Coefficienti di calcolo millesimi

[basty]

Per le finestre, OK. Ma per i radiatori? non riesco ad immaginare.

 

[chiacchia]

Ziggi da pochi anni abbiamo rifatto le tabelle millesimali e tra le vecchie e le nuove c'è poca differenza, anche se il professionista cambia i parametri potrai trovare che uno ti da 63 mm e l'altro 64 o 62 ma non certamente 93 ( per esempio ), poi unitamente alle tabelle il tecnico ha allegato perché e come era arrivato a tali risultati con tutti i parametri presi dal libro TAL dei TALI ecc. e se la calcolatrice ve bene si nota a colpo d'occhio che il conteggio è quello.
Pertanto scegliete un professionista che non solo vi chiederà le planimetrie ma verrà in casa per costatare le varie stanze come sono ubicate e l'altezza, non tanto per i radiatori ecc. sarebbe veramente pignolo, ma per costatare l'esposizione e la praticità, se vi da già in partenza delle corrette risposte che vi soddisfino andate avanti con il preventivo altrimenti desistete e cambiate, ma cambiate prima altrimenti queste tabelle si trasformano in gabelle.

 

[Luigi Criscuolo]

Ma per i radiatori? non riesco ad immaginare.

la tabelle mm del riscaldamento si fanno misurando i radiatori.... poi dal 01/01/2017 quando tutti avrenno i contabilizzatori di calore andranno in pensione.

 

[ziggy]

Sono quasi d'accordo con te Chiacchia, ma come già detto se io ho una casa sotto il tetto (mansarda ) ho delle velux , ho le scale per andare in bagno e in cucinae e il pianerottolo e le scale più strette di quelle ai piani sottostanti, se non mi calcolano tutte queste cose di millesimi me ne danno 20 di più.
Ad ogni cosa che ho detto corrisponde un coefficiente correttivo a ribasso e non a caso, infatti se sono sotto il tetto così come chi è sotto il terrazzo l'isolamento sia dal caldo che dal freddo è minore rispetto a chi abita negli altri appartamenti, se ho le velux ......è vero che vedo le stelle se è una bella serata, ma non ho affaccio, se le scale per l'ultimo piano si restringono quando devo portare un mobile in casa, magari un divano ......c'è da piangere.....
Le differenze ci sono e vanno calcolate per giustizia non per convenienza.
Speriamo bene con il tecnico .......

 

[Luigi Criscuolo]

Pertanto scegliete un professionista che non solo vi chiederà le planimetrie ma verrà in casa per costatare le varie stanze come sono ubicate e l'altezza, non tanto per i radiatori ecc.

forse a casoria non avete bisogno del riscaldamento (come mio zio che abitava a Napoli in una casa senza riscaldamento, però aveva i radiatori ad olio da far girare nelle stanze). Tuttavia le tabelle millesimali si fanno per la proprietà, per le scale e l'ascensore, per il riscaldamento (ecco la necessità di misurare i caloriferi); per i posti macchina: tutte si fanno secondo determinati principi. Nell'ambito della determinazioni dei mm di proprietà si devono fare dei sopralluoghi perché i locali che compongono l'appartamento hanno un peso differente. Il peso di un bagno cieco (senza finestre) è diverso da quello con finestre. Il peso di una camera da letto è differente da quello di uno sgabuzzino. Una stanza rivolta a Nord che non vede mai il sole avrà una valutazione minorre di una rivolta a sud. Allo stesso modo una stanza che si affaccia verso un parco avrà una valutazione differente da una stanza che si affaccia su un distacco condominiale con altra proprietà immobiliare. Poi uno ne può fare anche a meno di andare a valutare tutti i parametri: io ho visto condomìni che avevano le tabelle millesimali degli appartamenti tutte uguali: in sostanza il costruttore ha fatto 1000: il numero degli appartamenti.

 

[basty]

forse a casoria non avete bisogno del riscaldamento (come mio zio che abitava a Napoli in una casa senza riscaldamento, però aveva i radiatori ad olio da far girare nelle stanze). Tuttavia le tabelle millesimali si fanno per la proprietà, per le scale e l'ascensore, per il riscaldamento (ecco la necessità di misurare i caloriferi); per i posti macchina: tutte si fanno secondo determinati principi. Nell'ambito della determinazioni dei mm di proprietà si devono fare dei sopralluoghi perché i locali che compongono l'appartamento hanno un peso differente. Il peso di un bagno cieco (senza finestre) è diverso da quello con finestre. Il peso di una camera da letto è differente da quello di uno sgabuzzino. Una stanza rivolta a Nord che non vede mai il sole avrà una valutazione minorre di una rivolta a sud. Allo stesso modo una stanza che si affaccia verso un parco avrà una valutazione differente da una stanza che si affaccia su un distacco condominiale con altra proprietà immobiliare. Poi uno ne può fare anche a meno di andare a valutare tutti i parametri: io ho visto condomìni che avevano le tabelle millesimali degli appartamenti tutte uguali: in sostanza il costruttore ha fatto 1000: il numero degli appartamenti.

Poichè si parlava di mm di proprietà, almeno così pensavo, non capivo come entrassero i radiatori. OK

Tutte comprensibili le considerazioni di cui sopra: salvo un principio.
I mm di proprietà dovrebbero rappresentare il valore dei rispettivi alloggi: i coefficienti quindi dovrebbero tenere conto di un ipotetico deprezzamento, non necessariamente la comodità. Poi probabilmente le cose coincidono, ma non è detto.

Un attico con vista sul colosseo, siotto un lastrico solare, esposto a nord, rimarrà sempre più interessante di un alloggio al piano rialzato volto a sud ... (forse l'esempio non è dei migliori, ma volevo cercare di rendere l'idea).
Quanto ai mm di riscaldamento oggi si tende a indirizzare l'attenzione sul fabbisogno reale, o se volete sulla potenza radiante installata, che verosimilmente sarà parente dei risultati della contabilizzazione individuale.
Ma ad esempio in passato si optava per i mc riscaldati, indipendentemente dal fabbisogno reale: le differenze di dispersione, dovute anche alla esposizione ed isolamento, venivano così ripartite aritmeticamente: il bilanciamento d'impianto era contabile, non reale.

Ogni scelta non è mai neutra: e l'equilibrio non si ottiene solo contabilmente. Anche se oggi ad es. il calcolo di ipotetici mm di riscaldamento tenessero conto della esposizione e della potenza dei radiatori, domani con la contabilizzazione, senza essere intervenuti sull'isolamento delle esposizioni più svantaggiate, quell'immobile si troverà a pagare una parcella più salata degli altri. Perchè avrà di fatto consumato più calore.

 

[ziggy]

A volte ci si adegua per poca conoscenza, ma non è mai troppo tardi per imparare . Dalle mie parti dove siamo un po' "pignasecca" avere 10millesimi in meno ( ovviamente se non dovuti) sulle spese straordinarie tipo facciate o tetti ........beh ......fa' la differenza.
Quando ho comprato casa in quel condominio, alle prime assemblee erano tutti così carini, chi mi teneva il posto, chi mi accompagnava a casa, poi quando ho iniziato a farmi le mie ragioni uno mi ha persino detto: ma allora non è così brava come sembra.
Spesso si confonde brava con stupida.

 

[basty]

A volte ci si adegua per poca conoscenza, ma non è mai troppo tardi per imparare . Dalle mie parti dove siamo un po' "pignasecca" avere 10millesimi in meno ( ovviamente se non dovuti) sulle spese straordinarie tipo facciate o tetti ........beh ......fa' la differenza.
Quando ho comprato casa in quel condominio, alle prime assemblee erano tutti così carini, chi mi teneva il posto, chi mi accompagnava a casa, poi quando ho iniziato a farmi le mie ragioni uno mi ha persino detto: ma allora non è così brava come sembra.
Spesso si confonde brava con stupida.

... mi sei piaciuta! ...Belin
La diférensa .... quando tocca le palaanche, è una bella diferénsa...
Da piccolo mi divertivo da matti a vedere in Tv le commedie di Govi.

"E bravo Giacomin che va 'n campagna colle braghe dell'anno scorso. Ouohhh"

 

[Luigi Criscuolo]

Un attico con vista sul colosseo, siotto un lastrico solare, esposto a nord, rimarrà sempre più interessante di un alloggio al piano rialzato volto a sud ... (forse l'esempio non è dei migliori, ma volevo cercare di rendere l'idea).

su questo non ci piove ma non c'entra con i millesimi di proprietà... forse coni soldi che uno deve tirare fuori per comprarlo.
stai facendo l'errore che ha fatto anche @ziggy : la vista si paragona con la vista. Il coefficiente di veduta (e qui dipende da quanto si vuole pesare la veduta) secondo me ha un range che va da un max di 1,2 ad un minimo di 0,8 (ma qualcuno potrà benissimo variare i valori); in ogni caso il coefficiente di veduta è asettico non puoi dire si io vedo il colosseo ma ho la scala stretta. La scala stretta ne terrai conto quando farai la tabella millesimale scale ed ascensore (che in questo caso non c'é).
Il coefficiente di piano attribuito da una appartamento servito da ascensore è superiore dal coefficiente di piano del medesimo appartamento se nell'edificio non c'é l'ascensore: la differenza è più marcata sopratutto per gli appartamenti degli ultimi piani.

 

[basty]

stai facendo l'errore che ha fatto anche @ziggy

Intanto direi che stiamo dicendo quai le stesse cose... soprattutto stiamo mettendo in evidenza ed in pratica quanto soggettive siano le valutazioni e le scelte dei parametri da considerare ed i relativi coefficienti.

Ma se vogliamo confrontare le idee, io direi invece che tu fai proprio l'errore che io invece volevo segnalare.

Mi rendo conto che il tema è di lana caprina, ma il mio punto è stabilire se nasce prima l'uovo o la gallina.

Intanto mi riferisco ai mm di proprietà.
Tu dici si confronta vista con vista e piano con piano o piano con ascensore e non e compagnia cantando.

Io invece volevo dire che questi parametri non sono nati e scelti a priori: ma scelti per dare un valore alla u.i.: e con questo mi riferisco alle parole dell'art. 1118, dove stabilisce che i diritti (e doveri) di ciascun condomino è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Se fosse una scienza esatta, si dovrebbero applicare le migliori regole di estimo, non dei coefficienti e dei parametri scelti ed adottati a sentimento.
Poi ben vengano invece approcci più semplificati, purchè conducano a valori paragonabili.
Allora se il caso della vista al colosseo portasse a far raddoppiare il valore di quella unità, potrebbe essere necessario applicare al parametro vista non lo zero virgola, bensì il 200%.

Se poi mi chiedi cosa realmente riterrei equo, ti risponderei invece che molti dei parametri sopra elencati, se sono soggetti a mutamenti piuttosto repentini, immagina la vista a mare degli anni '70, che nel giro di un decennio si è trasformata in una distesa di tetti, sarebbe bene non pesarli e considerarli troppo. I mm rimarranno congelati nel tempo: ad esempio solo le superfici, i volumi e l'esposizione per citarne qualcuno non cambieranno nel tempo. Illuminazione, vista, valenza commerciale del piano terreno, ecc potrebbero mutare al variare delle condizioni al contorno.

Comunque @ziggy fa benissimo ad orientare le decisioni: esponendo considerazioni oggettive, è nel suo diritto.