Trasformazione da appartamento a studio dentistico

[Dimaraz]

...tuttavia tali clausole non vincolano affatto i terzi acquirenti, come nel caso di specie, cioè coloro che acquistano le unità immobiliari facenti parte del condominio: i condomini che vendono hanno approvato o comunque accettano le clausole contrattuali, mentre gli acquirenti sono terzi estranei agli accordi presi dai loro predecessori pertanto il regolamento è efficace anche nei loro confronti solo se è stato trascritto oppure nel caso in cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che pongono limitazioni ai poteri spettanti ai condomini, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento esplicito al regolamento in questione che, seppure non inserito nel rogito, deve ritenersi conosciuto o accettato in base ad un richiamo espresso o ad una specifica menzione di esso in atto.

Una serie di piroette per dire una cosa e smentirla o quantomeno creare confusione.

Se esiste un RdC di tip Contrattuale lo stesso vincola tutti coloro che ne accettano le condizioni indipendentemente da chi e quando abbiano acquistato salvo lo stesso non sia sottoscritto (quindi una sua citazione in atto equivale a sottoscrizione).

Sulla "revisione tabelle" per mutata destinazione d'uso si entra in in vicolo cieco.
L'obbligo alla revisione delle tabelle subentra solo se si determina una variazione del 20% del valore millesimale.
Difficilmente senza modifiche della superficie si arriva a tale variazione...ma senza fare il calcolo come si potrebbe valutare quanto effettivamente siano variate le cose?
Servirà una prevalutazione e poi chi vuole fare il "preciso" o impugna o adempie.

 

[Luigi Criscuolo]

Difficilmente senza modifiche della superficie si arriva a tale variazione..

se permetti questo non è detto: ho visto tabelle millesimali contrattuali con i valori millesimali tutti uguali indipendentemente dal piano, dell'esposizione dei muri perimetrali esterni, del numero di finestre per locale e dell'affaccio. Mi è capitato un edificio costruito su un pendio con entrata al secondo piano e due piani che affacciavano contro un muro di sostegno mentre gli opposti spaziavano su un versante la cui parte confinante con la stra da comunale era adibita a garden/ azienda florovivaistica. certo gli appartamenti erano dei cubi gemelli ma non per questo dovevano avere gli stessi millesimi.

 

[Dimaraz]

...se permetti questo non è detto:
...ma non per questo dovevano avere gli stessi millesimi.

Non stento a crederci...per come è "normata" la cosa è possibile persino la mostruosità di unità con valore doppio rispetto alla logica.

Ma qui non si discute di Tabelle già redatte ...ma di modifica di quelle in vigore per relativa modifica di una unità.

La Legge norma la questione limitandosi a:

Art. 69


I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

 

[Bluechewanna]

Due domande.

1) Le norme del regolamento sono valide lo se approvate in assemblea da tutti i condomini oppure, come è stato scritto sopra, se predisposte dal costruttore e accettate sempre dalla totalità dei condomini negli atti di acquisto. Tali pattuizioni vincolano anche gli utilizzatori dell'appartamento concesso in leasing?

2) Modifica di destinazione d'uso di due locali condominiali, uno di proprietà privata e l'altro di proprietà del condominio. Qual è la loro destinazione una volta cessata quella originaria, dal momento che il bene comune perde la sua specifica destinazione d'uso?

 

[Magnus Ansegar]

1) Certamente sì, tali norme assumono valore di vincolatività anche per coloro che, in base ad un rapporto contrattuale, detengono un'unità immobiliare facente parte del condominio, infatti, tali soggetti, acquisendo a titolo derivativo dal proprietario i suoi stessi obblighi, si trovano rispetto al condominio nella posizione del loro dante causa nei cui confronti le prescrizioni del regolamento sono operanti, perciò sono obbligati ad osservare i limiti ed i divieti stabiliti dalle disposizioni regolamentari gli inquilini, i comodatari e anche coloro che utilizzano l'immobile oggetto del leasing. Ciò può comportare una responsabilità concorrente del proprietario del bene per le violazioni poste in essere da tali soggetti.

2) In presenza di locali di proprietà privata con vincolo di destinazione comune, cessato il servizio a cui era preposto, il proprietario riacquista la piena disponibilità dello stesso, salvo diversamente convenuto o salvo che decida di venderlo al condominio o ad un altro condomino o darlo in affitto. Nel caso, invece, in cui il locale sia di proprietà condominiale, e non sussista alcuna imposizione regolamentare, il vincolo di destinazione, che cessa per cessazione del servizio, viene rimessa nella disponibilità della volontà assembleare,quindi, salvo che il regolamento no contenga particolari disposizioni che attribuiscano diritti soggettivi, la cessazione del vincolo di destinazione dei locali di proprietà del condominio resta assoggettata alla normativa che regola l'uso e il godimento delle cose comuni e sottoporla alla disponibilità da parte dell'assemblea del condominio.

 

[Luigi Criscuolo]

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

l'errore è dare un coefficiente di unità immobiliare adibita ad abitazione mentre non lo è. e qui il 1/5 dei millesimi non c'entra.
Nel condominio dove abito il condomino del piano attico che si estende su tutto il piano, siccome l'impresa che costruì l'edificio fece fallimento, gli fu coonsegnato l'appartamento con il tetto a vista: si vedeva il pianellato in laterizio. Per questo motivo ebbe un congruo sconto sulla tabella millesimale di proprietà: in sostanza aveva meno millesimi dell'insieme dei due appartamenti del piano sottostante. Dopo un paio di anni che il condòmino morì, l'appartamento era stato venduto, ed il nuovo proprietario aveva sistemato casa, quindi si è provveduto al rifacimento delle tabelle millesimali, con il risultato che il condomino del piano attico si è visto aumentare di quasi il 40% i propri millesimi di proprietà.

 

[Dimaraz]

Centra eccome.
Quando le tabelle sono approvate la Legge prevede che si possano cambiare ma rende obbligatoria la cosa solo a certe condizioni.
Sulle eventuali differenziazioni per destinazione d'uso si aprirebbe un dibattito infinito dato che nulla è previsto dalla Legge...che indirizza verso una quantificazione di valore proporzionale alla superficie.

Dell'esempio che citi, poco attinente, si può solo biasimare la soluzione adottata.