Ipoteca giudiziale su una quota immobiliare da divisione giudiziale e problema

[green0boy]

Quello che non capisco è il fatto che tu non rispondi compiutamente a certe domande: la Relazione del CTU aveva evidenziato la presenza dell' ipoteca? No perché non era ancora trascritta.

La relazione del ctu era antecedente di qualche anno all'iscrizione dell'ipoteca. Durante il corso del procedimento nessu ha più messo in evidenzia eventuali visure ipocatastali, con la conseguenza che lo abbiamo scoperto ora, dopo la sentenza e dopo la seconda successione.

l giudice ha usato una soluzione che ha accontentato tutti e due i gruppi: chi voleva sciogliere ha preso la sua parte e chi voleva stare in comunione è rimasto.

Quindi la soluzione più consona?? Dobbiamo pagare il debito per liberare l'immobile?

 

[basty]

Cambia qualcosa se l'iscrizione di ipoteca sia precedente alla sentenza del giudice??

Per come hai scritto la premessa, sembrerebbe di si! Ma come ha detto Criscuolo, da dove hai tratto la conclusione che la sentenza ha effetto retroattivo?

Io credo che il giudice abbia applicato l'art. 720 che @Nemesis mi ha citato in altra discussione: che tratta della divisione sull'eredità non comodamente divisibile, assegnando appunto la casa al gruppo che deteneva la maggioranza delle quote, ed addebitando l'eccedenza.

Non so come si risolva adesso la situazione, rimango curioso di sentire come va a finire.

 

[Gianco]

Se l'iscrizione è stata registrata prima della stima del CTU, la responsabilità è la sua. E quindi al momento della sentenza il giudice poteva non essere edotto della sua esistenza. Mentre, volendo stipulare una vendita, la banca che ha acceso l'ipoteca deve ricevere i soldi corrispondenti alla quota incassata dal pignorato. Nulle le è dovuto dagli altri comproprietari.

 

[Luigi Criscuolo]

La relazione del ctu era antecedente di qualche anno all'iscrizione dell'ipoteca.

finalmente delle notizie concrete. Quindi nessuna colpa è attribuibile al CTU.
L'iscrizione della ipoteca sulla casa va individuata dopo che alcuni dei comunisti (così si chiamano i partecipanti alla comunione) hanno chiescto lo scioglimento della comunione.
Ora per fare questa richiesta di scioglimento della comunione doveva essere stata fatta la denuncia di successione, gli eredi dovevano aver accettato la successione; quindi la frammentazione della proprietà sulla casa doveva risultare presso il Catasto e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Nel periodo intercorso tra la domanda e la sentenza dello scioglimento parziale della comunione è stata posta l'ipoteca sulla casa.
A questo punto l'ipoteca doveva emergere quando è stato registrato il nuovo assetto proprietario della casa. Se la registrazione è stata fatta presentando la sentenza il Catasto o la Conservatoria doveva avvertire chi ha presentato il documento che sulla casa c'era una ipoteca. Se il nuovo assetto proprietario è stato curato da un Notaio come atto di compravendita costui doveva assicurarsi che la parte venditrice non avesse gravami iscritti a suo nome. Da qui la colpa del Notaio.
Il massimo della sfiga sarebbe che la data di iscrizione dell'ipoteca sulla casa sia stata fatta prima della registrazione del nuovo assetto proprietario.
Credo che tu debba consultare un legale.
Comunque leggi qui
da La divisione
art. 1113 c.c. intervento nella divisione e opposizioni: i creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria .

Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda .

Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.

Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

da Art. 1111 codice civile - Scioglimento della comunione - Brocardi.it
Dispositivo dell'art. 1111 Codice Civile
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione (artt. 1100-1139) → Capo I - Della comunione in generale
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione (1); l'autorità giudiziariapuò stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto [260 2 cod. nav.] (2).

Note
(1) La divisione ha natura dichiarativa e non ha effetti traslativi. La giurisprudenza reputa, infatti, che il trasferimento di una parte materiale del bene comune si connoti alla stregua di una vendita subordinata alla condizione sospensiva che la stessa sia attribuita alla quota dell'alienante.

(2) La disposizione fornisce all'autorità giudiziaria il potere di ordinare un rinvio della divisione (primo comma) o di sciogliere la stessa, malgrado l'accordo di restare in comunione (terzo comma); tali poteri richiamano rispettivamente la presenza di un pregiudizio per gli altri comunisti e l'esistenza di gravi circostanze: tali fattori vanno presi in esame in riferimento all'interesse oggettivo della comunione. La legge prevede una similare disposizione in materia di comunione ereditaria all'art. 717.

Ratio Legis
Ogni comunista può chiedere la divisione; tale scioglimento non può intervenire, tuttavia, se non con l'accordo di tutti i partecipanti, ovvero ordinato da una sentenza. La divisione si fonda, dunque, su un patto fra comunisti: il contratto di divisione.
Se la cosa comune è facilmente divisibile, il relativo contratto dà a ciascun comunista una porzione materiale del bene pari alla sua quota.
Viceversa, è possibile addivenire allo scioglimento in modo differente e tale per cui ciascun partecipante può vedersi attribuito un valore corrispondente alla sua quota; in questa ipotesi il valore o il bene attribuito al singolo compartecipe non consiste in parti materiali della cosa comune.
Senza un accordo fra i comunisti, lo scioglimento può essere raggiunto grazie ad un provvedimento del giudice.
Anche in tale sede, qualora la cosa comune sia agevolmente divisibile, l'autorità giudiziaria ne prescrive l'attribuzione ai comunisti in parti materiali che corrispondono alle loro quote; viceversa, il giudice riserva ai singoli partecipanti un bene o un valore pari alla loro quota (v. art. 720 del c.c.).
L'autorità giudiziaria deve, inoltre, tenere presenti gli interessi confliggenti con quelli del comunista che desideri lo scioglimento della comunione.
Così, nel caso del primo comma, il giudice deve bilanciare l'interesse degli altri comunisti che vogliono impedire il tempestivo scioglimento della comunione, rinviando fino a cinque anni la divisione della cosa comune. Nel caso di cui all'art. 1112, l'autorità giudiziaria deve tenere in debito conto l'interesse (oggettivo) collegato al peculiare uso che della cosa comune viene fatto, imponendo in tal caso la disposizione stessa la non divisibilità.
Va tenuto presente, da ultimo, l'interesse dei creditori e degli aventi causa di ciascun comunista, al fine di proteggere le proprie ragioni; essi possono, questo scopo, intervenire nel giudizio di divisione, o, in alternativa, impugnare la divisione già eseguita, sempre che, in questa ipotesi, essi abbiano provveduto a notificare un'opposizione precedentemente alla divisione stessa (art. 1113 del c.c.).

 

[Luigi Criscuolo]

Se l'iscrizione è stata registrata prima della stima del CTU, la responsabilità è la sua.

La relazione del ctu era antecedente di qualche anno all'iscrizione dell'ipoteca.

Mentre, volendo stipulare una vendita, la banca che ha acceso l'ipoteca deve ricevere i soldi corrispondenti alla quota incassata dal pignorato.

non credo proprio che l'ipoteca a carico del fratellastro di @green0boy sia dovuta ad un prestito bancario perché prima di fare il prestito e mettere l'ipoteca la banca avrebbe dovuto chiedere l'assenso dei comunisti tutti. Questo secondo me è un debito verso terzi o verso l'Agenzia delle Entrate.

 

[green0boy]

inalmente delle notizie concrete. Quindi nessuna colpa è attribuibile al CTU.
L'iscrizione della ipoteca sulla casa va individuata dopo che alcuni dei comunisti (così si chiamano i partecipanti alla comunione) hanno chiescto lo scioglimento della comunione.
Ora per fare questa richiesta di scioglimento della comunione doveva essere stata fatta la denuncia di successione, gli eredi dovevano aver accettato la successione; quindi la frammentazione della proprietà sulla casa doveva risultare presso il Catasto e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Nel periodo intercorso tra la domanda e la sentenza dello scioglimento parziale della comunione è stata posta l'ipoteca sulla casa.
A questo punto l'ipoteca doveva emergere quando è stato registrato il nuovo assetto proprietario della casa. Se la registrazione è stata fatta presentando la sentenza il Catasto o la Conservatoria doveva avvertire chi ha presentato il documento che sulla casa c'era una ipoteca. Se il nuovo assetto proprietario è stato curato da un Notaio come atto di compravendita costui doveva assicurarsi che la parte venditrice non avesse gravami iscritti a suo nome. Da qui la colpa del Notaio.
Il massimo della sfiga sarebbe che la data di iscrizione dell'ipoteca sulla casa sia stata fatta prima della registrazione del nuovo assetto proprietario.
Credo che tu debba consultare un legale.

E' andata esattamente così!!

 

[Luigi Criscuolo]

E' andata esattamente così!!

levami una curiosità: i tuoi fratellastri sono venuti a conoscenza di questa situazione? io gli manderei una bella raccomandata alla francese (senza busta dove ildestinatario viene scritto sul retro del foglio) dove, dopo essermi documentato con date certe, scriverei per filo e per segno in quale situazione uno dei promotori dello scioglimento della comunione vi ha cacciati.
Poi, come ho già detto, senti un legale: non so se portando in giudizio il fratellastro ipotecato voi fratelli della stessa madre abbiate qualche chance di recuperare qualche cosa.

 

[green0boy]

levami una curiosità: i tuoi fratellastri sono venuti a conoscenza di questa situazione?

NO!

Sentenza alla mano, posso dirvi che il giudice ha applicato l'art 720 c.c.

Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili , ( quindi il caso della casa di cui sopra ) o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza ( la somma che abbiamo dato agli altri ), nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. ( Mia madre e i suoi figli )


La divisione ereditaria ha effetto retroattivo: ciascun condividente si considera unico e immediato successore nei beni costituenti la sua quota, dall'apertura della successione (articolo 757 del codice civile). I beni assegnati al condividente, in altri termini, si considerano pervenuti direttamente per causa di morte e non in forza di divisione, sia essa convenzionale o giudiziale.

Che ne pensate??

 

[basty]

Questo 757 non lo conoscevo, ma sto leggendo un esempio dal manuale di diritto del Torrente, che fa appunto un esempio di una ipoteca su un bene che poi viene assegnato ad un altro. La risposta è che ciò conduce ad escludere la sussistenza della ipoteca sul bene non assegnato all'ipotecato.
E' stabilito poi un termine di 90 giorni decorrente dalla trascrizione della divisione, perchè il creditore possa trasferire l'ipoteca su un bene del debitore.

Qui non esiste bene alternativo: non so aggiungere altro.

p.s.: Mi sa che questa volta Equitalia si attacca al tram.

 

[green0boy]

p.s.: Mi sa che questa volta Equitalia si attacca al tram.

Eh!! Considerato che io ho già un preliminare di vendita in atto, se dovessi perdere l'acquirente se non mi viene cancellata per tempo l'ipoteca, potrei anche agire in via legale per risarcimento.