jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, ho un grosso problema da risolvere e spero di trovare qui la soluzione. Devo vendere un appartamento che, per errore commesso in fase di accatastamento negli anni 90, ha una cantina nel quale c'è l'impianto dell'aria condizionata di un altro appartamento. In tutti questi anni, essendo l'appartamento di mio fratello, ci siamo scambiati l'uso delle cantine ma ora che devo vendere il mio acquirente vuole giustamente l'utilizzo della cantina accatastata con l'appartamento. Il problema è che mio fratello non vuole fare il cambio catastale (per motivi che non sto a dire) ed io rischio di perdere la vendita, ora e in futuro. Quello che vorrei sapere sono due cose: posso fare il cambio catastale senza la sua presenza e suo consenso? Nel caso non potessi ho il diritto di fare smantellare l'impianto dell'aria condizionata che è nella mia cantina? Grazie a tutti per l'aiuto.
 
U

User_29045

Ospite
Devi per caso pagare qualche penale se vendi senza cantina, magari FACENDO UNO SCONTO RAGIONEVOLE?

E' l'unica soluzione per non litigare con tuo fratello.

No, che non puoi scambiare catastalmente i due "pezzi" senza il consenso di tuo fratello!

Hai il diritto di far smantellare l'impianto d'aria condizionata nella tua cantina, ma poi tuo fratello non ti rivolgerà più la parola per finché campi. Non credo ne valga la pena, per un cassone metallico munito di elica, no?
 

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Devi per caso pagare qualche penale se vendi senza cantina, magari FACENDO UNO SCONTO RAGIONEVOLE?

E' l'unica soluzione per non litigare con tuo fratello.

No, che non puoi scambiare catastalmente i due "pezzi" senza il consenso di tuo fratello!

Hai il diritto di far smantellare l'impianto d'aria condizionata nella tua cantina, ma poi tuo fratello non ti rivolgerà più la parola per finché campi. Non credo ne valga la pena, per un cassone metallico munito di elica, no?

Grazie per la risposta, ho parlato con l'acquirente e lui vuole la cantina sgombra da tutto perchè gli serve. Io e mio fratello siamo già ai ferri corti quindi non mi interesserebbe agire. Anzi, lui ha già detto che se smantello l'aria condizionata va per avvocati. Io volevo sapere per questo se ho il diritto di smantellarla o meno. Lui non vuole fare il cambio catastale perchè il suo appartamento (che ha affittato) è accatastato A2 mentre in realtà essendo di 300 mq sarebbe un A1 e ha paura che un aggiornamento del catasto per le cantine possa farlo diventare A1.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Mancano alcune informazioni;
-chi sta usando la cantina che sarebbe di pertinenza al tuo immobile ?
-quale cantina ha visto l'acquirente, quando ha visitato la casa ?
-a che titolo nella tua cantina c'è un impianto altrui ?
-da quanto tempo è li l'impianto ?
-Avete già firmato un contratto preliminare ?
 

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mancano alcune informazioni;
-chi sta usando la cantina che sarebbe di pertinenza al tuo immobile ?
-quale cantina ha visto l'acquirente, quando ha visitato la casa ?
-a che titolo nella tua cantina c'è un impianto altrui ?
-da quanto tempo è li l'impianto ?
-Avete già firmato un contratto preliminare ?
1. La cantina la sta usando l'inquilino di mio fratello, proprio perchè c'è dentro il macchinario e tutti noi pensavamo che le cantine fossero intestate nel modo corretto quando nostro padre ci donò le case negli anni 90. Ora che devo vendere abbiamo messo mano ai documenti catastali e ci siamo accorti dell'errore.
2. l'acquirente aveva visto la cantina che è sempre stata utilizzata per quell'appartamento ma che poi abbiamo scoperto non essere quella giusta.
3. c'è un impianto altrui perché negli anni 90 è stato commesso un errore di assegnazione catastale.
4. dal 1993
5. Si abbiamo già firmato un preliminare. Ma l'acquirente avendo scoperto dopo l'errore, non compra se non gli viene assegnata la cantina libera dall'impianto.
 
U

User_29045

Ospite
Anzi, lui ha già detto che se smantello l'aria condizionata va per avvocati.

Se va per avvocati ti blocca comunque la vendita fino alla fine della causa.
Direi che non è il caso.
Per colpa di questo problema comunque la vendita non ti può andare a buon fine, rischi di risultare inadempiente con tutto ciò che ne consegue, per colpa di un cattivo rapporto con tuo fratello.
Non so cosa consigliarti, se non di pagare la (salatissima) penale per liberarti di questa vendita e ricominciare con un nuovo acquirente, stavolta però escludendo espressamente la cantina, che a quanto pare non potrai mai vendere, a meno di cause decennali.
 
U

User_29045

Ospite
5. Si abbiamo già firmato un preliminare. Ma l'acquirente avendo scoperto dopo l'errore, non compra se non gli viene assegnata la cantina libera dall'impianto.

Quanto ti costa uscire con penale dal preliminare? Il doppio della caparra + la dovuta provvigione all'agente, in soldi, quanto viene?
 
U

User_29045

Ospite
Anzitutto arrivati a questo punto è fondamentale un sereno colloquio col tuo promissario acquirente. Direi di parlargli chiaro, è l'unica cosa che puoi fare, sperando nella sua clemenza CHE NON TI SPETTA DI DIRITTO.

- Digli che hai un cattivo rapporto con tuo fratello;
- Digli che in buona fede ti sei accorto dello scambio cantine e che ormai - a meno di una causa decennale - non puoi fare altro che tenerti la cantina così com'è, perché tuo fratello si oppone a liberarla dall'impianto;
- Proponigli uno sconto molto interessante;
- Se proprio non vuole procedere, dovrai uscire con penale dal preliminare pagando l'agente immobiliare (spero che almeno l'agente sia un po' clemente e ti faccia un piccolo sconto vista la situazione, brutta e particolare, che si è venuta a creare per colpa di un errore di tanti anni fa. Anche qui, questo piccolo sconto non ti è assolutamente dovuto, è solo un regalo che potrebbe esserti fatto, ma anche non fatto, senza che tu possa avere obiezioni in merito).

Resta inteso che se il promissario acquirente ti obbliga a pagare la penale per uscire dal preliminare, alla prossima vendita dovrai verificare quantomeno che chi si presenta non sia suo parente, ossia cerca di controllare che non "mandi avanti qualcuno" al posto suo, per aggiudicarsi la casa a prezzo ribassato (= senza cantina) avendo pure, già, incassato la penale per farti uscire dal preliminare.
E' chiaro che se vuole ti frega comunque usando un amico prestanome che ovviamente non è imparentato, ma una ricerca anagrafica comunque falla, sul secondo promissario acquirente, giusto per controllare che non sia il cugino.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Ci sono alcuni aspetti da considerare, sulla base delle nuove risposte.
Da quanto capito, tu gli hai fatto vedere una cantina, ma poi gli hai promesso in vendita quella in uso a tuo fratello, ma che sarebbe la tua “giusta”.
Dopo venti anni, si potrebbe pensare che avete ognuno usucapito la cantina dell’altro, ma anche in questo caso per regolarizzare ci vuole la collaborazione di tuo fratello, o una causa : evidentemente non faresti in tempo per la vendita.
Va però considerato che, se l’impianto e li dal ‘93, tuo fratello potrebbe aver usucapito il diritto di servitù per l’impianto: se nel preliminare avete firmato che gli vendi la cantina con tutte le servitù presenti, non saresti nel torto a vendergliela, con impianti presenti.
Se però è in uso a tuo fratello, o la libera, o sei di nuovo in difficoltà.
Forse, la cosa migliore sarebbe far presente a tuo fratello che dovete regolarizzare la situazione, o riprendendosi ognuno la cantina “ufficiale”, o regolarizzando la situazione attuale. In mancanza di sua collaborazione, si potrebbe valutare una richiesta di danni nei suoi confronti, per la eventuale mancata vendita.
Un’alternativa sarebbe vendere la cantina che hai in uso, asserendo che ne sei diventato proprietario per usucapione: certo l’acquirente dovrebbe essere d’accordo, ma mi pare una via praticabile ( visto che di una sola cantina si tratta).


Naturalmente i miei sono solo spunti , perché per esprimersi appieno servirebbe leggere quanto firmato, e analizzare tutti i documenti .
 
U

User_29045

Ospite
Nel caso non potessi ho il diritto di fare smantellare l'impianto dell'aria condizionata che è nella mia cantina?

Tra l'altro, rileggendo, è un errore degli anni '90, e ormai risulta consolidata una servitù, a tuo carico, che prevede la presenza di questo impianto di aria condizionata.

Le servitù nascono e si consolidano anche così. E' una servitù a tuo carico. Sono infatti passati più di vent'anni da quando esiste questa servitù alla quale non ti sei mai opposto in modo formale e tracciato legalmente.
 

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