Solita domanda: miglior modo per mandar via inquilino!

[cec]

Gentili forumisti ho un questito da porre.
Mio nonno aveva regolarmente locato un'abitazione ad una famiglia rumena, pur lavorando in tre hanno sempre creato problemi (ad esempio non hanno mai pagato lo spurgo del biologico a loro carico o la metà dell'imposta di registro... ma non è questo il punto); lo scorso anno il nonno è morto e la casa è andata in quote alla moglie ed ai figli. La locazione la devo seguire io, nipote, le tasse le pagano in 3, l'affitto (quando pagano) va alla nonna. Quindi vorremmo mandare via l'inquilino e disporre diversamente dell'abitazione. Non so quale via seguire:

• il 28/2/15 scadranno i primi 4 anni quindi, come da contratto, vorrei inviare raccomandata all'inquilino entro il 31/8 nella quale si comunica la volontà di non rinnovare la locazione. I motivi sono tre/in opzione: il figlio A, separato, che abita in affitto potrebbe andarci ad abitare ma se l'abitazione fosse (come supponiamo, l'inquilino ha concesso una veloce visita, camere e bagno non visionati...ma non vogliamo insistere con nuove visite è davvero scontroso) molto da ristrutturare, preferirebbero venderla. Potrebbe acquistarla il coniuge del figlio B che non dispone di nessuna prima casa (ma che abita nel comune nell'abitazione di B), in tal caso il figlio A disporrebbe della sua quota x acquistare immobile nuovo. Terza opzione: mettere la casa in vendita a terzi. Quindi la prima domanda è: cosa scrivo nella motivazione della lettera (al momento l'unica cosa certa è che vogliamo che se ne vada)? L'inquilino ha la prelazione, non essendo specificata in contratto?
  
  
• Attualmente l'inquilino è 3 mesi indietro nei pagamenti, anche lo scorso anno si era ritrovato in questa situazione ma lavorando molto più in estate che in inverno a novembre si era pareggiato ed è per questo che ancora non abbiamo iniziato lo sfratto. Ma non è detto che paghi... in questo caso avrei la lettera per la disdetta più lo sfratto, cosa prevale?

Spero mi possiate aiutare, grazie.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ciao, immagino si tratti di un locazione abitativa 4 + 4 soggetto.
La disciplina è dettata dalla Legge 431/1998 che, all'art. 3, elenca le ipotesi in cui il locatore può dare disdetta al locatore impedendo il rinnovo del contratto.
- I commi 3 e 5 dell'art. 3 stabiliscono che il riottenimento dell'immobile, NON seguito dall'utilizzo che ha giustificato la disdetta, determina il ripristino del rapporto di locazione oppure il pagamento, in favore del conduttore, di una somma pari a 36 mensilità.
In sintesi, è vivamente sconsigliato inviare una lettera di disdetta in assenza di effettive ragioni giustificatrici (una di quelle del citato articolo 3).
- Il conduttore ha il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'appartamento, se esso non è escluso dal contratto e se ricorre l'ipotesi di cui al citato art. 3 comma 1 lettera g) Legge 431/1998 (il locatore disdetta il contratto di locazione alla prima scadenza perché vuol vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione).
Premesso quanto sopra, due sembrerebbero essere le soluzioni:
1) vendere l'immobile (io offrirei comunque in vendita l'immobile al conduttore): è possibile però che le difficoltà di accesso al bene e la sua cattiva manutenzione vi danneggino nella trattativa;
2) iniziare un'azione di rilascio per morosità.
Penso che la soluzione n. 2 sia quella che può soddisfare maggiormente i vostri interessi.

 

[Nemesis]

Il conduttore ha il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'appartamento, se esso non è escluso dal contratto e se ricorre l'ipotesi di cui al citato art. 3 comma 1 lettera g) Legge 431/1998

Quella norma è inderogabile. Il diritto di prelazione spettante al conduttore non può essere oggetto di esclusione o di rinuncia preventiva all’atto della stipulazione del contratto. La pattuizione stessa sarebbe nulla.
Nulla quaestio se la rinuncia del diritto di prelazione da parte del conduttore fosse contenuta in dichiarazione successiva alla stipulazione del contratto di locazione.

 

[1giggi1]

Ma quale problema pone la prelazione se l'inquilino pagasse quanto richiesto dai proprietari?
Mica è una casa di un ente che potrebbe riconosce i canoni come anticipi di acquisto.
Luigi

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Quella norma è inderogabile. Il diritto di prelazione spettante al conduttore non può essere oggetto di esclusione o di rinuncia preventiva all’atto della stipulazione del contratto. La pattuizione stessa sarebbe nulla.
Nulla quaestio se la rinuncia del diritto di prelazione da parte del conduttore fosse contenuta in dichiarazione successiva alla stipulazione del contratto di locazione.

Hai pienamente ragione, la disposizione è inderogabile.

 

[cec]

ok, grazie per ora, si tratta di regolare locazione abitativa 4+4 ed appunto al 28/2/15 scadranno i primi 4 anni.
Ma il fatto che uno solo degli eredi non disponga di altra abitazione (o meglio ha il possesso al 50% dell'abitazione con il coniuge separato e la casa è affidata al coniuge) non costituisce motivo di legge per chiedere il mancato rinnovo ... magari si potrebbero eseguire i lavori di ristrutturazione e poi vedere (allo stato attuale la casa necessita di lavori, quanti non sappiamo)?
P.S.: lo sfratto costa e se andasse via di spontanea volontà magari si potrebbero abbuonare i canoni sospesi... così come metterla in vendita a terzi con l'inquilino indisponenente/minaccioso a far fare visite e comunque non libera da persone sarebbe molto svantaggioso...

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

La disdetta può essere data soltanto se esiste effettivamente una delle ragioni di legge (art. 3) e non conviene simularne di inesistenti.
I lavori che giustificano una disdetta sono soltanto quelli di cui alle lettere d) ed e) dell'art. 3 (da quel che ho capito non è il vostro caso).
La necessità che uno degli eredi adibisca l'immobile ad uso abitativo proprio, integra la circostanza di cui alla lett. a dell'art. 3 e legittima la disdetta.
E' opportuno valutare bene: il conduttore è disposto ad andare via? Infatti, seppure fosse data disdetta ai sensi dell'art. 3, il conduttore potrebbe decidere di non lasciare spontaneamente l'immobile (almeno, non subito) e a quel punto.... dovreste comunque iniziare uno sfratto.
A quel punto meglio agire per morosità che non per finita locazione, in quanto i provvedimenti di sospensione delle azioni di rilascio si applicano agli sfratti per finita locazione ma non a quelli per morosità.
Volendo concludere, ritengo che la soluzione preferibile sia la n. 2 ma, naturalmente, ogni valutazione dovrà essere fatta con il vostro legale, dopo aver apprezzato le caratteristiche specifiche della fattispecie.

 

[cec]

Ringraziandovi ancora, pongo ulteriore questito in quanto leggendo sull'eventuale prelazione all'inquilino ho trovato questo caso di esclusione che sembra che faccia al mio caso; "ci sono altri casi in cui non spetta il diritto di prelazione. Infatti il diritto di prelazione non spetta se il proprietario è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria. In questo caso la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado".
Come vi dicevo all'inizio la suddetta casa è ereditata (i 3 attuali proprietari sono eredi in quote diverse: moglie 66,66% figli 16,66 cadauno), quindi anche un solo figlio potrebbe acquistare l'intero immobile? Potrebbe acquistare l'immobile il coniuge (non separato) dell'altro figlio? Questo se la vendita si concludesse in "campo familiare", altrimenti nella vendita a terzi avrebbe la prelazione l'inquilino?...questo è ciò che ho capito...grazie...