Riduzione IMU del 25% nel caso di canoni concordati

[wmar]

la legge nazionale (431/98) all'articolo 2, comma 4, prevede che "per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i Comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI, ora IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi".

Ne consegue che se il tuo Comune prevede un'aliquota agevolata IMU in relazione ad immobili concessi in locazione a canone concordato a conduttori che adibiscano l'immobile ad abitazione principale:

a) aliquota agevolata deliberata dal Comune per gli immobili concessi in locazione a canone concordato se la casa è usata dall'inquilino come abitazione principale ridotta al 75% (lo sconto del 25% si calcola sull'aliquota deliberata dal Comune e non su quella ordinaria è la risposta delle Finanze in occasione di TeleFisco)

b) aliquota ordinaria (non agevolata, quindi nessuno sconto) deliberata dal Comune per gli immobili concessi in locazione a canone concordato se la casa non è usata dall'inquilino come abitzione principale.

Tuttavia in alcuni Comuni, che l'inquilino usi la casa affittata a canone concordato quale abitazione principale non è condizione necessaria perchè il proprietario goda delle agevolazioni IMU: per beneficiare dell'aliquota agevolata (sconto del 25% dell'aliquota già ridotta) è sufficiente che la locazione sia ricondotta "alle condizioni definite dagli accordi locali di cui all'articolo 2, comma 3 della legge 431/98".

Ecco, il tuo intervento riapre il possibile equivoco, visto che l'agevolazione eventualmente previste dai Comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998 è formalmente distinta dalla riduzione del 25% dell'IMU disposta dalla legge di stabilità 2016. Piuttosto, va capito qual è la connessione tra i due benefici.
Per dissipare l'equivoco e sollecitare un chiarimento in merito alla connessione tra i due benefici, ti domando:

quello che stai dicendo è che per usufruire della riduzione del 25% dell'IMU ex legge di stabilità è necessario che all'immobile sia applicabile l'aliquota agevolata eventualmente prevista dal comune di ubicazione?

Uva ed io abbiamo risposto di no a questa domanda. D'altra parte se si rispondesse di sì, ne seguirebbe che la riduzione del 25% prevista dalla legge di stabilità si applica solamente all'aliquota agevolata, il che è contro la ratio della legge.

Inoltre, secondo la mia (e di Uva) interpretazione va escluso anche che l'adibimento dell'immobile ad abitazione principale da parte del conduttore (adibimento che in genere è la condizione per accedere alle agevolazioni previste dai comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998) sia un requisito necessario per beneficiare della riduzione del 25%.

 

[uva]

Io confermo la mia interpretazione.
Se può essere utile, copio e incollo il chiarimento fornito dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate sull'argomento:

Canoni concordati
Domanda:
La legge di stabilità per il 2016 prevede una riduzione dell'IMU e della Tasi pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998. Poniamo il caso di un Comune che ha deliberato un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino. In questo caso, la riduzione del 25% si applica sui canoni concordati tassati con aliquota ordinaria (cioè per le case in cui l’inquilino non ha l’abitazione principale) sia sui canoni concordati tassati con l’aliquota del 7,6 per mille?
Risposta:
Si deve premettere che le norme della legge di stabilità 2016 che interessano la fattispecie in questione sono quelle dei commi 53 e 54 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015 che riproducono la stessa disposizione sia per l’IMU sia per la TASI, effettuando gli opportuni inserimenti nella disciplina dei due tributi, vale a dire aggiungendo il comma 6-bis all’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011 e integrando il comma 678 dell'art. 1 della legge n. 147 del 2013.
Le citate disposizioni prevedono che per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6 – per quanto riguarda l’IMU – e ai sensi del comma 683 – per quanto riguarda la TASI – è ridotta al 75 per cento.
Per cui, occorre preliminarmente determinare l’imposta dovuta dal contribuente tenendo presente l’“aliquota deliberata” dal comune per gli immobili concessi a canone concordato.
A questo proposito, da quanto emerge nel quesito in esame, risulta che il comune abbia deliberato per gli immobili concessi a canone concordato due distinte aliquote, vale a dire:
 un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino;
un’aliquota “ordinaria” – poniamo del 10,6 per mille, poiché nel quesito non è stata esplicitata – per tutti gli altri casi e cioè per le case concesse in locazione a canone concordato in cui l’inquilino non ha fissato l’abitazione principale.
Una volta determinata l’imposta dovuta in relazione alle due diverse fattispecie di immobili, si applicherà quindi ad entrambe la riduzione del 25%.

 

[quiproquo]

Io confermo la mia interpretazione.
Se può essere utile, copio e incollo il chiarimento fornito dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate sull'argomento:

Canoni concordati
Domanda:
La legge di stabilità per il 2016 prevede una riduzione dell'IMU e della Tasi pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998. Poniamo il caso di un Comune che ha deliberato un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino. In questo caso, la riduzione del 25% si applica sui canoni concordati tassati con aliquota ordinaria (cioè per le case in cui l’inquilino non ha l’abitazione principale) sia sui canoni concordati tassati con l’aliquota del 7,6 per mille?
Risposta:
Si deve premettere che le norme della legge di stabilità 2016 che interessano la fattispecie in questione sono quelle dei commi 53 e 54 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015 che riproducono la stessa disposizione sia per l’IMU sia per la TASI, effettuando gli opportuni inserimenti nella disciplina dei due tributi, vale a dire aggiungendo il comma 6-bis all’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011 e integrando il comma 678 dell'art. 1 della legge n. 147 del 2013.
Le citate disposizioni prevedono che per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6 – per quanto riguarda l’IMU – e ai sensi del comma 683 – per quanto riguarda la TASI – è ridotta al 75 per cento.
Per cui, occorre preliminarmente determinare l’imposta dovuta dal contribuente tenendo presente l’“aliquota deliberata” dal comune per gli immobili concessi a canone concordato.
A questo proposito, da quanto emerge nel quesito in esame, risulta che il comune abbia deliberato per gli immobili concessi a canone concordato due distinte aliquote, vale a dire:
 un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino;
un’aliquota “ordinaria” – poniamo del 10,6 per mille, poiché nel quesito non è stata esplicitata – per tutti gli altri casi e cioè per le case concesse in locazione a canone concordato in cui l’inquilino non ha fissato l’abitazione principale.
Una volta determinata l’imposta dovuta in relazione alle due diverse fattispecie di immobili, si applicherà quindi ad entrambe la riduzione del 25%.

Grazie UVA...già che ci sei: Per i comodati ai figli ce lo fanno o meno un qualche sconticino??? Sono usufruttuario (passivo!!!) di un alloggio in comodato alla mia prima figlia in quel di Bruino...Ne sai qualcosa??? Grazie. Quiproquo.

 

[wmar]

Io confermo la mia interpretazione.
Se può essere utile, copio e incollo il chiarimento fornito dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate sull'argomento:

Mille grazie, Uva!
Direi che la tua interpretazione, che era fin dall'inizio anche la mia (pur non avendo letto il chiarimento, è quella corretta: alla riduzione dell'IMU pari al 25% hanno diritto i proprietari degli immobili locati a canone concordato, indipendentemente (1) dall'adibimento o meno dello stesso ad abitazione principale da parte del conduttore e (2) dalla previsione o meno, da parte del comune di ubicazione dell'immobile, di una aliquota IMU agevolata per gli immobili locati a canone concordato.
L'equivoco, temo, farà strada tra i contribuenti, perché è provocato dalla mancata distinzione tra riduzione dell'IMU (ex legge di stabilità 2016) e aliquota agevolata (eventualmente prevista dai Comuni per i canoni concordati ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L, 431/1998).

 

[uva]

L'equivoco, temo, farà strada tra i contribuenti

Forse hai ragione, ma a me il concetto è sembrato molto chiaro: la riduzione IMU e Tasi del 25% riguarda gli immobili locati a canone concordato di cui alla l. 431/1998. Punto e basta!
Se poi questi immobili godono già di un'aliquota agevolata deliberata dal Comune (perché il conduttore vi pone la sua abitazione principale) la riduzione del 25% si applica ugualmente, quindi il proprietario godrà di un vantaggio maggiore.

 

[uva]

Per i comodati ai figli

Copio e incollo la risposta che ti può interessare (e ricordo che trattasi di risposte formulate dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate ai quesiti rivolti durante il convegno Telefisco organizzato dal Sole24Ore il mese scorso).

Tasi su case in comodato
Domanda:
Il comma 10 della legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) prevede la riduzione al 50% della base imponibile IMU delle abitazioni concesse in comodato ai parenti in linea retta di primo grado. Nulla viene detto in materia di Tasi con la conseguenza che il parente comodatario non pagherà la Tasi mentre il comodante la pagherà nella misura massima del 90% (salvo diversa percentuale decisa dal Comune). Si chiede conferma.
Risposta:
Si conferma che:
 il comodatario, che adibisce ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non è tenuto al versamento della TASI (art. 1, commi 639 e 669 legge n. 147 del 2013), poiché la legge di stabilità per l’anno 2016 ha previsto l’esclusione dalla TASI sia per il possessore sia per l’occupante per gli immobili adibiti ad abitazione principale;
 il comodante, se ricorrono tutte le condizioni richieste dall’art. 13, comma 10, lett. a), calcolerà:
- l’IMU tenendo conto della riduzione al 50% della base imponibile;
- la TASI, tenendo conto della medesima riduzione al 50% della base imponibile poiché la TASI si calcola sulla stessa base imponibile dell’IMU.
A ciò, però, deve aggiungersi che il possessore, a norma dell’art. 1, comma 681, della legge n. 147 del 2013, come modificato dal comma 14 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015, è tenuto al versamento nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all'anno 2015. Nel caso di mancato invio della delibera entro il termine del 10 settembre 2014 di cui al comma 688 ovvero nel caso di mancata determinazione della predetta percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo al 2015, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90 per cento dell'ammontare complessivo del tributo.

 

[uva]

@quiproquo : qui è chiarita anche la condizione richiesta per l'abbattimento della base imponibile IMU al 50%:

IMU in uso ai parenti
Domanda:
La concessione in comodato di una abitazione al genitore o al figlio consente l’abbattimento della base imponibile IMU del 50%, ciò a condizione che il concedente non possieda altri immobili a parte quello concesso in comodato e la propria abitazione principale. Questo vuol dire, ad esempio che il possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli impedisce tale agevolazione?
Risposta:
Si deve precisare che la norma di favore si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, pertanto laddove la norma richiama in maniera generica l’immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. In conclusione il possesso di un possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione.

 

[quiproquo]

@quiproquo : qui è chiarita anche la condizione richiesta per l'abbattimento della base imponibile IMU al 50%:

IMU in uso ai parenti
Domanda:
La concessione in comodato di una abitazione al genitore o al figlio consente l’abbattimento della base imponibile IMU del 50%, ciò a condizione che il concedente non possieda altri immobili a parte quello concesso in comodato e la propria abitazione principale. Questo vuol dire, ad esempio che il possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli impedisce tale agevolazione?
Risposta:
Si deve precisare che la norma di favore si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, pertanto laddove la norma richiama in maniera generica l’immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. In conclusione il possesso di un possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione.

Ti ringrazio molto...ma a questo punto dimmi per favore se il comune di Bruino
riconoscerà o meno la riduzione prevista...per cui ti sintetizzo la mia situazione:
1)Un piccolo alloggio in alta valle Susa (la vera seconda casa) come usufruttuario al 100%,
2) Usufruttuario al 100% di un piccolo alloggio in via Filadelfia che sto cercando di vendere,
3) Alloggio di Bruino abitato dalla mia prima figlia nuda proprietaria ed io come
usufruttuario al 100%.
Tenendo conto che l'alloggio dove risiedo lo vivo come inquilino, questa è la mia
situazione. Quindi, se ho ben capito avendo,oltre Bruino, altri due alloggi a disposizione la riduzione non dovrebbe spettarmi...E' così??? Ho capito bene???
Grazie di nuovo..qpq.

 

[wmar]

Ti ringrazio molto...ma a questo punto dimmi per favore se il comune di Bruino
riconoscerà o meno la riduzione prevista...per cui ti sintetizzo la mia situazione:
1)Un piccolo alloggio in alta valle Susa (la vera seconda casa) come usufruttuario al 100%,
2) Usufruttuario al 100% di un piccolo alloggio in via Filadelfia che sto cercando di vendere,
3) Alloggio di Bruino abitato dalla mia prima figlia nuda proprietaria ed io come
usufruttuario al 100%.
Tenendo conto che l'alloggio dove risiedo lo vivo come inquilino, questa è la mia
situazione. Quindi, se ho ben capito avendo,oltre Bruino, altri due alloggi a disposizione la riduzione non dovrebbe spettarmi...E' così??? Ho capito bene???
Grazie di nuovo..qpq.

Sì, la riduzione non ti spetta ed è irrilevante che gli immobili siano "piccoli". Infatti:
1. la norma stabilisce che, qualora il soggettivo passivo (quello cioè che deve pagare l'imposta sull'immobile concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado; nel caso in oggetto tu, in quanto usufruttuario dell'immobile in cui vive tua figlia) possegga un altro immobile (ad uso abitativo, come ha chiarito Telefisco) oltre a quello concesso in comodato, il beneficio della riduzione si applica alla condizione che il secondo immobile sia ubicato nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile concesso in comodato e che tale secondo immobile sia adibito dal comodante ad abitazione principale.
2. tu sei usufruttuario non di uno, ma di due immobili oltre a quello concesso in comodato.
3. l'usufrutto è un diritto reale che attribuisce una forma di possesso a chi ne è titolare, per cui tu possiedi due immobili oltre a quello concesso in comodato. Già questo, indipendentemente dall'ubicazione degli immobili, ti preclude il beneficio della riduzione. E lo stesso sarebbe se la percentuale del possesso non fosse 100 ma 0,1.

 

[wmar]

[...] Se poi questi immobili godono già di un'aliquota agevolata deliberata dal Comune (perché il conduttore vi pone la sua abitazione principale) la riduzione del 25% si applica ugualmente, quindi il proprietario godrà di un vantaggio maggiore.

Già. E dunque il diritto del soggetto passivo di avvalersi della agevolazione eventualmente prevista dal comune dipende dalla decisione del conduttore di adibire l'immobile ad abitazione principale? In realtà le cose non sembrano stare proprio così, visto che l'art. 2, comma 4, della L. 431/1998 stabilisce che i comuni possono prevedere aliquote IMU agevolate a vantaggio dei proprietari <<che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi>>. La legge, dunque, non sta parlando di una autonoma decisione del conduttore, che si costituisce separatamente dal momento della stipulazione del contratto di locazione, ma sta parlando di una valenza dell'immobile (quella come abitazione principale del conduttore) che si costituisce nel momento della sua concessione in locazione.
Mi domando - e lo domando ai più esperti - se questo problema sia mai stato affrontato dalla giurisprudenza.