uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie della risposta uva, a giudicare dal post che ti riporto in basso, i Comuni hanno tutti gli strumenti "coercitivi" per obbligare i proprietari di immobili a cambiare categoria catastale e ad allinearla al tipo di contratto di locazione che hanno sottoscritto.
Qualcuno sa dirmi qualcosa di più in merito? Grazie anticipate
Ecco il post a cui mi riferivo: Cambio categoria catastale | propit.it - Forum per la Casa

Mi sembra strano che il Comune possa obbligare il proprietario a cambiare la cat. catastale dell'immobile.
A parte il costo della pratica, riclassificare un appartamento da A 3 ad A 10 comporta un aumento (a volte non indifferente) della rendita catastale, quindi il proprietario pagherebbe più IMU. E se finita la locazione commerciale decidesse di affittarlo uso abitazione, dovrebbe rifare la pratica per tornare alla cat. catastale originaria?!?
Né ritengo che l'Agenzia delle Entrate si occupi di verificare la coerenza tra la cat. catastale e il tipo di contratto di locazione stipulato (nel mio caso l'Agenzia delle Entrate di Torino non lo ha fatto).
Quindi mi pare sia opportuno risolvere il contratto di locazione chiedendo al proprietario il risarcimento delle spese già sostenute dal conduttore.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Perché il locatore ha qualche colpa? Quale, in concreto?
Art. 1575 Codice Civile: il locatore ha l'onere di mantenere la cosa locata in "stato da servire all'uso convenuto".
Nel caso in esame l'uso convenuto è l'esercizio di un'attività in campo sanitario che necessita di autorizzazione dell'ASL.
L' ASL non concede l'autorizzazione in base alla cat. catastale dell'immobile.
Io ne deduco che il locatore è in difetto perché non permette al conduttore (che ha già eseguito dei lavori a sue spese) "il pacifico godimento durante la locazione".
 

peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi sembra strano che il Comune possa obbligare il proprietario a cambiare la cat. catastale dell'immobile.

In caso mancata presentazione della variazione catastale, il Comune può richiederla ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, indicando anche la data di decorrenza fiscale con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni, interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate). Anche questo ultimo Ufficio può richiedere la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008).
 

giacoesposito

Membro Junior
Proprietario Casa
Ho trovato un interessante passaggio sul web che, ahimé, non è rassicurante per la mia situazione:
Obblighi del locatore nel caso di locali inidonei ad attività commerciale
"Secondo la giurisprudenza assolutamente maggioritaria, non è onere del locatore, salvo patto contrario, ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato. Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene dato in locazione.
Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
 

Un giocatore

Membro Assiduo
Proprietario Casa
la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione
Infatti, che ne sapeva il locatore delle intenzioni del locatario?
 

giacoesposito

Membro Junior
Proprietario Casa
Allora, ho appena consultato il mio legale di fiducia e mi ha suggerito di giocarmela ugualmente in tribunale dal punto di vista civilistico, ovviamente dopo aver invitato tramite raccomandato a/r il locatore ad adeguare la categoria catastale dell'appartamento, riportando magari anche il testo inserito da @peopeo nel messaggio #15. Vi terrò aggiornati, un caro saluto e grazie anticipate!
 

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