 30% (ma non il diritto alla fruzione della riduzione dell'imponibile ai fini dell'imposta di registro - vedi sotto).

Si tratta, dunque, di due condizioni che operano distintamente (mi ero espresso frettolosamente). Preciso altre due cose:
- la riduzione dell'imponibile nella misura del 30% si aggiunge (e non è alternativa, come erroneamente avevo scritto) a quella prevista in generale per il reddito da locazione (15% fino al 2012; 5% a partire dall'anno di imposta 2013).
- qualora non si opti per la cedolare secca, l'imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione a canone concordato è calcolata su una base imponibile pari al 70% del canone.

Spero che adesso tutti i dubbi siano dileguati.

 

[Riccardo72]

Grazie! Chiarissimo e documentatissimo, è stato un piacere leggerti.

 

[essezeta67]

Mi avevano detto che era possibile fare un contratto a canone concordato (e fruire di qualche sgravio fiscale) in qualsiasi Comune, e non solo in quelli ad alta tensione abitativa.
In rete però non sono riuscito a trovare nulla di chiaro ed esaustivo riguardo ai contratti a canone concordato.

Ritieni con certezza che quella informazione che mi avevano dato sia inesatta quindi?

Grazie ed un saluto.

E' vero quello che dici, è possibile il canone concordato anche per i comuni a non elevata densità abitativa, ma non ricordo i riferimenti normativi: la differenza sta nel fatto che, mentre il conduttore può sempre godere, in fase di denuncia dei redditi (ed entro certi limiti di reddito), di agevolazione per immobile preso in locazione come abitazione principale, il locatore, ai fini IRPEF, non può abbattere l'imponibile del 30% ma solo quello previsto per gli affitti normali (prima 15% ora 5%). Al di là delle agevolazioni fiscali, alcuni comuni prevedono (anche quelli a non alta densità abitativa) un'agevolazione di aliquota IMU per questo tipo di affitto (è necessario leggere la delibera comunale per essere sicuri), quindi, in questi comuni, la convenienza per un affitto concordato c'è in ogni caso. Saluti.

 

[wmar]

E' vero quello che dici, è possibile il canone concordato anche per i comuni a non elevata densità abitativa, ma non ricordo i riferimenti normativi: la differenza sta nel fatto che, mentre il conduttore può sempre godere, in fase di denuncia dei redditi (ed entro certi limiti di reddito), di agevolazione per immobile preso in locazione come abitazione principale, il locatore, ai fini IRPEF, non può abbattere l'imponibile del 30% ma solo quello previsto per gli affitti normali (prima 15% ora 5%)

Sì, come dicevo la stipulazione di un contratto di locazione con canone concordato relativo ad un immobile ubicato in un comune non (o non più) ad "alta tensione abitativa") è possibile, purché - condizione necessaria - al momento della stipulazione esista, per quel territorio comunale, uno degli <<accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative>> di cui all'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 (che è tuttora il riferimento normativo fondamentale). Dunque, essendo la stipulazione di questo tipo di contratto assoggettata alla condizione della esistenza di un accordo territoriale per il comune in cui è ubicato l'immobile, è falso che i contratti di locazione con canone concordato possano essere stipulati in qualsiasi comune. Può anche accadere che un comune sia ad alta tensione abitativa ma che non esista, per quel comune, l'accordo territoriale
Sul resto siamo d'accordo.