Millesimi contestati

[ACTARUS]

Buongiorno, e innanzitutto Auguri di Buon Anno a chi mi legge.
Nel mio condominio c'é ora questa diatriba: un signore ha acquistato anni fa un appartamento sulla cui copertura piana, dal proprietario precedente, é stato costruito un gabbiotto (che non c'era), a copertura della scala che da accesso a detta copertura che utilizza come terrazzo. Il gabbiotto di vetro, ampio ed elegante, è stato anche arredato perché grandino. Prima la copertura non poteva venir utilizzata senza scala, e quindi ora utilizzano anche il tetto e non solo i gabbiotti, in più dell'appartameto sottostante. I millesimi aggiunti sono peraltro risibili e del tutto trascurabili anche perchè la loro é una piccola palazzina interna con riscaldamento autonomo e contribuiscono con poco alle spese di tutto il condominio.
Il precedente amministratore in accordo con il vecchio proprietario ha stabilito una maggiorazione dei millesimi. Ma questo con una procedura "insana".. una semplice lettera di accordo, senza accettazione assembleare e senza variare i millesimi, ma solo con una aggiunta informale sui calcoli (1000/1000 + XX).
Per alcuni anni il nuovo inquilino ha pagato, ma ora contesta i millesimi supplementari e vuole anche il rimborso degli arretrati...sostenendo che i millesimi riportati sul suo rogito non contemplano i nuovi. Precisa anche che i gabbiotti hanno le dovute autorizzazioni comunali.
Ho trovato due sentenze della Cassazione: una dice che patti accettati per anni sono oramai imperanti, un'altra che detti millesimi, senza approvazione formale, sono inapplicabili.
Il mio buon senso dice che se i gabbiotti ci sono e sono stati costruiti un valore debbono averli, dato che glieli avranno anche fatti pagare in più, e quindi la questione mi pare assurda. Mi sembra che questi signori ci marcino, approfittando dell'errore dell'amministratore, e solo per cattivo carattere. Ma il mio parere conta poco.
Mi scuso per la lunghezza, ma volevo essere completo.
Grazie in anticipo a chi sarà in grado di esprimere pareri competenti.

 

[Ollj]

Ora son di fretta ma di certo altri la potranno aiutare...
Nel frattempo faccio solo notare come vi fu sopraelevazione ai sensi art. 1127 cc e che indennità (al Condominio) andava corrisposta...

Rimborso alcuno spetta: il Rendiconto fu spontaneamente approvato.
Quanto ai Facta Concludentia: la maggiorazione di millesimi fu utilizzata per il voto e la convocazione assembleare o solo per il riparto spese?

 

[ACTARUS]

Grazie della risposta. I millesimi in aggiunta sono sempre stati utilizzati per i conteggi, mentre dovrei controllare se nelle presenze assembleari erano stati conteggiati anche come millesimi di proprietà; ma sono quasi certo che sia così, dato che per tutti noi (amm.re compreso) i millesimi da attribuire loro erano la loro quota dei 1000 più questi (ora contestati), stante anche l'accordo sottoscritto (foglio di carta intestata) con il precedente proprietario.

 

[Ollj]

Fossero stati utilizzati anche per la convocazione e la votazione assembleare senza contestazione alcuna, col decorso del tempo riterrei applicabile il principio dei facta concludentia.
Si potrebbe in alternativa agire ex art. 69 disp. Att. ma solo nel caso di variazione superiore ad 1/5.
- convocazione assemblea e variazione a maggioranza delle tabelle millesimali
- incarico a tecnico di fiducia per la redazione
- spese tutte a carico del contestatore, legittimo proprietario dell'immobile eretto (a sua volta se vorrà si rimarrà sul suo dante causa)
Mancasse tal elemento (1/5) non mi avventurerei in una modifica a maggioranza (ammessa per ipotesi pre riforma) ed attenderei conferma da parte della giurisprudenza di cassazione per i casi disciplinati post riforma.

 

[Dimaraz]

"As usual" non posso che condividere quanto espresso dal mio illustre "compagno di merende" ...con una unica differenziazione (o precisazione):
-la maggioranza può legittimamente approvare una nuova tabella millesimale anche in assenza di variazione superiore al 20% (1/5) con l'unica variante sul costo del ricalcolo andrà ripartito fra tutti piuttosto che a totale carico della proprietà oggetto di modifica.
Giocoforza prima si deliberi (a maggioranza) l'incarico al professionista, fissando i criteri generali secondo norma, e si ripartisca la spesa secondo vecchia tabella.
Ottenuto il "risultato" lo si approvi.
Solo dopo si utilizzeranno i nuovi parametri.

Ps. Ricambio ed estendo gli auguri a tutti i presenti...e pure agli "assenti" -)

 

[Ollj]

la maggioranza può legittimamente approvare una nuova tabella millesimale anche in assenza di variazione superiore al 20% (1/5) con l'unica variante sul costo del ricalcolo andrà ripartito fra tutti

Non fosse intervenuta la riforma del 2012 non esiterei a sostenere tal posizione, soprattutto alla luce di quanto statuito da Cassazione Sezioni Unite n. 18477/2010 che, disattendendo il precedente orientamento, statuisce come per l'approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non si necessiti dell'unanimità; deve tuttavia precisarsi come tale massima prendesse in considerazione un ipotesi ben specifica di tabella millesimale (non negoziale), con la conseguenza che la sua portata è limitata alle ipotesi in cui la tabella millesimale non assume carattere convenzionale (nel caso specifico infatti si impugnò la delibera dell’assemblea condominiale con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento (ben altro quindi dalle eventuali tabelle c.d. contrattuali che rimarrebbero mutabili solo all'unanimità).
Purtroppo la riforma c'è stata ed il nuovo art. 69 disp. att. ha inciso sulla materia; buona parte della Dottrina sta discutendo su ciò, e non sono pochi gli autori che mettono in discussione l'assunto di Cassazione i considerazione del nuovo dettato normativo; ecco perché su scrissi:

Mancasse tal elemento (1/5) non mi avventurerei in una modifica a maggioranza (ammessa per ipotesi pre riforma) ed attenderei conferma da parte della giurisprudenza di cassazione per i casi disciplinati post riforma.

A mio avviso si dovrà attendere l'orientamento della Suprema Corte alla luce delle novità normative (vigente la nuova norma, ci sono alcune sentenze di Tribunali che hanno sancito la modificabilità a maggioranza).
In ogni caso e a prescindere da quanto su svolto, ove le tabelle millesimali avessero carattere negoziale/convenzionale (tale il caso in cui sia attribuito loro natura contrattuale) la loro modificabilità potrebbe avvenire sempre e solo con l'unanimità.

Si dovesse invece procedere alla redazione di nuove tabelle e non alla modifica delle preesistenti, ritengo invece certa la loro "creazione" a maggioranza e ciò per l'assunto di Cassazione 18477/2010 (su cui, nemmeno formalmente, l'art.69 disp.att. incide) secondo cui:
"Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.."

 

[Dimaraz]

A mio avviso si dovrà attendere l'orientamento della Suprema Corte alla luce delle novità normative (vigente la nuova norma, ci sono alcune sentenze di Tribunali che hanno sancito la modificabilità a maggioranza).

Esimio "collega"...non ha che da chiedere

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/02/2014 n° 4569

Pur vero che, dati i "classici" tempi della Giustizia Italiana, il caso nasce da una causa ben antecedente sia la Legge di riforma (in vigore dal 2013) che il primo mutato orientamento della Suprema Corte (2010)...ma a ben vedere il risultato sia più in linea con la nuova norma che con quanto effettivamente permetteva la vecchia.

Art. 69 DACC
Vecchia stesura:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:


1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;


2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.


Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.


Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Nuova stesura
- I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condominio, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Si è stralciata tutta la prima parte adeguandosi all'orientamento giurisprudenziale in atto dal 2010 e, di conseguenza, non si sono posti "limiti" (unanimità) ad una decisione di modifica.
La norma appare tuttavia "tronca" perchè si potrebbe dare lettura di "divieto" assoluto di modifica se non in presenza di variazioni o errori.
Forse i legislatori sono arrivati "stremati" alla stesura della riforma o consideravano le DACC un semplice "appendice" a mod di "guida" facoltativa.

Ps.
A mio parere nella decisione sia del 2010 che del 2014 la Suprema Corte ha "disatteso" la norma vigente al momento del "contenzioso" non applicando quanto andava applicato.
Quella del 2010 poi trae conclusione con un clamoroso giro di deduzioni ...dimenticando di fatto quanto espressamente chiarito nel citato Art. 69 (vecchia stesura) in modo imperativo ed univoco.

 

[Ollj]

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/02/2014 n° 4569

Sì conosco tal massima ma, come su scrissi, è riferibile a caso deciso con la vecchia normativa.
Il discorso sul 69 nasce da tal passo (non esistente in precedenza):
"I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità"
Io attenderei che vadano a Cassazione le sentenze dei Tribunali su indicati per mettere una parola fine a tutta la vicenda.

 

[Dimaraz]

Chiedo venia...ho invertito il nuovo testo con il vecchio testo.
Tutta la considerazione finale è falsata.

A questo punto valido il riferimento seguente:
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 24/05/2013 n° 13004

che ben si adatta al caso di Actarus (salvo il fatto che qui si è già arrivati alla sentenza definitiva di 3° grado).
Di fatto l'uso prolungato delle vecchie tabelle rettificate "ad m i n chiam" fischio:) per svariati esercizi ha validato tale modifica.

 

[Ollj]

Di fatto l'uso prolungato delle vecchie tabelle rettificate "ad m i n chiam" fischio:) per svariati esercizi ha validato tale modifica.

Convengo pienamente.
Al contestatore dimostrare in giudizio che facta concludentia mai s'è realizzato (difficile ci riesca visto che ha accettato per anni tal situazione e non solo quanto al riparto spese ma anche quanto al diritto di voto)