Daniele 78

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effettivamente non cambia molto ma se la PE la presenta il promissario acquirente producendo un titolo valido, diventa lui interlocutore diretto del Comune, mentre se il tittolare è il venditore le eventuali comunicazioni arriveranno a lui, è anche una questione di praticità. Non ho capito perchè ci potrebbero essere problemi per eventuali clienti
Perchè il cliente vuole sempre interfacciarsi con la proprietà, essere proprietari del terreno significa essere liberi dell'iniziativa senza mani legate, dovresti sempre fare riferimento ad un'altra persona (il proprietario) nel caso di atto e successiva voltura sei meno legato al proprietario in quanto lo sei diventato te.

Un'altro aspetto non indifferente ma di semplice gestione è che tutte le utenze per essere attivate richiedono sempre la proprietà del terreno.
Le 2 utenze che interessano un'impresa già al momento della costruzione sono l'acqua e l'elettricità (attivabili solo dal proprietario).
Immaginati l'impresa che deve chiedere al venditore di intestarsi le bollette dell'eltricità di cantiere e dell'acqua. Quando il cantiere gira (pur avendo un costo inferiore al KW rispetto alla fornitura domestica) sono botte mica da ridere.

Io di solito (quando devo costruire un edificio) attivo contratti da 20KW in 380v avendo necessità di utilizzare gru automontante da 20 metri circa (la mia) che si divora da sola 6/7 kw quando al massimo delle funzioni e le intonacatrici arrivano da sole a 10Kw.
Il tutto senza contare i martelli demolitori, le seghe circolari, i flessibili e quant'altro di elettrico può girare in un cantiere...capisci bene che anche con dei generatori non riuscirei a sostenere tutte le attrezzature elettriche,o comunque il dispendio sarebbe tale (i generatori vanno a gasolio) che non converrebbe utilizzare solo questi.
 

Gianco

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La redazione di un progetto prima di formalizzare l'atto d'acquisto serve per garantire l'acquirente che quello che lui prevede lo può realizzare. In alternativa può decidere di rinunciare all'acquisto. E' evidente che se si sottoscrive un compromesso di vendita e lo si registra il costo, nel caso l'affare non andasse in porto, sarebbe uno spreco, un inutile regalo allo stato vampiro.
 

livetofly

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L'atto definitivo di compravendita verrebbe fatto in ogni caso prima di iniziare qualsiasi lavoro di costruzione sul terreno.
 

Daniele 78

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La redazione di un progetto prima di formalizzare l'atto d'acquisto serve per garantire l'acquirente che quello che lui prevede lo può realizzare. In alternativa può decidere di rinunciare all'acquisto. E' evidente che se si sottoscrive un compromesso di vendita e lo si registra il costo, nel caso l'affare non andasse in porto, sarebbe uno spreco, un inutile regalo allo stato vampiro.
Tra l'altro se nel compromesso vengono lasciate delle caparre e ad esempio il compratore si sottrae per motivi a lui imputabili (le tempistiche e l'oggetto rimane) ma decide di non comprarlo perchè ad esempio non si sente più convinto e fa "saltare lui l'affare", per legge (ed è una tutela anche per chi vende) può legittimamente trattenersi la caparra confirmatoria, il venditore.
Il compromesso firmato e trascritto e registrato lega in modo indissolubile le parti in causa (una sorta di patto d'acciaio) chi dei due si sottrae ci rimette economicamente, e trovo giustissimo che sia così.
 

griz

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Daniele, si tratta solo di presentare una P:E per le costruzioni, è evidente che i lavori inizieranno dopo l'atto notarile di compravendita
 

Gianco

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Daniele, concordo sul tuo punto di vista. Ma se l'acquirente ha dei dubbi è logico che prima di impegnarsi debba verificare se l'ipotesi prospettata sia attuabile. Soprattutto senza spendere inutilmente o impiantare una causa non essendo realizzabile quello ipotizzato per evitare di perdere la caparra o protendere la sua restituzione doppia.
 

Daniele 78

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Daniele, si tratta solo di presentare una P:E per le costruzioni, è evidente che i lavori inizieranno dopo l'atto notarile di compravendita
Dipende da come la imposti la cosa, noi avevamo impostato un vecchio cantiere in modo differente: presentata la concessione a nome del vecchio proprietario, e già partiti (ovviamente previo compromesso autenticato trascritto e registrato da notaio) e subito dopo atto e voltura in seguito, (era ancora un periodo in cui tirava ancora un pochino, inoltre si sapeva che il Governo del buon Prodi stava per alzare le imposte sui terreni dediti anche ai piani esecutivi di un buon 10%...se non erro un collegato della normativa sulla concorrenza del Ministro per lo Sviluppo Economico Bersani) per cui era importante partire il prima possibile anche per evitarsi la stangata..., anche perchè (come credo sai benissimo anche tu forse anche molto meglio di me) un conto è impostare una concessione edilizia semplice con un immobile solo, ben altra cosa impostare tutto un Piano Esecutivo Convenzionato con il Comune dove devi preparare ed impostarti tutta la Convenzione sulle urbanizzazioni dell'opera di più fabbricati serviti dalle stesse infrastrutture...un impegno rilevante non solo economico, ma sopratutto organizzativo.

Quando parti in un certo modo (diciamo meno ortodosso) ma sempre pienamente legale, lo fa perchè 30 giorni prima o 30 giorni dopo può voler dire decine di migliaia d'euro in più o in meno, quindi fanno la differenza.
Ecco perchè a volte si tende a partire prima; poi nell'edilizia (come ben sai anche tu) le regole sono sempre in continua evoluzione e dovresti essere allo stesso tempo Geometra (parlo per me ovviamente), Impresario e Commercialista (cosa impossibile alla fine della fiera) ma devi avere tutto sottomano altrimenti ti divorano in quattroequattrotto.
 

Daniele 78

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Daniele, concordo sul tuo punto di vista. Ma se l'acquirente ha dei dubbi è logico che prima di impegnarsi debba verificare se l'ipotesi prospettata sia attuabile.
Beh quando firmi un compromesso (perlomeno per quello che ho visto io) ha già fatto in precedenza almeno un'incontro, ci si è parlati dell'oggetto (immobile) del capitolato d'appalto legato ad esso dalle condizioni di pagamento e da tutte le clausole contrattuali.

Non ci incontra mai un volta e subito già compromesso (magari fosse così). A volte non ne bastano neanche 2 o 3, prima dell'accordo.
Quando lo si raggiunge si va a firmare dal notaio, non ci si tira più indietro.
Il compromesso (ed in seguito l'atto) sono SOLO una conseguenza di tutte le trattative precedenti, se anche in sede d'atto ognuno decidesse di cambiare qualcosa, si bloccherebbe tutto.
Più nessuno si sbatterebbe tanto per arrivare pronto all'atto, se poi tanto all'atto le carte venissero nuovamente rimescolate.
 

Gianco

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L'ipotesi che ho avanzato era di un acquirente che vuole avere la certezza che possa realizzare quello che prevede. E solo dopo avere avuto la conferma ufficiale da parte del comune può tranquillamente sottoscrivere il compromesso di vendita.
 

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