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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Il contratto di locazione concordato comporta per il proprietario la possibilità di applicare un'aliquota IMU agevolata. A Torino il risparmio è notevole (circa il 60% in meno rispetto all'IMU ordinaria), ma il Comune impone tassativamente che il conduttore vi dimori abitualmente e vi risieda anagraficamente.

Mi è già capitato di stipulare dei contratti agevolati con inquilini che, malgrado siano stati avvisati ancora prima di presentare una proposta di locazione al mio agente immobiliare, non pongono la residenza nell'appartamento locato anche se vi abitano più o meno assiduamente. Perché sono a loro volta proprietari di una casa altrove dove pagherebbero l'IMU se non risultassero più residenti.

Quindi penso di inserire nei contratti concordati una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ. per la quale se il conduttore entro 30 gg dalla decorrenza della locazione non fornisce al locatore prova del trasferimento di residenza nell'unità immobiliare locata, il contratto si intende risolto per suo inadempimento. Contestualmente il locatore si impegna a stipulare col conduttore un contratto di locazione libero ad un canone (ovviamente maggiore rispetto a quello concordato) che viene indicato nella clausola stessa.

In concreto io non voglio mandare via l'inquilino (inadempiente perché non sposta la residenza come si è impegnato a fare); intendo stipulargli un contratto libero 4 + 4 ad un canone di mercato. Perché la sua inadempienza mi impedisce di usufruire dell'agevolazione IMU.

Vi sembra possa andare bene, oppure sarebbe una clausola vessatoria?
A mio parere non è vessatoria, perché non sfratto l'inquilino ma gli propongo un tipo di contratto diverso. Così non devo preoccuparmi e indagare dove lui abita, dimora, e risiede.

Grazie dei vostri pareri e consigli!
 
B

Bluechewanna

Ospite
Le clausole contenute in un contratto di locazione stipulato ai sensi della 431 non possono mai considerarsi vessatorie ai sensi di tale legge: il contratto 3+2 non è un contratto predisposto unilateralmente da un solo contraente (così due anni sentenziò il Tribunale di Milano. Ma il giudice milanese, quando parlò di clausole vessatorie, si riferiva alle sole clausole di carattere generale, e la tua non è una di queste. Quindi, la clausola in questione è vessatoria e va richiamata con titolo e numero? Colpone di scena. No, perche la clausola risolutiva espressa, per giurisprudenza maggioritaria, fino ad oggi non ricade tra le clausole vessatorie e, pertanto, non deve essere approvata per iscritto.

Il punto è un altro. L’accordo di Torino si basa ancora sul vecchio decreto del 2002: non è obbligatorio passare dalle associazioni e pagare l’obolo per fare vidimare il contratto. Perciò, Avanti Savoia! Finchè dura, perché non dura minga. La brutta stagione arriva sempre. In caso di un accordo basato sul nuovo decreto ministeriale del 2017, le cose invece potrebbero prendere una brutta piega: in caso di contratto non assistito è obbligatoria l’asseverazione da parte di una sola associazione azzeccagarbugliesca che potrebbe negare la rispondenza del contratto inglobante tale clausola all’accordo o al tipo di contratto predisposto del ministero e magari un’altra associazione no, il che potrebbe determinare ipotesi di dichiarazioni contrastanti da parte di più associazioni. Diavolo. Mi strapperei i capelli a mazzi.

La felicità (non solo sentimentale, ma anche contrattuale) va attesa, non pretesa. Come nei drammi russi. Qui Bluechewanna che ti saluta e vola via.;)
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
In caso di un accordo basato sul nuovo decreto ministeriale del 2017, le cose invece potrebbero prendere una brutta piega:
Grazie della risposta.
Nel caso da te prospettato, mi auguro che la questione della residenza venga chiarita.

Più volte su questo Forum è stato scritto che la residenza anagrafica deve essere obbligatoriamente posta in una casa da chi la occupa a vario titolo come dimora abituale.
Però in pratica gli inquilini fanno come vogliono, e per il locatore è difficile controllare se dimorano abitualmente nell'unità immobiliare locata oppure no.

Se il Comune per concedere l'aliquota IMU agevolata al proprietario richiede che il conduttore dimori abitualmente in quella casa con residenza anagrafica, allora il locatore dovrebbe potersi cautelare se l'inquilino (preventivamente avvisato di questo aspetto contrattuale) si impegna in tal senso ma poi fa come gli pare.

Per quanto riguarda la "felicità contrattuale": penso si possa legalmente pretendere! Entrambe le parti (locatore e conduttore) devono rispettare la legislazione in materia. E le leggi dovrebbero essere chiare ed esaustive! Se no, la locazione diventerà sempre di più un quasi-dramma italico...
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
per bluechewanna: a cosa ti riferisci quando citi il decreto ministeriale del 2017 ? grazie.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Grazie, leggerò. Comunque a fine luglio ho registrato cartaceamente un contratto 3+2 con decorrenza 1 settembre in cedolare secca SENZA l'intervento di qualsivoglia associazione e l'agenzia delle entrate non ha eccepito nulla.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
a fine luglio ho registrato cartaceamente un contratto 3+2 con decorrenza 1 settembre in cedolare secca SENZA l'intervento di qualsivoglia associazione
Probabilmente perché nel Comune dove si trova l'immobile che hai locato, l'Accordo Territoriale (che fissa i parametri relativi ai canoni concordati) è precedente al D.M.
Anche l'Accordo Territoriale di Torino è precedente.
Ma se verranno firmati nuovi Accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, dovranno necessariamente basarsi su questo D.M.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
in effetti a Treviso l'accordo è del 2015 ( precedente 2003 ) e saranno poche le realtà con un accordo successivo a marzo 2017. Inoltre, dato che si può registrare un contratto ovunque, mi stupirei che l'impiegato Agenzia delle Entrate fosse a conoscenza di tutti gli accordi vigenti e potesse quindi essere in grado di verificare la presenza o meno di asseverazione da parte di un'associazione di categoria.
Rileggendo il documento mi sono accorto di conoscerlo, almeno nella parte di riduzione delle imposte locali, ovviamente.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
mi stupirei che l'impiegato Agenzia delle Entrate fosse a conoscenza di tutti gli accordi vigenti e potesse quindi essere in grado di verificare la presenza o meno di asseverazione da parte di un'associazione di categoria.
Questo l'ho pensato anch'io.
Ma mi preoccupa un problema diverso, è cioè che sia l'inquilino ad avanzare obiezioni e rimostranze.
Se l'inquilino (dopo aver stipulato il contratto) ritiene che ci sia qualcosa di anomalo e/o sbagliato, potrebbe rivolgersi ad una sua associazione di categoria.

Ad esempio, nel caso che ho illustrato nel mio primo post, l'inquilino potrebbe non voler fissare la residenza nella casa locata. E magari si oppone alla risoluzione del contratto perché sostiene che la clausola risolutiva espressa è vessatoria. Allora si rivolge al Sunia che fornisce un'interpretazione molto probabilmente a suo favore. Io potrei rivolgermi, ad esempio, all'Uppi ed avere un'interpretazione a me favorevole.
A quel punto la questione dovrebbe essere risolta da un giudice, con i tempi e i costi inerenti.
Non sarebbe meglio che la legge e gli Accordi Territoriali fossero chiari ed esaustivi?!?
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Concordo con la tua analisi. In effetti non mi ero preoccupato del l'incidenza sull'IMU perché il comune di Treviso non offre ulteriori sconti. Una soluzione potrebbe essere una differenziazione in fase di proposta contrattuale: se trasferisci la residenza, oltre ai vantaggi sui canoni di luce e acqua, l'affitto vale 100, altrimenti vale 110 ad es.. oppure, dopo il primo anno, se hai trasferito la residenza e lo dimostri, riduco il canone e lo comunico all'agenzia delle entrate.
 
B

Bluechewanna

Ospite
Grazie della risposta.

Nel caso da te prospettato, mi auguro che la questione della residenza venga chiarita.

ùPiù volte su questo Forum è stato scritto che la residenza anagrafica deve essere obbligatoriamente posta in una casa da chi la occupa a vario titolo come dimora abituale.

Però in pratica gli inquilini fanno come vogliono, e per il locatore è difficile controllare se dimorano abitualmente nell'unità immobiliare locata oppure no.

Se il Comune per concedere l'aliquota IMU agevolata al proprietario richiede che il conduttore dimori abitualmente in quella casa con residenza anagrafica, allora il locatore dovrebbe potersi cautelare se l'inquilino (preventivamente avvisato di questo aspetto contrattuale) si impegna in tal senso ma poi fa come gli pare.

Per quanto riguarda la "felicità contrattuale": penso si possa legalmente pretendere! Entrambe le parti (locatore e conduttore) devono rispettare la legislazione in materia. E le leggi dovrebbero essere chiare ed esaustive! Se no, la locazione diventerà sempre di più un quasi-dramma italico...
Io, invece, temo sfracelli: i minkioni accuratamente selezionati dalle organizzazioni sindacali per asseverare i nuovi modelli di contratti concordati vedrai che continueranno a far danni.:sbuffo:

Alcune associazioni talebane della proprietà e dell’inquilinato non ammettono deroghe di nessun tipo ai contratti regolamentati. Margine di derogabilità zero. Pertanto, se io seguo un’impostazione formale lievemente diversa dallo schema contrattuale depositato in Comune, inverto la numerazione oppure aggiungo articoli di contenuto rispetto al tipo di contratto del ministero oppure ancora modifico parti di questo, gli integralisti della locazione assistita il mio bel contrattino come piace a me, me lo bocciano (da qui l’infelicità contrattuale). :rabbia: Devianze formali o di contenuto allo schema dato non sono ammesse. Lo stesso decreto 16 gennaio 2017 non affronta la questione della possibilità di intervento delle parti sul contenuto del modello 3+2, cioè della possibilità di inserire clausole aggiuntive rispetto a quelli presenti nei modelli dei contratti predisposti per la locazione in questione.

I talponi ottusangoli della locazione assistita, l’inciso “altre clausole”, magari anche capitolate in più articoli, previsto nella parte finale del modello contrattuale lo vedono solo col cannocchiale e, se ti va bene, te lo stravolgono pure: nella testa di alcuni di loro, solo loro, cioè le associazioni firmatarie dell’accordo, non le parti contraenti, possano aggiungere nuove clausole o toglierne altre (si spera, almeno, non quelle inderogabili di legge!) in un contratto assistito. Certooo…anch’io giungo a queste conclusioni. Ma alla dodicesima birra! ;)

Per cui cosa temo? Temo che quegli scimunitii delle associazioni ti dicano: Vuoi derogare alle clausole pre-inserite dalla contrattazione collettiva (nazionale e del borgo)? Vuoi la clausola risolutiva con riconversione ad U? La clausola penale con doppio carpiato in avanti? Non c'è problema, bellezza, vai su un 4+4! Per i contratti liberi non esiste alcun testo depositato in Comune.

Affrontare le problematiche legate alla residenza significa poi addentrarsi in un campo minato, guarda. Rimango sul versante 3+2 che è quello che mi pare ti interessi di più.

La residenza dell’inquilino in un 3+2 è irrilevante: è una questione di semplice fatto. Che il conduttore di un 3+2 trasferisca o meno la residenza all’interno dell’alloggio locato al legislatore nazionale non interessa. Con o senza la residenza il contratto è civilisticamente valido, in quanto è coerente con quanto prescrive l’art.2, co.3 della 431. Il contratto contempla l’elezione del domicilio del conduttore (art.15), non della residenza: la legge presume solo che il conduttore si trovi in quel luogo, e sorvolo poi sul fatto che l’art.15 del contratto-tipo è una semplice clausola di stile presente in molti contratti di locazione.

E passiamo ai rapporti con il Comune (fonte di ulteriore infelicità). :rabbia: Regolamento IUC. Ed eccoci precipitati nel baratro. Partiamo da lontano. La 431 ci dice alcune cose: al co.4 dell’art.2 ci ricorda che, nel rispetto dell’equilibrio del bilancio, i Comuni possono deliberare aliquote dell’ICI (ora IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi, per cui ogni Comune, più o meno esplicitamente, disciplina tale aspetto.

Ci sono Comuni per i quali non è affatto necessario che l’inquilino sia residente perché il locatore possa applicare l’aliquota IMU ridotta. Per questi Comuni la mancanza della residenza non inficia l’agevolazione fiscale del proprietario, ma eventualmente solo dell’inquilino in caso di unità abitative A/1, A/8, A/9 ai fini TASI (se prevista dal Comune anche in capo al detentore-inquilino, e se superiore al minimo).

Ci sono altri Comuni invece, come Torino, che dispongono benefici fiscali in favore dei locatori, legandoli alla tipologia dei contratti concordati (hai visto che Torino non cade nel trappolone? Non impone la residenza agli studenti universitari fuori sede!), richiedendo che l’inquilino utilizzi l’alloggio come abitazione principale con dimora abituale e residenza anagrafica, ma tu il tuo contrattino 3+2 lo puoi sempre fare anche per un inquilino non residente: in questo caso, però, a Torino (Comune ad alta tensione abitativa) ci sono solo le agevolazioni su IRPEF o cedolare secca.

Il locatore torinese in un 3+2 può, quindi, imporre alla sua controparte per questioni di convenienza fiscale di stabilire o meno la residenza all’interno del bene locato? Ha diritto di sindacare la residenza dell’inquilino? Di sollevare obiezioni? Tu, bbello mio, la residenza me la prendi, perché altrimenti con la mia clausola risolutiva fai da te (senza neppure passare da un giudice che accerti l’inadempimento?) ti faccio saltare il contratto e ti ritrovi con un contratto libero tantomatanto più salato?

Per evitare sanzioni, un po’ di sano stress per superare i danni del riposo. A Torino mi metto a fare indagini periodiche (con l’IMU il mese si considera intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni) per vedere se il mio inquilino a mia insaputa, per caso ha fatto il furbo, rispostando la residenza a Capracotta? Con ‘sto fardello del 3+2, pure in Mata Hari mi devo trasformare? :shock:

Ci vorrebbe un coeur simple, come dicono i francesi. Che sappia vivere con semplicità. Che la faccia facile. Di qui il bene, di là il male. Ma la vita è un marasma...e le leggi, almeno sotto questo cielo, non sono da meno.


Comunque a fine luglio ho registrato cartaceamente un contratto 3+2 con decorrenza 1 settembre in cedolare secca SENZA l'intervento di qualsivoglia associazione e l'agenzia delle entrate non ha eccepito nulla.
Perche l’accordo di Treviso risale al 2015 e si basa ancora sul vecchio decreto del 2002, per cui riesci ancora a “sfangarla”, ma la brutta stagione è alle porte. Tutte le associazioni non a caso hanno accolto con fervore il nuovo decreto. Ci più chi meno si sta attrezzando, per ragioni di (retro)bottega. La felicità per alcuni ha una sola forma: molto piccola, piatta e in milione di copie tutte uguali l’una all’altra. Alcuni Comuni hanno già siglato accordi nuovi di pacca che attuano la nuova convenzione nazionale (vedi Verona), e Treviso è sui blocchi di partenza: entro l’anno è previsto un nuovo accordo o un accordo integrativo del precedente.
 
Ultima modifica di un moderatore:

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Il locatore torinese in un 3+2 può, quindi, imporre alla sua controparte per questioni di convenienza fiscale di stabilire o meno la residenza all’interno del bene locato?
La risposta è negativa: il locatore non può "imporre" al conduttore di stabilire la residenza nell'appartamento locato.

Il locatore può "proporre" un contratto concordato esclusivamente a persone che intendano dimorarvi abitualmente. E se vi dimorano abitualmente, hanno il dovere (come ha più volte scritto @Nemesis) di porvi la residenza anagrafica.
Ora spero che per questa sua scelta il locatore non venga accusato di comportamento discriminatorio!

Nel momento in cui il conduttore (avvisato fin dall'inizio di questa faccenda della residenza: glielo si dice ancora prima di accompagnarlo a visionare l'immobile) accetta; mi pare che se poi mantiene la residenza altrove oppure la cambia durante la locazione, sia lui in difetto!

Per il resto concordo con te: non è logico che il locatore debba investigare se l'inquilino dimora abitualmente nella casa locata, se va e viene, se sposta la residenza da un Comune all'altro, dove va e cosa fa.
 

Marco1015

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
he potrebbe negare la r
Probabilmente perché nel Comune dove si trova l'immobile che hai locato, l'Accordo Territoriale (che fissa i parametri relativi ai canoni concordati) è precedente al D.M.
Anche l'Accordo Territoriale di Torino è precedente.
Ma se verranno firmati nuovi Accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, dovranno necessariamente basarsi su questo D.M.
Quindi aspetta la "validazione" delle associazioni decorrerebbe solo nel caso di nuovo accordo territoriale, oppure basta che il contratto stipulato sia fatto in data successiva al decreto ?
 

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