Ipoteca giudiziale su una quota immobiliare da divisione giudiziale e problema

[Luigi Criscuolo]

Il ctu fa quello che ordina il giudice stop.

certo, chi dice il ontrario. Ma se tra i quesiti c'é la determinazione del valore dell'immobile non pensi che tra i doveri del CTU ci sia anche quello di verificare presso la Conservatoria dei Registri immobiliari se esistono dei gravami? Non credo che debba essere il Giudice a dover specificare questo aspetto. Convieni che il prezzo di un immobile può variare se è gravato di ipoteca?

In genere e'uno dei ctp che si premura di fare una visura ipocatastale.

non si sa se le parti abbiano nominato un loro CTP, considerando l'argomento del ricorso al Giudice. Comunque la visura ipocatastale si fa presso la Conservatoria come ho già scritto precedentemente.
Il problema qui è che se si fa la ricerca con il nome del de cuius non so se compaia già l'ipoteca a carico di uno degli eredi anche se, secondo
"l’articolo 2823 del codice civile “L’ipoteca su cosa futura puo' essere validamente iscritta solo quando la cosa e' venuta a esistenza”.
Il citato articolo ammette la costituzione di ipoteca solo per beni esistenti (del resto per l’iscrizione di ipoteca e' necessario che siano indicati nel titolo gli estremi sufficienti ad individuare univocamente il bene, come precisato dal successivo articolo 2826).

Lo stesso articolo 2823 non esclude, tuttavia, la possibilita' che il “bene esistente” non sia nella disponibilita' del debitore al momento dell’iscrizione di ipoteca, ma possa diventarlo in futuro.
Del resto, una analoga previsione puo' ritrovarsi nel codice civile all’articolo 2828 quando vengono definiti gli immobili su cui puo' iscriversi l’ipoteca giudiziale: “l’ipoteca giudiziale si puo' iscrivere su qualunque degli immobili appartenenti al debitore e su quelli che gli pervengono successivamente alla condanna, a misura che egli li acquista”
da:Ipoteca esattoriale su eredità del debitore - indebitati.it

quindi secondo me è molto importante determinare la successione delle date: iscrizione della ipoteca; presentazione della successione; accettazione dell'eredità; rogito.

 

[Luigi Criscuolo]

I 4 figli di secondo matrimonio chiedevano di liquidare le quote alla morte del genitore, previa vendita dell'immobile, ma i primi 9 si opponevano chiedendo da subito la liquidazione delle loro quote ereditarie.

scusa ma l'avvocato dei quattro figli, + il coniuge superstite, non ha sconsigliato di intraprendere una vertenza dato che l'obbligo della comunione (situazione nella quale si trovavano gli eredi) non è sancita da nessun articolo del codice civile? Dovevano optare per lo scioglimento della comunione, non per la resistenza (lo so io che non sono avvocato): fare una cordata, dopo aver fatto una perizia di parte (con le mie considerazioni fatte precedentemente a proposito del valore dell'immobile) raccimolare dei soldi per rilevare le quote dei nove.
21/39 contro 18/39.
Allora al momento del rogito ciascun venditore avrebbe dovuto vendere la propria parte libera da ogni gravame: sarebbe emersa l'ipoteca, se non fosse emersa prima, a carico di uno dei 9.

 

[green0boy]

scusa ma l'avvocato dei quattro figli, + il coniuge superstite, non ha sconsigliato di intraprendere una vertenza dato che l'obbligo della comunione (situazione nella quale si trovavano gli eredi) non è sancita da nessun articolo del codice civile? Dovevano optare per lo scioglimento della comunione, non per la resistenza

eh perchè?? io avevo 7 anni all'epoca dei fatti

 

[Luigi Criscuolo]

eh perchè?? io avevo 7 anni all'epoca dei fatti

peggio mi sento.... ci sarà stato qualcuno, nominato da un giudice, visto che eri minorenne, che doveva difendere i tuoi interessi.
Mi sorprende che questo fatto sia successo nella "dotta" Bologna.

 

[green0boy]

no no a Bologna risiedo ora. Solita questione legale di una paesino sprovvisto di Tribunale e pieno di avvocati senza nè arte nè parte.
Ma quindi adesso con questa ipoteca, che ci facciamo?? Quello è stato liquidato, non per nostra volontà, ma perchè c'è stata la condanna. I soldi li ha intascati senza problemi, e la garanzia del creditore è rimasta su di noi, incolpevoli??

 

[Gianco]

L'ipoteca è di esclusivo vincolo del debitore. Gli altri non possono avere nessun problema per i debiti suoi. E sebbene il pignoramento sia superiore al valore della quota del pignorato, possono pretendere solo la quota spettante al debitore.

 

[Luigi Criscuolo]

I soldi li ha intascati senza problemi, e la garanzia del creditore è rimasta su di noi, incolpevoli??

purtroppo secondo me l'ipoteca sta attaccata alla casa: chi compra una casa ipotecata, se questa non viene cancellata dalla parte venditrice prima del rogito, rileva anche l'ipoteca.
Di solito l'ipoteca è nota perché la dichiara il venditore, oppure perché emerge dalle ricerche che deve fare il notaio, prima di redigere l'atto: quindi chi compra è consapevole della ipoteca e ne tiene debitamente conto nel prezzo di acquisto.
Ora non ci hai spiegato se il giudice imponendo di pagare ai resistenti 2.000 € a ciascun attore per sciogliere parzialmente la comunione ha tenuto conto di ciò.
In effetti 9x2.000=18.000 € ; ora io capisco l'incidenza del diritto di abitazione di tua madre che abbassa notevolmente il valore della casa,come ho già avuto modo di scrivere, però 18.000 € per 18/39 (46,15% circa) di casa mi sembrano pochini: vuol dire che la casa è stata valutata 39.000 € al netto del diritto di abitazione del coniuge superstite e, probabilmente, di eventuali gravami.
In ogni caso non è che a fronte della condanna la parte soccombente si è limitata a pagare la parte vincitrice e basta: con il pagamento c'é stato un trasferimento di proprietà per scioglimento parziale della comunione, e questo andava registrato presso un notaio. Qui, se non era emersa prima doveva emergere l'ipoteca.
Quindi ritorno dell'idea che i soggetti , a mio avviso, colpevoli di questa svista che penalizza la casa siano il CTU dello scioglimento parziale della comunione, ed il notaio che ha effettuato lo scioglimento parziale della comunione.
Cerca le carte dello scioglimento della comunione e del nuovo assetto proprietario della casa dopo lo sciogliemnto della comunione.

 

[green0boy]

Allora gentili utenti.
Io ho inteso la cosa in questo modo. La sentenza che dichiara la divisione giudiziale, assegnava l'immobile al coniuge superstite e ai figli di questo in virtù del fatto che detenevano la maggioranza delle quote e disponeva che questi ultimi dovessero liquidare le rispettive quote agli altri figli. Ora io penso che siccome la divisione giudiziale ha natura dichiarativa e retroattiva, è come se il coniuge e i figli siano stati assegnatari dell'immobile fin dall'origine. Ragion per cui l'ente riscossore non poteva porre l'ipoteca su un immobile che ai sensi della sentenza è come se fosse sempre stato di proprietà degli assegnatari e che quindi non riguardava in alcun modo il debitore. O sbaglio??

Cambia qualcosa se l'iscrizione di ipoteca sia precedente alla sentenza del giudice??

 

[Luigi Criscuolo]

Ora io penso che siccome la divisione giudiziale ha natura dichiarativa e retroattiva, è come se il coniuge e i figli siano stati assegnatari dell'immobile fin dall'origine.

Mah dove hai letto una affermazione del genere? Nella visura ipocatastale dove c'é la storia dell'immobile ci deve essere un periodo di tempo in cui la proprietà era frazionata secondo le quote previste dal codice civile. Avevate fatto la successione? le tasse di possesso dell'unità immobiliare dovevano state pagate pro quota da tutti i proprietari. Quindi quello che tu affermi mi pare poco plausibile.

Cambia qualcosa se l'iscrizione di ipoteca sia precedente alla sentenza del giudice??

l'ipoteca è stata messa sulla casa in quanto il soggetto debitore in futuro avrebbe ereditato una porzione, o forse tutto, di immobile. Il creditore non è tenuto a sapere se il debitore aveva 13 fretelli + un genitore ancora vivente.
Quello che non capisco è il fatto che tu non rispondi compiutamente a certe domande: la Relazione del CTU aveva evidenziato la presenza dell' ipoteca? No perché non era ancora trascritta. No perchè il CTU non ha fatto una visura ipocatastale dell'immobile. Si e l'ha conteggiata nel prezzo dell' immobile.
Ci vuole tanto?

 

[Luigi Criscuolo]

La sentenza che dichiara la divisione giudiziale, assegnava l'immobile al coniuge superstite e ai figli di questo in virtù del fatto che detenevano la maggioranza delle quote e disponeva che questi ultimi dovessero liquidare le rispettive quote agli altri figli.

secondo me è più probabile che il CTU nella sua relazione abbia scritto che la casa, stante la situazione (coniuge superstite con diritto di abitazione difficilmente sloggiabile) era invendibile e siccome c'era un gruppo che voleva sciogliere la comunione ed un altro gruppo che non lo voleva sciogliere, il giudice ha usato una soluzione che ha accontentato tutti e due i gruppi: chi voleva sciogliere ha preso la sua parte e chi voleva stare in comunione è rimasto.
Come dicono gli albionici di Brexit "to kill two pigeons with one stone" ovvero "prendere due piccioni con una fava"