Ripartizione spese : usufrutto e nuda proprietà

[Michele10]

Salve a tutti,
Nella palazzina dove sono titolare della nuda proprietà di un appartamento sono state sostenute spese per l’adeguamento dell’impianto elettrico e più precisamente la messa a terra per le parti comuni (richieste in fase di controllo).
In considerazione del fatto che l’amministratore non mi ha fornito alcuna motivazione del perchè le richieda a me (credo perchè ne sono il nudo proprietario e tutte le altre unità immobiliari sono detenute a titolo di piena proprietà), posso con successo addurre dei motivi per ribaltarle sull’usufruttuario che vi abita?
grazie a tutti e buona giornata

 

[cautandero]

Penso proprio di no. Trattasi di spesa straordinaria che va a mettere l'appartamento in regola con la legge. Non solo, ma aggiunge pure valore alla proprietà.

 

[Michele10]

grazie per l'attenzione che hai posto al mio caso
io sinceramente pensavo che un'attività simile rivestisse carattere di ordinarietà (la messa a terra ha un fine di sicurezza) che diventa straordinaria nel momento in cui, se non posta già in essere, viene resa obbligatoria da una norma di legge.
Per quanto riguarda l'accrescimento di valore, seppur condiviso, non credo che possà essere fatto valere in sede di rivendita per ottenerne la ripetizione, in quanto l'ipotetico acquirente riterrà tale l'adeguamento una condizione scontata e necessaria vista la previsione di legge.

 

[cautandero]

E' vero che non puoi richiedere all'acquirente la ripetizione della spesa sostenuta per la messa a terra dell'impianto elettrico, ma di certo il tuo appartamento verrebbe pagato di meno se l'acquirente dovesse procedere lui alla messa in regola dell'impianto.

 

[maidealista]

Dal C.C.:
Art. 1808 Spese per l'uso della cosa e spese straordinarie
Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti (2756).

:daccordo:

 

[cautandero]

Guarda che il "comodatario" non è l'"usufruttuario. La cosa è ben diversa.

 

[maidealista]

Ho riportato quanto il C.C. prevede per le manutenzioni ordinarie e straordinarie.
Ricordando che :
Comodatario: chi riceve beni in comodato
Comodante: chi dà beni in comodato

Il comodatario che esegue sull'immobile opere non necessarie né urgenti non ha la possibilità di pretendere un rimborso dal comodante per le spese sostenute. Se viceversa la spesa a carico del comodatario integrasse una vera e propria controprestazione a favore del comodante, non varrebbe più l'ipotesi del contratto di comodato, che potrebbe essere stato stipulato come contratto simulato, ma si ha un vero e proprio contratto di locazione.

Le spese straordinarie sostenute dal comodante restano a suo carico.
:daccordo:

 

[cautandero]

Forse non mi sono spiegato bene. L'usufruttuario non è il comodatario. Vi è una belle differenza tra l'uno e l'altro. Per esempio l'usufruttuario può fittarsi l'appartamento o la cosa che tiene in usufrutto e goderne il "frutto". Cosa che non può fare il comodatiario. Vi è quindi una belle differenza giuridica tras la figura dell'usufruttuario e quella del comodatario.

 

[maidealista]

L'usufruttuario non è il comodatario.

Scusate, un poco di confusione...

L’usufruttuario:
può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere ipotecasu di esso;
ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;
ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili).

L’usufruttuario:
deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);
deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
deve fare l’inventario, salvo dispensa;
deve prestare garanzia, salvo dispensa;
deve affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
L'art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni ordinarie sono:
il ripristino dell’intonaco
la verniciatura di porte e finestre
la tinteggiatura delle pareti
la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini
la sostituzione di singole porte o finestre
il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo:
«riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta».
Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
Per legge le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto a individuarli.
Il condominio è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. 23291/2006).
Cos' l'usufrutto DELL’USUFRUTTUARIO
:daccordo:

 

[cautandero]

O. K. Sono d'accordo.