Locazioni abitative: è nullo il divieto di ospitalità non temporanea

[uva]

Ho letto che secondo una sentenza della Cassazione (n. 14343 del 19/06/2009) e in base alla giurisprudenza, è nulla la clausola dei contratti di locazione che prevede il divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico del conduttore.
Ciò significa che l'inquilino può ospitare a tempo indeterminato parenti e/o amici; questi "ospiti" possono abitare stabilmente e trasferire nell'appartamento la residenza pur essendo estranei alla locazione.
Il tutto senza l'autorizzazione e all'insaputa del proprietario.

Per evitare che nella casa locata risiedano abitualmente persone estranee, inserisco nel contratto il divieto di sublocazione (che sicuramente si può vietare) e anche il divieto di comodato.
Il comodato, essendo gratuito, è assimilabile all'ospitalità non temporanea?
E si può vietare?

Secondo me è giusto che l'inquilino possa ospitare temporaneamente chi vuole.
Ma l'ospitalità di lunga durata a tempo indeterminato non autorizzata dal locatore mi sembra un abuso: un modo per occupare un'unità immobiliare senza averne diritto, in quanto la locazione è stata stipulata dal proprietario con un altro soggetto.
Come si può evitare questa situazione?

 

[Ollj]

Ecco l'estratto della sentenza che le interessa:
"I controlli insiti nell'ordinamento positivo relativi all'esplicazione dell'autonomia negoziale, coincidenti con la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente e con la liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall'art. 2 Cost. (che tutela i diritti involabili dell'uomo e impone l'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà). E' pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l'adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l'ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti di amicizia"

Su tali premesse non ha margine alcuno di operatività; potrà vietare solo la sublocazione (che è altro e non la porrà mai al riparo dal "pericolo" segnalato)

 

[uva]

Grazie @Ollj, ho letto la sentenza ma non sono d'accordo.
Ritengo che se è riconosciuta e tutelata la proprietà privata di un bene debba essere conseguentemente riconosciuto e tutelato il diritto del proprietario di farne l'uso che desidera, nei limiti della legalità.

Faccio notare che nei moduli per contratti abitativi agevolati predisposti dal Comune di Torino c'è scritto:
"(Uso) - L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi:........." e qui elenco gli inquilini esistenti quando si stipula il contratto.
Successivamente il nucleo familiare può aumentare con la nascita/adozione di altri figli e in caso di ricongiungimenti familiari previsti dalla legge.
Altri parenti e amici, a mio parere, possono essere solo ospiti temporanei: per questo motivo vieto espressamente sublocazione e comodato sia totale sia parziale.

Ho avuto qualche inquilino straniero che ha tentato di "introdurre" stabilmente in casa persone a me sconosciute ed estranee alla locazione. In base ai contratti formulati come ho descritto sono sempre riuscita a far sloggiare questi estranei.

 

[Ollj]

Comprendo e mi creda la sentenza, in parte, non convince neppure il sottoscritto; tuttavia in mancanza di specifico divieto normativo, il tutto è rimesso alla valutazione della Suprema Corte (che potrebbe mutare, ma per ora.....)

 

[uva]

Per completezza aggiungo che ho letto esserci una limitazione al numero di persone che possono abitare in un appartamento: il limite è il numero di abitanti per superficie previsto nei regolamenti edilizi.
Secondo me questo limite non è sufficiente, perché non considera il diritto del proprietario di scegliere a chi locare la sua proprietà e quindi chi la può occupare legalmente.
Spero proprio che l'argomento venga approfondito e chiarito!

 

[Ollj]

In tal caso verrebbe fatta valere altra considerazione: non un divieto contrattuale, bensì disposizione amministrativa a tutela della pubblica salute; disposizione non applicabile in presenza di "accorto" conduttore.

 

[Magnus Ansegar]

Per completezza aggiungo che ho letto esserci una limitazione al numero di persone che possono abitare in un appartamento: il limite è il numero di abitanti per superficie previsto nei regolamenti edilizi.
Secondo me questo limite non è sufficiente, perché non considera il diritto del proprietario di scegliere a chi locare la sua proprietà e quindi chi la può occupare legalmente

Posso dissentire? La clausola che hai richiamato al post n.3 è presa dal modello contrattuale ministeriale del 2002 (allegato C), ma non c'entra niente con il divieto di ospitalità: è la classica clausola contrattuale in cui si dichiara l'uso che il conduttore e le persone con lui conviventi che compaiono in contratto devono fare dell'immobile locato, cioè devono utilizzarlo come un'abitazione residenziale e non possono aprirci una pizzeria o un sushi-bar, ma tale clausola di legge non vieta il diritto di ospitalità nei riguardi di altre persone che non compaiono in contratto, per cui una clausola che vietasse in modo assoluto al conduttore di ospitare a titolo gratuito, per un tempo limitato oppure stabilmente, persone estranee al nucleo familiare anagrafico o comunque estranee a quelle indicate in contratto, sarebbe affetta da nullità: la sentenza riportata parla di diritti costituzionali, se vengono calpestati, la clausola è nulla per contrasto del regolamento contrattuale con l'ordine pubblico costituzionale, e bene ha fatto la Corte italiana a intervenire in materia contro eventuali abusi.

Una cosa è vietare la sublocazione o la cessione di contratto (clausola ammissibile), un altra cosa è impedire al conduttore le relazioni di convivenza, siano esse temporanee o permanenti, con parenti, amici o semplici conoscenti all'interno dell'immobile (clausola non ammissibile): la libertà negoziale non può essere usata per ledere diritti fondamentali dell'uomo e limitare la sua libertà personale. Su questo diritto inalienabile (fondamento etico dello Stato moderno), tu magari potrai non condividere, ma non puoi sollevare eccezioni e dovrai fartene una ragione, salvo che gli ospiti del tuo inquilino non infrangano determinati patti contrattuali di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, nè potrai farli "sloggiare" (salvo che tu riesca dimostrare in un aula giudiziaria una sublocazione) o il rapporto superficie/numero occupanti previsto dai regolamenti di igiene mutuati dal decreto ministeriale del 1975.

 

[Elisabetta48]

salvo che tu riesca dimostrare in un aula giudiziaria una sublocazione

Un mio conoscente ha affittato un appartamento con 4 posti letto (due camere, una per i genitori, l'altra per i figli) a una famiglia cinese. E' stato convocato in Questura perché a un loro controllo risultavano abitare nell'appartamento 18 persone. Secondo voi il poveretto poteva dimostrare la sublocazione? O doveva commuoversi di fronte al "dovere di solidarietà" cinese? Se fosse successo a uno dei giudici della Cassazione, avrebbero ugualmente emesso quella sentenza?

 

[Ollj]

Certo.......
I giudici di cassazione non hanno sesso nè corpo, tantomeno vivono nel mondo reale.
Anzi condaneranno il locatore per inidoneità dell'immobile all'uso per cui fu locato.....

 

[Elisabetta48]

Anzi condanneranno il locatore per inidoneità dell'immobile all'uso per cui fu locato.....