Vendita comproprietà di una casa

[carmelotta]

infatti, io farò proprio questo. Solo vivendo all'estero non è così facile fare un appuntamento con un avvocato specializzato in diritto italiano

 

[Luigi Criscuolo]

Un notaio mi ha fatto pervenire un compromesso (si dice cosi?), nel quale sta scritto che io potrei - eventualmente - disporre di un diritto di prelazione.

Non sono molto ferrato, ma a me sembra che il diritto di prelazione non dura in eterno: c'é un termine dalla comunicazione della volontà dei tuoi fratelli di vendere le proprie quote di proprietà entro il quale tu fai il diritto di far valere i tuoi interessi di prelazione. Mi dispiace che Nemesis, che è ultraferrato in queste faccende giuridiche, non te lo abbia detto.
Poi voleve sapere, ma chi ha acquistato il 75% della proprietà ci vive dentro questo appartamento? Tu potresti chiedere 1/4 del valore dell'affitto. Se vuoi fare uno sgarbo all'acquirente chiedi lo scioglimento della proprietà ed invita la persona che secondo te si è dimostrata interessata all'acquisto a fare una offerta mirata in modo che chi ha già acquistato il 75% per avere il tuo 25% debba sborsare molto di più di quello che singolarmente hanno preso i tuoi fratelli.

 

[carmelotta]

grazie per la tua risposta. il termine per esercitare il diritto di prelazione non è ancora decorso.
devo pero ammettere che non capisco perchè l'acquirente - nel caso dello scioglimento della proprietà - dorvrebbe sborsare molti di piu?

 

[Luigi Criscuolo]

perchè l'acquirente - nel caso dello scioglimento della proprietà - dorvrebbe sborsare molti di piu?

Avevo premesso "se vuoi fare uno sgarbo all'acquirente del 75%". Quando si inizia il procedimento di sciogliemnto della proprietà immobiliare, il giudice incarica un Consulente Tecnico del Tribuale (detto CTU che di solito viene pagato da chi ha promosso il procedimento ma il giudice può anche disporre la suddivisione 50/50) il quale stima il valore della casa. Il CTU ha accesso a tutte le carte quindi anche ai contratti di compravendita, inoltre essendo un tecnico che lavora nel campo immobiliare stima un prezzo per la messa in vendita. Tu e l'acquirente del 75% avete il diritto di avvalervi di vostri Consulenti Tecnici di Parte per eventualmente controbattere la valutazione del CTU che in questo caso, molto probabilmente, seguirà proporzionalmente la cifra già concordata per l'acquisto del 75% di proprietà altrimenti potrebbero emergere delle sovra vlutazioni o peggio delle sottovalutazioni. Il Giudice di solito segue la stima finale del CTU e l' immobile viene messo in vendita. Una volta nota la stima del CTU, la persona della quale tu hai scritto essere interessata all'acquisto deve fare una offerta superiore al prezzo di stima in modo tale che chi detiene già il 75% di proprietà debba offrire anche lui di più per poter avere la proprietà completa.

 

[carmelotta]

grazie mille per la tua risposta dettagliata ed informativa! cosi so almeno che posso fare nel caso le altre due opzioni (vendita dell'immobile intero esercitando il diritto di prelazione o vendita diretta della mia quota all'acquirente) non dovessero funzionare.

 

[oliveri tomaso]

Se ti ha mandato il compromesso tu avevi 30 giorni per fare valere la prelazione .

 

[carmelotta]

perche 30 giorni? la legge, art 732 CC dice due mesi

 

[Gianco]

Hai diritto alla prelazione, a meno che non abbia dichiarato il tuo disinteresse dopo aver ricevuto copia dei termini dell'accordo che devono essere identici a quelli indicati nell'atto. In particolare mi riferisco al prezzo di vendita dichiarato. Sappi che, se fosse differente, potresti fare valere il tuo diritto, rimborsando all'acquirente l'importo dichiarato ed il costo del rogito per subentrargli. Non conosco l'iter completo. Un notaio potrebbe consigliarti meglio. Vorrei aggiungere che se ti è rimasta la proprietà della quota di 1/4, sei la spina nel fianco dell'acquirente. Non può fare niente se tu non sei d'accordo. Pertanto è obbligato a comprarti la quota. Conseguentemente puoi giocare al rialzo. Soppesa bene la situazione. Sono convinto che, se hai ancora il diritto di prelazione, il nuovo comproprietario abbia commesso un grosso errore.

 

[carmelotta]

ciao Gianco, grazie per la tua risposta che mi aiuta molto sul punto di vista giuridico.

Quello che dici tu nella tua ultima frase è il punto che mi gira tutto il tempo per la testa. Perchè l'acquirente è un uomo d'affari abbastanza furbo che fa tutto quello che fa a mente fredda. Io ovviamente mi chiedo perchè ha scelto questa strada complicata invece di parlare con me direttamente prima di stipulare il contratto con i miei fratelli.

Per questo motivo comincio a chiedermi se la persona che mi ha contattato per comprare la casa non è forse un intermediario dell'acquirente.

Probabilmente sono già diventata paranoide... E certamente non potete aiutarmi in questo punto.