Problema demolizione fabbricato con muro in condivisione

[archie]

Due villini a pianta rettangolare, su due livelli, sono costruiti in aderenza su un lato.

Il fabbricato di Paolo è in muratura portante (primi anni ’50) e ha il muro in aderenza dello spessore di 50 cm, con filo esterno coincidente con il confine della proprietà.

Il fabbricato di Giovanni è stato oggetto di demolizione e ricostruzione (primi anni ’90) ed è stato realizzato in cemento armato (travi e pilastri). La struttura portante, compresa la scala di collegamento tra i due livelli, è stata realizzata in aderenza al muro di confine del fabbricato A (senza connessioni), cosicché i due villini sono strutturalmente indipendenti.

Tuttavia, Giovanni nella ricostruzione del suo fabbricato non ha realizzato le tamponature (o comunque una propria muratura), sul lato in aderenza, ma ha rifinito e utilizzato come parete interna il muro di Paolo.

Per regolarizzare tale situazione è stata formalizzata tra le parti una scrittura privata, con cui Paolo cede a Giovanni la mezzadria del muro esistente di sua proprietà, sino al piano di copertura, a fronte di un corrispettivo in denaro da parte di Giovanni.

Oggi Paolo avrebbe intenzione di eseguire la demolizione e ricostruzione del suo fabbricato, ma la demolizione del muro in condivisione comporterebbe, chiaramente, l’apertura dei vani del villino di Giovanni su tutto il lato in comune.

Tenendo conto che:

1) l’intervento di demolizione e ricostruzione si inquadra come “ristrutturazione edilizia” (con stesso volume e area di sedime del fabbricato), per cui è possibile derogare dalla distanza minima di legge di 3 metri, tra i fabbricati, prevista nei casi di nuova costruzione, e ricostruire quindi in aderenza (fatte salve le accortezze per la sicurezza sismica);

2) per via della ridotta superficie del lotto e del contesto edificatorio al contorno, non è possibile una diversa collocazione del fabbricato.

Come si dovrebbe procedere in una tale situazione e quali sono le soluzioni possibili?

Può la comproprietà del muro compromettere la possibilità per Paolo di demolire il proprio fabbricato, tendendo anche conto che non è pensabile operare la demolizione lasciando in piedi il solo muro di confine, per questioni di sicurezza statica, difficilmente asseverabile/collaudabile da qualsiasi professionista?

Come sono ripartite le spese per eventuali interventi?

Grazie a chi saprà illuminarmi.

 

[Dimaraz]

Poni una serie di domande che solo una valutazione di tutti i dati rilevabili in loco può essere esaustiva.

Il "danno" è stato fatto in origine quando si è permesso a Giovanni di ri-costruire un edificio sfruttando un muro altrui.

Lo si è ripetuto con poca lungimiranza quando hanno deciso di "sanare" cedendo la comproprietà di tale muro piuttosto che imporre una diversa soluzione.
Ho qualche perplessità sulla stabilità (anche fosee solo estetica) di 2 fabbricati non interconnessi con una parete in comune solo per appoggio.

Direi che vi siano solo 2 possibili soluzioni:
A- Giovanni provvede a costruirsi una propria parete tutta interna alla sua unità ricedendo la comproprietà del muro attuale
B-Paolo cede quanto rimane del "muro del pianto" e costruisce exnovo con i dovuti crismi.

 

[archie]

Intanto grazie della risposta.

Sul "danno" hai perfettamente ragione, sei stato anche molto garbato a usare il termine "poca lungimiranza".

Hai fatto una giusta premessa, infatti entrambe le soluzioni così come poste sono poco praticabili in quanto:
A - Giovanni ha la scala adiacente al muro e fare una parete significa restringere circa 10cm, che per una scala sono molti.
B - lasciare il muro significa per Paolo rinunciare a circa 10 mq per piano.

Io invece pensavo di proporre a Giovanni di realizzare (eventualmente a spese di Paolo) una parete provvisoria interna in cartongesso durante i lavori di demolizione (minimo impatto dentro l'abitazione di Giovanni). Successivamente realizzare sull'esterno facciata una sorta di "tappo" in acquapanel, quindi rimuovere il cartongesso interno e rasare l'acquapanel, oppure applicare sull'acquapanel un nuovo cartongesso per limitare i lavori di rasatura.
Questa soluzione dovrebbe garantire il minimo ingombro e Paolo può ricostruire staccandosi quanto basta, perdendo nulla o quasi in superficie.

Che ne pensi?

 

[Dimaraz]

Non capisco come si possano perdere 10mq. per piano realizzando un nuovo muro in appoggio all'esistente salvo sia un edificio con un lato di oltre 25 metri.

Ho premesso che da dietro un pc diventa difficile dare soluzioni su problemi tanto complessi e di cui serve visione d'insieme.
Penso che senza la "buona volontà" di Giovanni sia impossibile pretendere intervento che lo coinvolga.
Chiudere con un semplice cartongesso significa comunque perdere circa 10 cm. (serve una struttura di sostegno se poi si toglie il muro comune) e temo che sarebbe comunque una soluzione troppo "leggera" per i lavori di demolizione da farsi sull'altro lato.

 

[archie]

Il lato è 11 m.
Mi risulta che con l'attuale normativa, in zona sismica non sia possibile realizzare un nuovo muro in appoggio al preesistente, con una soluzione tipo sandwich. Paolo dovrebbe comunque realizzare il nuovo muro ad una distanza minima di sicurezza (10-20-30 cm, non so) cosicché in caso di sisma le strutture siano libere di oscillare in maniera indipendente. In una simile ipotesi rimarrebbe in loco l'originario muro condiviso, alto circa 7 m, realizzato in muratura a sacco, non legato alla struttura di Giovanni e distaccato dal nuovo muro di Paolo. Difficilmente qualche professionista certificherebbe/collauderebbe l'idoneità statica del muro che, anzi, costituirebbe un pericolo in caso di sisma.
Inoltre, c'è da considerare che l'attuale normativa edilizia non permette di costruire in aderenza. Si può fare in deroga se l'intervento è classificabile come "ristrutturazione edilizia" (stesso volume e impronta), per cui la ricostruzione deve solo soddisfare i requisiti sismici (strutture separate e indipendenti ma assimilabili a aderenti).
Lasciando in piedi il vecchio muro e ricostruendo a fianco c'è il pericolo di ricadere nella tipologia "nuova costruzione", per la quale il codice civile prescrive inderogabilmente la distanza di 3 m tra i fabbricati.

Penso che sia tutto nelle mani di Giovanni, della sua comprensione e buona volontà.

 

[Dimaraz]

Difficilmente qualche professionista certificherebbe/collauderebbe l'idoneità statica del muro

Non sono "qualificato" per simile certificazione ...ma non vedo quale potrebbe essere il pericolo di crollo di un muro chiuso completamente a "sandwich" fra 2 edifici ...quantomeno è più sicuro di quanto non lo sia ora.
Non entro sul merito normativa analizzando da dietro un pc.

 

[Gianco]

Avresti potuto realizzare una struttura in cemento armato incassata sulla muratura esistente, ma la muratura a sacco da 50 cm te lo rende praticamente impossibile. Comunque potresti vedere che pezzatura ha il pietrame utilizzato. Non vedo alternativa se non quella di realizzare un'altra muratura addossata alla precedente.

 

[Luigi Criscuolo]

è stata formalizzata tra le parti una scrittura privata, con cui Paolo cede a Giovanni la mezzadria del muro esistente di sua proprietà, sino al piano di copertura, a fronte di un corrispettivo in denaro da parte di Giovanni.

Paolo in sostanza ha ceduto metà dello spessore del proprio muro ed ha arretrato il confine dalla sua parte. Il muro ora è in comunione e la villetta di Giovanni, che per prima ha ricostruito, va considerata una costruzione in appoggio.
Paolo con la decisione di cedere dietro corrispettivo parte del proprio muro perimetrale si è incarcerato da solo.
Se il muro perimetrale di Paolo ha delle fondazioni a sacco la vedo dura toccare il muro medesimo: si devo usare le tecniche se si usano nei fabbricati che presentano fenomeni di crollo post terremoto; dovrà anche rinforzare le fondazioni; il costo di questi interventi si mangeranno tutto e di più di quello che ha incassato.

 

[Gianco]

La struttura in cemento armato potrebbe essere addossata alla muratura esistente con i pilastri ed i plinti zoppi. Il solaio potrebbe essere incatenato al cordolo del solaio precedente. Poiché parliamo di due tecniche differenti potrebbero verificarsi delle lesioni sulle connessioni. Esistono delle tecniche per coprirle e ridurre l'impatto estetico.

 

[archie]

Paolo in sostanza ha ceduto metà dello spessore del proprio muro ed ha arretrato il confine dalla sua parte. Il muro ora è in comunione e la villetta di Giovanni, che per prima ha ricostruito, va considerata una costruzione in appoggio.
Paolo con la decisione di cedere dietro corrispettivo parte del proprio muro perimetrale si è incarcerato da solo.

Proprio così purtroppo.