Danni verificati e non dichiarati

[magnolia]

Buongiorno. Ho necessità di avere un'informazione.
Se in un immobile dato in locazione si verificano danni ad es. da infiltrazione, addebitabili a terzi(condomini dei piani prospicienti) e l'inquilino non ne da' celere notizia, anzi lascia trascorrere un tempo tale che non è possibile più verificare esattamente come a chi chiedere danni(passano anni per es.), il proprietario ha diritto di chiedere conto all'inquilino e se sì in che modo? Cioè quali sono i doveri di un inquilino in tal senso?
Grazie

 

[User_29045]

Sul contratto di solito si aggiunge una frase che indica che il locatario si impegna a condurre l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, pena la risoluzione ipso iure del contratto.

Senz'altro la pronta segnalazione dei guasti, alla proprietà, fa parte della diligenza del buon padre di famiglia.

Senza una postilla come sopra indicato, il locatario non è tenuto in alcun modo ad avvisare la proprietà di eventuali danni, diretti o indiretti, sopportandone semplicemente le conseguenze (esempio: piove in casa, mette il catino e lo svuota ogni 12 ore).

Resta inteso che al momento del rilascio dell'immobile, la proprietà - prima di firmare il verbale di riconsegna dell'immobile stesso - verificherà lo stato dell'immobile, trattenendo dal deposito cauzionale, con eventuale conguaglio, i soldi necessari per eventuali riparazioni, per imbiancare i muri coi graffiti, per sostituire le porte ridotte a colabrodo, per sturare il water che è stato riempito con cemento a presa rapida, e così via.

 

[magnolia]

E se non c'è stato deposito cauzionale, trattandosi di un locale locato ad ente pubblico?

 

[User_29045]

Nel caso in esame, è evidente che il locatario non ha detto nulla perché non voleva operai in giro per casa. Ha pensato, "Tanto non è casa mia, quando me ne vado, tanti saluti e grazie".

Se il locatario non risulta contrattualmente tenuto a condurre l'immobile secondo la diligenza del buon padre di famiglia, nulla gli si può imputare. Anzi, potrebbe paradossalmente essere lui a chiedere un risarcimento danni.

Per prevenire situazioni del genere, è necessario inserire nel testo del contratto di locazioni frasi come, "Il locatario si impegna a segnalare tempestivamente alla proprietà, in forma scritta o tramite Posta Elettronica Certificata, eventuali danni che si verifichino all'immobile oggetto del presente contratto, per qualsivoglia causa. In fase di riconsegna dell'immobile la proprietà potrà rivalersi sul locatario che non abbia tempestivamente segnalato problematiche che riducono o compromettono il godimento dell'immobile stesso".

 

[User_29045]

E se non c'è stato deposito cauzionale, trattandosi di un locale locato ad ente pubblico?

Puoi anzitutto quantificare i danni con un tecnico abilitato, chiedendo, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il risarcimento degli stessi.

A seguito dell'infruttuosità della richiesta, potrai interessare un legale.

E' importante, anche se non indispensabile, avere una documentazione fotografica dell'immobile e dei suoi interni, prima e dopo la locazione, se necessario allegandola al contratto in fase di stipula.

 

[magnolia]

Grazie per le risposte. Come ho scritto, il danno è imputabile a terzi, non all'ente.

 

[User_29045]

In questo caso dovrai far verificare e quantificare i danni da un tecnico abilitato, interessando direttamente un legale per gli eventuali risarcimenti del caso.

Se l'ente non è stato contrattualmente obbligato a segnalarti un'infiltrazione a tempo record, non puoi addebitargli nulla.

Avresti potuto aggiungere una clausola che rendeva il locatario corresponsabile, se non avesse segnalato prontamente i danni. Ormai non l'hai fatto.

Puoi solo tutelare la qualità del tuo immobile citando in giudizio la terza parte che ha causato l'infiltrazione per casualità (rottura accidentale) o incuria (mancata sostituzione tubi acqua degli anni '70).

 

[magnolia]

Il contratto può essere "aggiornato" in qualunque momento? E mandare una semplice lettera da protocollare non ha la stessa valenza? Sul cambiamento del contratto, essendo ente pubblico, potrebbero fare storie...

 

[User_29045]

L'aggiunta di una clausola così importante non è un aggiornamento, è una modifica sostanziale perché ti dà il potere di chiamare in causa non solo i terzi causanti il danno, ma anche il locatario che per incuria non ti avvisa che in casa si naviga, anziché camminare.

Non so se una semplice lettera raccomandata A/R da protocollare possa comunque darti il potere contrattuale di citarli in giudizio se non ti avvisano subito che il soffitto è squarciato.

Vorrei sentire il parere anche di altri forumisti, in merito alla questeione.

 

[magnolia]

Ho controllato il contratto: non parla di ...buon padre di famiglia. Gli articoli rilevanti in proposito dicono che sono a totale carico del locatore spese di straordinaria manutenzione per garantire l'uso del bene. poi si dice che l'istituto conduttore non ha nessun obbligo di ripristinare i locali alla scadenza nè di pagare somme per il ripristino. E' soltanto tenuto a riconsegnarli in buono stato di manutenzione, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso.