Contratto di affitto - Locatore principiante in cerca di consigli

[Itaka]

Salve, insieme alle mie sorelle (e grazie all'aiuto dei nostri genitori) a gennaio del 2013 abbiamo acquistato un appartamentino di nuova costruzione e nel quale avremmo dovuto coabitare.

Per problemi che non sto qui ad elencare non ci siamo mai trasferite nell'appartamento per cui abbiamo deciso di affittarlo o venderlo per ammortizzare le spese e soprattutto per ridare i soldi ai nostri genitori che tirano avanti con una sola e piccola pensione.

Abbiamo ricevuto per lo più proposte di affitto e vorremmo capire doveri e diritti di locatario e locatore.

L'appartamento (65 mq) di recente costruzione e mai abitato è composto da soggiorno con angolo cottura, 2 camere, 2 bagni (di cui uno cieco), 2 poggioli spaziosi. Dotato di climatizzatore, semi-arredo (soggiorno, cucina e bagni), tapparelle elettriche, riscaldamento autonomo. Classe energetica B. Garage + posto auto. Le spese condominiali si aggirano sulle 750-800 euro annuali. Zona residenziale e servitissima.

L'amministratore condominiale ci ha consigliato di chiedere tra gli 800-700 euro e di chiedere una fideiussione per l'affitto.

La nostra intenzione è di affittare a 800 euro appartamento+garage+posto auto. In caso, affittare 700 euro solo appartamento e posto auto. Il garage affittarlo ad altre persone almeno a 100 euro. Crediamo sia più vantaggiosa la prima soluzione anche per evitare di pagare tasse in più anche per l'affitto del garage.

Ecco le nostre domande:

1 - Che tipo di contratti di locazione esistono e qual è il più conveniente in virtù del fatto che vorremmo venderlo appena possibile?

2 - Modelli di contratto di locazione: si possono scaricare in rete o è meglio farli redigere da figure professionali qualificate?

3 - Contratto di locazione: clausole da inserire? Si deve allegare un'inventario degli arredi? Aggiornamento Istat annuale o è meglio che la variazione scatti dalla ricorrenza mensile dell'inizio del contratto con l'inflazione relativa a quel mese?

4 - Quali e a quanto ammontano le spese di registrazione del contratto? Queste spese vanno pagate una sola volta o si pagano ogni anno? Le paga solo il locatore/locatario o vanno divise?

5 - Quali tipologie di fideiussione esistono? La fideiussione chi deve richiederla e pagarla? A me hanno detto che è a carico del locatario? Esistono fideiussioni bancarie e assicurative...qual è la più conveniente? Va rinnovata ogni anno? Quali clausole conviene far inserire? Costo di una fideiussione?

6 - In caso il garage venisse affittato ad altre persone che tipo di contratto fare? I costi per la registrazione e via dicendo?

7 - L'affitto con quali modalità deve essere richiesto-versato? Con bonifico su conto corrente, tramite assegno o cosa? In caso di fideiussione l'affitto viene versato al locatore direttamente dalla banca/agenzia di assicurazione?

8 - In caso il locatario non voglia o possa stipulare una fideiussione conviene chiedere il canone anticipato e/o un deposito cauzionale?

9 - Spese condominiali: come vanno suddivise?

10 - Altre cose o spese di cui dovremmo venire a conoscenza o di cui tenere conto?

Chiedo venia per il post-papiro e vi ringrazio per l'attenzione dedicataci e l'aiuto che saprete e vorrete concederci.

 

[JERRY48]

1) affitto transitorio
http://www.altalex.com/index.php?idnot=5655
Il modulo di questo contratto è stato predisposto per particolari esigenze transitorie degli Inquilini e dei Proprietari e va compilato nel seguente modo :
Dati sull'immobile : vanno specificate tutte le indicazioni sulla classificazione catastale, i millesimi, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative di sicurezza, e quanto altro utile e necessario. Se l'appartamento è ammobiliato è opportuno allegare una descrizione dettagliata del mobilio.
Durata : non può essere inferiore inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.
Esigenze transitorie : la Legge prende in considerazione sia le esigenze dell'inquilino che ha bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
Mancata conferma delle esigenze transitorie : qualora i motivi della transitorietà non siano verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.
Disdetta : alla scadenza del contratto l'inquilino dovrà lasciare l'abitazione senza necessità di disdetta da parte del locatore. Non è previsto il rinnovo automatico del contratto.
Recesso del conduttore : l'affittuario potrà lasciare l'immobile in qualsiasi momento per gravi motivi documentati ma deve comunque fornire un preavviso di almeno 3 mesi.
Sublocazione : è vietata salvo casi eccezionali
Canone : il costo della locazione è contrattato tra le parti sulla base dei valori massimi e minimi calmierati della zona secondo gli Accordi territoriali. Sul contratto si riporta l'importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.
Consegna e Riconsegna : il conduttore, cioè l'inquilino, visiona l'immobile e dichiara nel contratto di averlo riscontrato in perfette condizioni d'uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato) e si impegna a riconsegnarlo in identiche condizioni. Analoga verifica va fatta a finita locazione alla riconsegna delle chiavi.
Deposito cauzionale : da 2 a 3 mensilità sono versate dall'inquilino al proprietario a garanzia di eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli, al termine della locazione dopo aver verificato lo stato dell'immobile.
Oneri accessori : all'inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle straordinarie come da Codice Civile. All'inquilino compete la piccola manutenzione dell'abitazione.
Privacy : l'uso dei dati personali è consentito solo per gli adempimenti connessi al rapporto di locazione.
Imposta di Registro : L'imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell'inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.

 

[Itaka]

Innanzitutto, grazie per aver lasciato un post di risposta.

Se ho compreso bene in questo tipo contratto va specificata la motivazione della durata transitoria (per es. 12 mesi) ossia che se alla fine dei mesi concordati troviamo un acquirente per l'appartamento il locatario (affittuario) lascia l'immobile, giusto?

In caso non si trovasse un acquirente entro i 12 mesi il contratto si trasforma in un contratto di 4+4. Ma in questo modo alla scadenza ci ritroviamo con un Contratto Concertato a Uso Abitativo?

CONTRATTI CONCERTATI con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale che prevedono le agevolazioni fiscali ...

Ma come faccio a sapere i minimi e i massimi del canone per il mio comune? Pro e contro di questa tipologia di contratto?

In caso il locatario preferisse altra tipologia di contratto. Quale ci consigli? Ho visto che esiste anche un contratto chiamato "Cedolare secca". Che tipo di contratto è? Pro e contro? Grazie infinite per l'aiuto.

Chiedo venia ma mi sono accorta di aver scritto qualcosa di errato riguardo alla cedolare secca che non è una tipologia di contratto bensì "un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta (del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto) sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)" [fonte: Agenzie delle Entrate]. In pratica centra con la registrazione dei contratti dei beni immobili e versamento delle imposte.

Inizio a sentirmi fusa dopo tutti le informazione che sto reperendo su internet. Aiutatemi a venirne a capo, per favore

 

[JERRY48]

ossia che se alla fine dei mesi concordati troviamo un acquirente per l'appartamento il locatario (affittuario) lascia l'immobile, giusto?

Sì. Rispettando però i termini di preavviso.

In caso non si trovasse un acquirente entro i 12 mesi il contratto si trasforma in un contratto di 4+4.

No. Il contratto si risolve e puoi cercarti un altro inquilino.

Ma come faccio a sapere i minimi e i massimi del canone per il mio comune? Pro e contro di questa tipologia di contratto?

Rivolgendoti al Comune o alle associazioni di categoria o proprietari o inquilini Sunia
se fai il contratto concertato, tu hai delle agevolazioni fiscali. ma ti consiglio il transitorio.

 

[alberto bianchi]

Con un contratto concordato difficilmente potrai pervenire allo stesso reddito netto (non considerando le spese condominiali cge restano fisse).
Per esempio su un affitto di 800 Euro con cedolare secca si paga il 21 % di imposte e si ottiene un incasso netto da imposte di 632 Euro.

Con un contratto concordato, tassato al 15 %, un netto di 632 Euro lo si ottiene con un affitto di 743 Euro mensili. Dubito che le tariffe concordate arrivino a tale importo.

Riepilogando Cedolare secca ordinaria : 800 - 168 imposta = 632
" " " " concord. : 743 - 111 imposta = 632

 

[Itaka]

Itaka ha scritto: ↑
In caso non si trovasse un acquirente entro i 12 mesi il contratto si trasforma in un contratto di 4+4.
No. Il contratto si risolve e puoi cercarti un altro inquilino.

Mancata conferma delle esigenze transitorie : qualora i motivi della transitorietà non siano verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.

Scusami, ma ho riletto le informazioni che hai postato sul contratto transitorio...quando si parla di mancata conferma delle esigenze transitorie il potrà va inteso come opzione ossia il contratto avrà la durata max di 18 mesi e alla fine si potrà intendere terminata la locazione oppure con accordo di entrambe le parti commutare il contratto in un 4+4 (Contratto di Libero Mercato:che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale; ?).

Con un contratto concordato difficilmente potrai pervenire allo stesso reddito netto (non considerando le spese condominiali cge restano fisse).
Per esempio su un affitto di 800 Euro con cedolare secca si paga il 21 % di imposte e si ottiene un incasso netto da imposte di 632 Euro.

Con un contratto concordato, tassato al 15 %, un netto di 632 Euro lo si ottiene con un affitto di 743 Euro mensili. Dubito che le tariffe concordate arrivino a tale importo.

Riepilogando Cedolare secca ordinaria : 800 - 168 imposta = 632
" " " " concord. : 743 - 111 imposta = 632

In pratica non conviene optare per un contratto concordato. Lo stesso vale per un contratto a uso transitorio? Mi conviene fare un contratto di libero mercato? In quest'ultimo caso è possibile concordare che in caso di vendita dell'immobile si può richiedere una risoluzione del contratto dando un tot di mesi di preavviso?

Riguardo alla fidejussione nessun consiglio?

Grazie per l'aiuto.

 

[JERRY48]

quando si parla di mancata conferma delle esigenze transitorie il potrà

Che c'è bisogno che l'inquilino dimostri di avere i requisiti indispensabili per la locazione transitoria, che non potrà protrarsi oltre i 18 mesi.

Mi conviene fare un contratto di libero mercato? In quest'ultimo caso è possibile concordare che in caso di vendita dell'immobile si può richiedere una risoluzione del contratto dando un tot di mesi di preavviso?

Se lo dai in locazione con il 4 + 4, come minimo il conduttore deve per forza avere la certezza di abitarci per 4 anni, considerando che la risoluzione del contratto e per la non proroga, devi mandargli una lettera con A/R almeno 6 mesi prima.

Riguardo alla fidejussione nessun consiglio?

La fideiussione può essere richiesta dal conduttore sia in banca o presso le aziende apposite. Non ti paga la mensilità la banca, solo nel caso il conduttore diventi moroso e solo per i mesi stabiliti dal contratto di fideiussione.

 

[alberto bianchi]

In pratica non conviene optare per un contratto concordato. Lo stesso vale per un contratto a uso transitorio?
Grazie per l'aiuto.

Se hai un target di canone mensile elevato (vista anche la situazione di crisi), pur non avendo vincoli sull'importo, l'unico contratto ò quello a libero mercato (4+4 o transitorio) , ma chiaramente le possibilità di trovare inquilino disposti a pagare certe cifre saranno inferiori.
Il contratto ad uso transitorio, come ti ha spiegato Jerry48, prevede dei requisiti da rispettare. Esempio: l' inquilino è un trasfertista proveniente da altra città che ha bisogno di un alloggio fino alla fine del lavoro, oppure un altro inquilino potrebbe essere residente nella tua stessa città ma, siccome deve ristrutturare la sua abitazione, anche lui ha necessità di una dimora temporanea.

 

[Elisabetta48]

In pratica c'entra con la registrazione dei contratti dei beni immobili e versamento delle imposte.

Prima di decidere per la cedolare secca ci sono altre cosette da valutare: per esempio il reddito proveniente dalla cedolare non può essere usato per far valere le detrazioni. Quindi chi ha un reddito basso ma ha diritto a molte detrazioni in genere non ha convenienza ad optare per la cedolare.

Per i contratti concordati e per quelli transitori, ti scarichi dal sito del tuo Comune gli accordi territoriali e te li studi bene. Ci trovi tutte le indicazioni per stabilire la fascia di oscillazione del canone per la tua abitazione. Ci trovi anche i fac-simile dei contratti: le diverse clausole ti fanno comprendere bene i diritti e i doveri delle due parti. All'inizio si fa un po' di fatica a orientarsi perchè ci sono veramente molte sfaccettature, ma un po' alla volta...

Posso dirti una cosa a titolo personale? Se veramente pensate di vendere, credo che non convenga affittare. Un conto è vendere una casa nuova, un conto è vendere una casa che è già stata abitata, anche nell'ipotesi che vi capiti l'Inquilino Perfetto. Se poi l'inquilino è uno "sfascione"... aiuto

 

[Itaka]

Attualmente ci ritroviamo con due possibilità:

- Mister X che potrebbe acquistare l'immobile oppure affittarlo per 1-2 anni (per avere il tempo di vendere il suo di appartamento più grande) e per poi acquistarlo. Inutile dire che preferiremmo questa soluzione tanto che per non perderlo potremmo anche chiedere un affitto di 650 euro+ spese cond. se s'impegna nero su bianco ad acquistare l'appartamento al max entro un tot mesi.

- Mister Y che è interessato solo all'affitto (in realtà è una coppia che ha deciso di di convivere e cercano un appartamento più grande. Lei sta affittando il suo mini appartamento che andrebbe a coprire l'affitto. L'eventuale fideiussione la farebbe Lui non ho capito bene per quale motivo.) In questo caso vorremmo richiedere come ho già anticipato 800 euro + spese condominiali (appartamento+ garage+ posto auto) oppure 700 euro + spese condominiali (appartamento + posto auto). In tal modo potremmo affittare il garage a qualche altra persona per un'affitto di 100-200 euro. Tenendo conto che gli affitti in questa zona stanno tra i 600-800 euro mi sembra che sia una richiesta d'affitto equa visto le condizioni dell'appartamento.

Vorrei solo capire bene il funzionamento della fidejussione bancaria a prima richiesta. Ho letto che è consigliata stipularla sia per tutelare affitto, spese condominiali ed eventuali danni per un periodo minimo di 13 mesi (1 anno + 1 mese per avere modo di verificare le condizioni dell'appartamento etc etc). Non ho capito quale sia il costo per stipularla.

Grazie per l'ascolto e l'aiuto.