airbnb e i cosiddetti “affitti brevi”: come si inquadrano nel nostro ordinamento?
01/07/2015
Diritto Commerciale 2 Commenti 109 Views
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Da fenomeno di nicchia a business globale diffuso in ben 190 Paesi, Italia compresa, Airbnb è oggi un caposaldo della sharing economy. Ma come si inquadra il fenomeno nel nostro ordinamento?
Airbnb è una piattaforma
on line che mette in contatto turisti e proprietari locali (cd
. host) decisi ad affittare casa propria o anche solo una stanza per
brevi o
brevissimi periodi di tempo.
Chi lo utilizza deve rispettare le
leggi del proprio Paese sulle locazioni di breve periodo. Sul punto Airbnb non spende molte parole: nella sezione
Termini e condizioni del sito, si limita ad invitare gli utilizzatori a rispettare le leggi locali in materia per poi declinare ogni responsabilità in caso di eventuali violazioni.
Se tali affermazioni siano o meno sufficienti a manlevare Airbnb da responsabilità, è questione tutt’altro che pacifica, dal momento che sia il Governo catalano che lo Stato di New York hanno
sanzionato il sito per violazione di leggi locali in materia di locazione. Anche sulle sanzioni si potrebbe discutere a lungo dato che sono gli
host ad aver violato la legge e non Airbnb, ma tant’è.
Ciò premesso, va precisato che in Italia la locazione di breve periodo è
un’attività lecita, anche se svolta per limitatissimi periodi di tempo. Può essere esercitata sia in
forma imprenditoriale che
in forma non imprenditoriale e saltuaria, ad integrazione del reddito familiare. Sempre che, ovviamente, sia svolta in conformità di legge.
Le regole, però, cambiano a seconda che l’host offra una formula bed & breakfast oppure che affitti una casa o una stanza private
- Il B&B (che può avere carattere imprenditoriale o familiare) deve sottostare ai requisiti e ai limiti stabiliti dalle norme regionali (numero massimo di camere da affittare, capacità ricettiva della struttura, convivenza tra ospite e proprietario, prima colazione).
- L’affitto breve di camere private è di fatto un sistema alternativo al bed & breakfast ma tendenzialmente meno impegnativo per i proprietari, che non sono tenuti a fornire servizi aggiuntivi (colazione, accoglienza, pulizie) nè ad attenersi alle restrizioni stabilite dalle singole Regioni.
Tale formula attualmente non trova una sua regolamentazione specifica, pertanto ci si deve rifare alla
disciplina generale sulle locazioni: forma scritta del contratto, obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni, obbligo di comunicare la cessione del fabbricato all’Autorità di pubblica sicurezza in caso di soggiorno inferiore ai 30 giorni.
Non sempre però gli affittacamere privati si attengono alle prescrizioni di legge: in ogni caso, l’ospite è legittimato a richiedere la stipula per iscritto del contratto (anche per tutelarsi in caso di problemi o contestazioni) e soprattutto deve sempre pretendere la ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento. Dal canto suo,
Airbnb si limita ad informare gli ospiti che gli
host potrebbero far firmare loro un contratto ma che devono specificarlo prima della conferma della prenotazione e che possono anche copiare e incollare i termini dell’accordo nella conversazione. Vale la pena precisare che in Italia una simile pratica non ha alcun valore legale.
L’assoggettabilità al
regime fiscale va ricercata di volta in volta nel tipo di organizzazione scelto dall’
hostper porre in essere la propria attività, che può essere:
- attività di impresa soggetta a IVA;
- attività non imprenditoriale assoggettata a IRPEF o a cedolare secca se si opta per questo regime in caso di locazione di casa o stanza private (l’applicabilità della cedolare secca agli affitti brevi è ormai pacifica).
In ogni caso, i profitti dell’
host sono redditi da dichiarare e se non lo fa evade il Fisco. Se l’attività è svolta in forma professionale vanno dichiarati come
redditi di impresa, negli altri casi come
redditi da fabbricato. Anche in questo caso, Airbnb declina ogni responsabilità in merito consigliando agli
host di consultare un
commercialista o un
avvocato del luogo per capire come agire in conformità alle leggi.
Per il fututo auspichiamo
un intervento strutturale da parte degli organi nazionali dal momento che la disciplina generale sulle locazioni mal si adatta al nuovo fenomeno caratterizzato dalla temporaneità delle prestazioni e dalla speditezza nelle transazioni.
Nel frattempo, è indispensabile una maggior collaborazione tra siti come Airbnb e autorità locali affinchè predispongano delle
linee guida che indirizzino i fruitori del servizio e li mettano al riparo da eventuali violazioni commesse in buona fede.
Dott.ssa Monica Valente