uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Il contratto di locazione concordato comporta per il proprietario la possibilità di applicare un'aliquota IMU agevolata. A Torino il risparmio è notevole (circa il 60% in meno rispetto all'IMU ordinaria), ma il Comune impone tassativamente che il conduttore vi dimori abitualmente e vi risieda anagraficamente.

Mi è già capitato di stipulare dei contratti agevolati con inquilini che, malgrado siano stati avvisati ancora prima di presentare una proposta di locazione al mio agente immobiliare, non pongono la residenza nell'appartamento locato anche se vi abitano più o meno assiduamente. Perché sono a loro volta proprietari di una casa altrove dove pagherebbero l'IMU se non risultassero più residenti.

Quindi penso di inserire nei contratti concordati una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ. per la quale se il conduttore entro 30 gg dalla decorrenza della locazione non fornisce al locatore prova del trasferimento di residenza nell'unità immobiliare locata, il contratto si intende risolto per suo inadempimento. Contestualmente il locatore si impegna a stipulare col conduttore un contratto di locazione libero ad un canone (ovviamente maggiore rispetto a quello concordato) che viene indicato nella clausola stessa.

In concreto io non voglio mandare via l'inquilino (inadempiente perché non sposta la residenza come si è impegnato a fare); intendo stipulargli un contratto libero 4 + 4 ad un canone di mercato. Perché la sua inadempienza mi impedisce di usufruire dell'agevolazione IMU.

Vi sembra possa andare bene, oppure sarebbe una clausola vessatoria?
A mio parere non è vessatoria, perché non sfratto l'inquilino ma gli propongo un tipo di contratto diverso. Così non devo preoccuparmi e indagare dove lui abita, dimora, e risiede.

Grazie dei vostri pareri e consigli!
 
B

Bluechewanna

Ospite
Le clausole contenute in un contratto di locazione stipulato ai sensi della 431 non possono mai considerarsi vessatorie ai sensi di tale legge: il contratto 3+2 non è un contratto predisposto unilateralmente da un solo contraente (così due anni sentenziò il Tribunale di Milano. Ma il giudice milanese, quando parlò di clausole vessatorie, si riferiva alle sole clausole di carattere generale, e la tua non è una di queste. Quindi, la clausola in questione è vessatoria e va richiamata con titolo e numero? Colpone di scena. No, perche la clausola risolutiva espressa, per giurisprudenza maggioritaria, fino ad oggi non ricade tra le clausole vessatorie e, pertanto, non deve essere approvata per iscritto.

Il punto è un altro. L’accordo di Torino si basa ancora sul vecchio decreto del 2002: non è obbligatorio passare dalle associazioni e pagare l’obolo per fare vidimare il contratto. Perciò, Avanti Savoia! Finchè dura, perché non dura minga. La brutta stagione arriva sempre. In caso di un accordo basato sul nuovo decreto ministeriale del 2017, le cose invece potrebbero prendere una brutta piega: in caso di contratto non assistito è obbligatoria l’asseverazione da parte di una sola associazione azzeccagarbugliesca che potrebbe negare la rispondenza del contratto inglobante tale clausola all’accordo o al tipo di contratto predisposto del ministero e magari un’altra associazione no, il che potrebbe determinare ipotesi di dichiarazioni contrastanti da parte di più associazioni. Diavolo. Mi strapperei i capelli a mazzi.

La felicità (non solo sentimentale, ma anche contrattuale) va attesa, non pretesa. Come nei drammi russi. Qui Bluechewanna che ti saluta e vola via.;)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
In caso di un accordo basato sul nuovo decreto ministeriale del 2017, le cose invece potrebbero prendere una brutta piega:
Grazie della risposta.
Nel caso da te prospettato, mi auguro che la questione della residenza venga chiarita.

Più volte su questo Forum è stato scritto che la residenza anagrafica deve essere obbligatoriamente posta in una casa da chi la occupa a vario titolo come dimora abituale.
Però in pratica gli inquilini fanno come vogliono, e per il locatore è difficile controllare se dimorano abitualmente nell'unità immobiliare locata oppure no.

Se il Comune per concedere l'aliquota IMU agevolata al proprietario richiede che il conduttore dimori abitualmente in quella casa con residenza anagrafica, allora il locatore dovrebbe potersi cautelare se l'inquilino (preventivamente avvisato di questo aspetto contrattuale) si impegna in tal senso ma poi fa come gli pare.

Per quanto riguarda la "felicità contrattuale": penso si possa legalmente pretendere! Entrambe le parti (locatore e conduttore) devono rispettare la legislazione in materia. E le leggi dovrebbero essere chiare ed esaustive! Se no, la locazione diventerà sempre di più un quasi-dramma italico...
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Grazie, leggerò. Comunque a fine luglio ho registrato cartaceamente un contratto 3+2 con decorrenza 1 settembre in cedolare secca SENZA l'intervento di qualsivoglia associazione e l'agenzia delle entrate non ha eccepito nulla.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
a fine luglio ho registrato cartaceamente un contratto 3+2 con decorrenza 1 settembre in cedolare secca SENZA l'intervento di qualsivoglia associazione
Probabilmente perché nel Comune dove si trova l'immobile che hai locato, l'Accordo Territoriale (che fissa i parametri relativi ai canoni concordati) è precedente al D.M.
Anche l'Accordo Territoriale di Torino è precedente.
Ma se verranno firmati nuovi Accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, dovranno necessariamente basarsi su questo D.M.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
in effetti a Treviso l'accordo è del 2015 ( precedente 2003 ) e saranno poche le realtà con un accordo successivo a marzo 2017. Inoltre, dato che si può registrare un contratto ovunque, mi stupirei che l'impiegato Agenzia delle Entrate fosse a conoscenza di tutti gli accordi vigenti e potesse quindi essere in grado di verificare la presenza o meno di asseverazione da parte di un'associazione di categoria.
Rileggendo il documento mi sono accorto di conoscerlo, almeno nella parte di riduzione delle imposte locali, ovviamente.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
mi stupirei che l'impiegato Agenzia delle Entrate fosse a conoscenza di tutti gli accordi vigenti e potesse quindi essere in grado di verificare la presenza o meno di asseverazione da parte di un'associazione di categoria.
Questo l'ho pensato anch'io.
Ma mi preoccupa un problema diverso, è cioè che sia l'inquilino ad avanzare obiezioni e rimostranze.
Se l'inquilino (dopo aver stipulato il contratto) ritiene che ci sia qualcosa di anomalo e/o sbagliato, potrebbe rivolgersi ad una sua associazione di categoria.

Ad esempio, nel caso che ho illustrato nel mio primo post, l'inquilino potrebbe non voler fissare la residenza nella casa locata. E magari si oppone alla risoluzione del contratto perché sostiene che la clausola risolutiva espressa è vessatoria. Allora si rivolge al Sunia che fornisce un'interpretazione molto probabilmente a suo favore. Io potrei rivolgermi, ad esempio, all'Uppi ed avere un'interpretazione a me favorevole.
A quel punto la questione dovrebbe essere risolta da un giudice, con i tempi e i costi inerenti.
Non sarebbe meglio che la legge e gli Accordi Territoriali fossero chiari ed esaustivi?!?
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Concordo con la tua analisi. In effetti non mi ero preoccupato del l'incidenza sull'IMU perché il comune di Treviso non offre ulteriori sconti. Una soluzione potrebbe essere una differenziazione in fase di proposta contrattuale: se trasferisci la residenza, oltre ai vantaggi sui canoni di luce e acqua, l'affitto vale 100, altrimenti vale 110 ad es.. oppure, dopo il primo anno, se hai trasferito la residenza e lo dimostri, riduco il canone e lo comunico all'agenzia delle entrate.
 

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