Daniele 78

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Non capisco una cosa, gia evidenziata da @Gianco.
Per recuperare 15 cm (da 265 a 250 cm) hai due alternative
la prima e più logica un contro-soffitto (per isolare termicamente) tutto l'edificio soprastante, la seconda alzare il pavimento di 15 cm (tipo galleggiante) oppure il rifacimento del pavimento.
Essendo poi al piano interrato non esistono volumetrie da rispettare, semmai alcuni Comuni parlano di "solido emergente" quando (ti trovi però in un seminterrato) parte della struttura dell'immobile fuoriesce dal piano di campagna. Fosse anche in questo modo comunque vi è un limite di quota da non superare "come solido emergente" cantina dal piano di campagna il tutto per non fare cubatura.

Sinceramente la richiesta così come è stata fatta da @rommel1970 mi sembra un tantino pretestuosa.
Diverso Molto diverso sarebbe stato se il problema ,ad esempio dai 270 cm di progetto per un piano abitabile, fosse stato superiore (li avremmo avuto un bel problema di aumento di cubatura e relativo aumento di oneri).
Se inferiore invece non era abitabile in quanto on rispondente ai minimi requisiti igienico sanitari.
 

rommel1970

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Dunque @daniele78, la quota dell'immobile "fuori terra" è stata rispettata dal costruttore, così come da progetto, ovvero di un metro. Il contro terra, invece, presenta questi 15 cm in più, e la quota totale, come scritto, ammonta a 265 cmq contro il 250 del progetto esecuitivo.
L'accatastamento è di 265 cm.
Anche io avevo pensato al controffitto ma l'ufficio tecnico del comune, anche se verbalmente, ha optato per il rialzo della quota del pavimento (onerosissimo! oltre che difficilmente percorribile).
Ora, la concessione edilizia a sanatoria richiesta dall'amministratore dell'impresa è scaduta quindi potrei richiederne una nuova a mio nome, magari proponendo la controsoffittatura?
Non capisco invece a quale richiesta pretestuosa ti riferisca.
Ribadisco che non mi sembra corretto che io debba spendere per mettere a norma un abuso edilizio subito, questo per ottenere anche l'agibilità, quindi riottenere la commercabilità dell'immobile.
grazie
g.
 

Daniele 78

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Certo che a nome tuo puoi richiedere la sanatoria (da proprietario). A voce possono dire quello che vogliono quelli del Comune ma non sta scritto da nessuna parte che devi alzare il pavimento, sta scritto (dalle tue informazioni) che la quota deve essere di 250cm. Per quanto riguarda la tua pretesa mi pare eccessiva quando dici.... "devo farli condannare..." L'impresa è tenuta ad essere si precisa nel darti un immobile concessionato e che rispetta tale concessione, nulla di più nulla di meno, la soluzione potrebbe essere che la stessa ti fa il controsoffitto e stop; risolveresti tutto senza tante cause, soldi e tempo.
 

Gianco

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Confermo quanto esposto da Daniele ed aggiungo che potresti goderti tutti i m 2,65, presentando una richiesta di concessione edilizia in accertamento di conformità, che dovrebbe inoltrare il venditore e che dovrebbe pagare lui.
 

rommel1970

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Certo che a nome tuo puoi richiedere la sanatoria (da proprietario). A voce possono dire quello che vogliono quelli del Comune ma non sta scritto da nessuna parte che devi alzare il pavimento, sta scritto (dalle tue informazioni) che la quota deve essere di 250cm. Per quanto riguarda la tua pretesa mi pare eccessiva quando dici.... "devo farli condannare..." L'impresa è tenuta ad essere si precisa nel darti un immobile concessionato e che rispetta tale concessione, nulla di più nulla di meno, la soluzione potrebbe essere che la stessa ti fa il controsoffitto e stop; risolveresti tutto senza tante cause, soldi e tempo.

Ciao @Daniele 78 purtroppo il buon senso con il costruttore si è esaurito nel 2009, ovvero quando ha incassato i miei soldi, dopodichè è sparito. Mi sono imbattuto in quella razza di furbetti che pensavo esistessero solamente nelle cronache dei telegiornali. Non risponde mai al telefono (non solo al sottoscritto), ha steccato parecchi fornitori, ha parecchie cause pendenti, fa il perseguitato (mi ricorda qualcuno), ama la bella vita, e quando lo si incontra casualmente ovviamente nega tutto, finge collaborazione, promette, ripromette e contropromette e tuttto come sopra.
La lista delle furberie e delle inadempienze sarebbe lunghissima, per questo devi perdonare e assieme comprendere il mio accanimento nei confronti di questa persona, che gira col macchinone, letteralmente frodando i clienti con il suo savoir faire da venditore di fumo.
Se tutto fosse facile come proponi, da quando avrei ed avremmo risolto!
A me interessa ottenere che il bene compravenduto sia conforme alla proposta di vendita, al progetto e che sia funzionale per quello che ho pattutito, che sia commerciabile.
Dovrei raccontarti dei vizi di costruzione tali che le cantine si allagano ad ogni temporalozzo stagionale, che non esistono certificati di conformità, l'agibilità, le tavole di progetto degli impianti, collaudi, ACE, e tutte queste cose belle che per mia eccessiva fiducia nel costruttore non ho preteso prima oppure contestualmente al rogito.

Ribadisco la mia domanda: cerco uno strumento per ottenere giustizia, non cerco vendetta. La causa civile volge al termine ma l'impresa è in liquidazione e non so quanto ricaverò dalla causa, soprattutto, non ricaverò le spese per la sanatoria.
 

rommel1970

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Confermo quanto esposto da Daniele ed aggiungo che potresti goderti tutti i m 2,65, presentando una richiesta di concessione edilizia in accertamento di conformità, che dovrebbe inoltrare il venditore e che dovrebbe pagare lui.

Gianco, ricapitolando i punti della questione:
1. l'accertamento di conformità e la concessione sono stati richiesti dal costruttore nel 2011 per pararsi le chiappe da un esposto alla procura della repubblica. Ha ritirato la concessione (con il consenso scritto di noi proprietari perchè non avrebbe avuto più il titolo per farlo) ma non ha eseguito i lavori e ha fatto scadere la concessione (nov. 2013).
2. io e gli altri due proprietari delle cantine del seminterrato vorremmo fare qualsiasi cosa lecita per sanare la questione, ma ancora non capisco a quale strumento urbanistico - se esiste - devo appellarmi per richiedere la "sanatoria" mantenendo i 265 cm di quota, in quanto i 15 cm di eccesso sono controterra e non svettano.
3. se la sanatoria fosse onerosa (lavori edili, ecc) non accetterei di spendere 15.000/20.000 euro per rifare impianti, massetto, infissi, quando l'immobile è costato 65.000 euro. che senso avrebbe?
4. se tutto fosse stato in regola avrei già da tempo conseguito il cambio di destinazione d'uso secondo il piano casa (è un comune del nord sardegna) ma questa situazione mi sta creando un notevole danno
5. radicare una nuova causa verso il costruttore sarebbe tempo perso poichè la società è in liquidazione, per questo, trattandosi di abuso e mancata agibilità, ecc, comporta un nulla di fatto...
 

Daniele 78

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Ciao @Daniele 78 purtroppo il buon senso con il costruttore si è esaurito nel 2009, ovvero quando ha incassato i miei soldi, dopodichè è sparito. Mi sono imbattuto in quella razza di furbetti che pensavo esistessero solamente nelle cronache dei telegiornali. Non risponde mai al telefono (non solo al sottoscritto), ha steccato parecchi fornitori, ha parecchie cause pendenti, fa il perseguitato (mi ricorda qualcuno), ama la bella vita, e quando lo si incontra casualmente ovviamente nega tutto, finge collaborazione, promette, ripromette e contropromette e tuttto come sopra.
La lista delle furberie e delle inadempienze sarebbe lunghissima, per questo devi perdonare e assieme comprendere il mio accanimento nei confronti di questa persona, che gira col macchinone, letteralmente frodando i clienti con il suo savoir faire da venditore di fumo.
Se tutto fosse facile come proponi, da quando avrei ed avremmo risolto!
A me interessa ottenere che il bene compravenduto sia conforme alla proposta di vendita, al progetto e che sia funzionale per quello che ho pattutito, che sia commerciabile.
Dovrei raccontarti dei vizi di costruzione tali che le cantine si allagano ad ogni temporalozzo stagionale, che non esistono certificati di conformità, l'agibilità, le tavole di progetto degli impianti, collaudi, ACE, e tutte queste cose belle che per mia eccessiva fiducia nel costruttore non ho preteso prima oppure contestualmente al rogito.

Ribadisco la mia domanda: cerco uno strumento per ottenere giustizia, non cerco vendetta. La causa civile volge al termine ma l'impresa è in liquidazione e non so quanto ricaverò dalla causa, soprattutto, non ricaverò le spese per la sanatoria.
La situazione è un po' diversa allora, io mi ero fermato ai 15 cm nelle cantine (risolvibilissimo in poco). Il Comune non ti ha dato la risposta più consona in quanto, la cantina è l'ultimo dei problemi. Mi chiedo come in mancanza di agibilità ed altri atti necessari tu possa aver potuto acquistare...non do la colpa a te, ma il notaio come ha potuto trasferire un bene in mancanza di agibilità e certificazioni varie??? Potresti tranquillamente tirarlo in ballo. Capisco la tua frustrazione la mia invece è quella di avere concorrenti in giro per l'Italia come loro, che sicuramente attirano i clienti facendo il prezzaccio, poi però scopri che lo fanno perché non pagano i fornitori, i professionisti o i Comuni...però continuano a lavorare perché, rispetto ad uno regolare, possono quasi dimezzare i prezzi. Facile farlo quando non paghi nessuno, anche se dopo tutto si ritorce contro, difficile molto difficile farlo quando cerchi di fare le cose per bene.
 

Daniele 78

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Comunque ci sono degli indizi (a priori) che possono aiutare a individuare quello serio da quello non. Quando vi trovate un impresa chiedete sempre visure camerali e Durc informatevi sulla affidabilità delle persone in banca di quell'impresa (qualunque banca ha gli strumenti per farlo), chiedete anche alla cassa edile (il Durc vi riporta gli estremi d'iscrizione). Per esperienza quando ci sono problemi in Cassa Edile per quanto riguarda l'affidabilità dell'impresa, oppure questa alla richiesta del POS o del Duvri tergiversa... Sono altri indizi negativi. Ecco come ci si difende o almeno s'inizia un approccio preventivo.
 

rommel1970

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La situazione è un po' diversa allora, io mi ero fermato ai 15 cm nelle cantine (risolvibilissimo in poco). Il Comune non ti ha dato la risposta più consona in quanto, la cantina è l'ultimo dei problemi. Mi chiedo come in mancanza di agibilità ed altri atti necessari tu possa aver potuto acquistare...non do la colpa a te, ma il notaio come ha potuto trasferire un bene in mancanza di agibilità e certificazioni varie??? Potresti tranquillamente tirarlo in ballo. Capisco la tua frustrazione la mia invece è quella di avere concorrenti in giro per l'Italia come loro, che sicuramente attirano i clienti facendo il prezzaccio, poi però scopri che lo fanno perché non pagano i fornitori, i professionisti o i Comuni...però continuano a lavorare perché, rispetto ad uno regolare, possono quasi dimezzare i prezzi. Facile farlo quando non paghi nessuno, anche se dopo tutto si ritorce contro, difficile molto difficile farlo quando cerchi di fare le cose per bene.

Già, mi ha fregato per bene. Per quanto riguarda l'agibilità, al momento del rogito il costruttore/amministratore ha semplicemente esibito a me, al notaio e alla banca, la richiesta di agibilità al comune (con tanto di protocollo) perchè - se non erro - per perfezionare la compravendita sarebbe stato sufficiente l'avviamento dell'istanza.
Solo che, a seguito di successiva richiesta di accesso agli atti da parte mia, nella fase istruttoria della pratica, è emerso che alla domanda di agibilità non erano presente alcun allegato nonostante fosse presente l'elenco. Anche il comune avrebbe la sua responsabilità...
tutte queste cose sono già state valutate dal giudice e dalla CTU (il che hanno certamente favorito il sequestro conservativo dei beni) ma come ho più volte espresso non hanno certo tutelato l'acquirente e bastonato il venditore. A quanto pare era una prassi quasi consolidata, sino a che uno come me non ci ha messo per bene il nasino....

Spero solo che, il conto della causa sia talmente oneroso (la CTU ha già dato parere positivo sulla congruità dei danni subiti alle cose, murature ed infissi per gli allagamenti, così come da mia relazione) più le spese, più l'abuso (spero che passi) tale da poter arrivare ad un concordato tra me, impresa e banca... @daniele78 per questo ultimo punto sai qualcosa in più?
L'avvocato mi ha detto che il giorno successivo alla sentenza, il sequestro conservativo si tramuta immediatamente nella possibilità di procedere al pignoramento.
 

Daniele 78

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@daniele78 per questo ultimo punto sai qualcosa in più?
No qui sono impreparato. Fammi sapere come poi è andata.

Solo che, a seguito di successiva richiesta di accesso agli atti da parte mia, nella fase istruttoria della pratica, è emerso che alla domanda di agibilità non erano presente alcun allegato nonostante fosse presente l'elenco. Anche il comune avrebbe la sua responsabilità...
Be la domanda vuol dire poco, il Comune sarebbe responsabile se con una domanda senza allegati avesse dato l'agibilità, ma da come descrivi tu non c'è agibilità.
Trattandosi poi di condominio danno tante agibilità quante sono le unità immobiliari abitative concluse (con annesse pertinenze) anche in presenza di una unica concessione edilizia per la costruzione del condominio.
 

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