Situazione strana con agente immobiliare.

[User_29045]

In futuro, mi raccomando, è da evitare assolutamente questa cosa qui:

ci spiega che poi noi avremmo dovuto ridare indietro la differenza tra il pattuito

Ripeto, se la banca vi pesca a fare una cosa del genere (e vi pesca!), rischia di annullarvi l'atto notarile, che è stato autorizzato perché la cifra mutuata era X, e non X-50.000 Euro.

 

[miki70]

In futuro, mi raccomando, è da evitare assolutamente questa cosa qui:



Ripeto, se la banca vi pesca a fare una cosa del genere (e vi pesca!), rischia di annullarvi l'atto notarile, che è stato autorizzato perché la cifra mutuata era X, e non X-50.000 Euro.

assolutamente noi non abbiamo accettato e abbiamo pure minacciato di andare a denunciare la situazione.

 

[User_29045]

assolutamente noi non abbiamo accettato e abbiamo pure minacciato di andare a denunciare la situazione.

Ricorda che per denunciare devi avere delle prove concrete:
- Almeno due testimoni non familiari, oppure
- Videoregistrazione del tutto, oppure
- Una email certificata dove ti viene chiesto quanto ti è stato chiesto.

Se le tue affermazioni non sono sorrette da prove inconfutabili, rischi di passare dalla parte della ragione alla parte del torto, venendo querelato quantomeno per calunnia.

Occhio!

 

[Dimaraz]

se rinunciamo noi dobbiamo il doppio dell'assegno dato in custodia.

Ho scritto che serve lettura dei documenti firmati e come spiegato da @vittorievic non hai alcuna penalità se soni loro a non rispettare i termini di data per il Rogito.

Ora è imoyerativo che tu comunichi una data "inderogabile" entro cui concludere pena la risoluzione.

Ps.
Visto a posteriori che già @Franci63 aveva spiegaro

 

[Franci63]

Ora è imoyerativo che tu comunichi una data "inderogabile" entro cui concludere pena la risoluzione.

Se c'è una condizione sospensiva, ed è gia trascorso il termine, compreso quello prorogato, non si deve comunicare nulla, se non perché sia preso atto che il contratto è gia inefficace.
Nessuna risoluzione da concordare.

 

[Dimaraz]

Se c'è una condizione sospensiva, ed è gia trascorso il termine, compreso quello prorogato

Giurisprudenza ha precisato più volte che l'aver superato un termine entro cui pervenire al Rogito non determina la nullità del Preliminare e nemmeno una automatica "liberatoria" dagli impegni presi.

Di più...
anche se la somma a garanzia dell'offerta (che nello specifico è stata trattenuta dall'agente ) non è stata consegnata al venditore, questi non è fatto salvo dal risarcire il danno qualora receda irregolarmente.

 

[Franci63]

Giurisprudenza ha precisato più volte che l'aver superato un termine entro cui pervenire al Rogito non determina la nullità del Preliminare e nemmeno una automatica "liberatoria" dagli impegni presi.

Non certo per quanto riguarda il superamento del termine di avveramento della condizione sospensiva, che determina ipso facto che il contratto resta inefficace.
Passato inutilmente quel termine, non ci sono più obblighi reciproci.

anche se la somma a garanzia dell'offerta (che nello specifico è stata trattenuta dall'agente ) non è stata consegnata al venditore, questi non è fatto salvo dal risarcire il danno qualora receda irregolarmente.

In questo caso non si tratterebbe di recesso.

 

[Dimaraz]

Non certo per quanto riguarda il superamento del termine di avveramento della condizione sospensiva, che determina ipso facto che il contratto resta inefficace.
Passato inutilmente quel termine, non ci sono più obblighi reciproci.

Orbene ...è utile mettere i puntini sulle "i" o si perde la retta via:

1-Una proposta d'acquisto "accettata" equivale in tutto e per tutto ad un Preliminare....anche se con clausola "sospensiva" (tanto che tale clausola può essere inserita anche direttamente nello stesso qualora si proceda senza proposta).

2-Anche qualora un Preliminare riporti una data termine entro cui arrivare al Rogito...il superamento della stessa non comporta nullità del Preliminare e per analogia nemmeno della Proposta Accettata.
Neppure la dicitura "entro e non oltre la data del xx/xx/xxxx" è stata ritenuta valida per esprimere un termine "essenziale" tale da determinare la risoluzione del contratto per inadempimento.
Viceversa al superamento della scadenza "semplice" prevista ...una Raccomandata ad adempiere (con le caratteristiche previste all' Art. 1454 del CC) entro il termine perentorio di almeno 15gg. è valida per dichiarare la risoluzione del (pre)-contratto.

3-Indicare come "sospensiva" l'ottenimento di un mutuo e dimenticare di indicare un termine "perentorio" entro il quale produrre l'accettazione od il diniego espone al dilatarsi dei tempi di scadenza. Il compratore potrebbe sempre eccepire che sia in attesa del parere favorevole da parte di altri istituti.
Solo se gli fosse imputabile il "dolo" in tale prolungamento/diniego si potrebbe invocare la risoluzione per inadempienza.

4-Serve attenta forumulazione e conseguente lettura del firmato.
Non si confonda una clausola "sospensiva" con una "risolutiva".
Non si confonda una caparra penitenziale con una caparra confirmatoria...e non si dimentichi che il recesso unilaterale da un contratto può comportare l'addebito di costi anche in assenza delle stesse.

Di quanto sopra esiste univoca giurisprudenza di Cassazione.

 

[Franci63]

Orbene ...è utile mettere i puntini sulle "i" o si perde la retta via:

Sono d'accordo.
Punti 1, 2 e 4 niente da dire, mai messi in discussione simili argomenti.

Punto 3; il termine non deve necessariamente essere indicato come "perentorio"; se non si avvera entro il termine previsto l'avvenimento descritto nella condizione sospensiva, il contratto resta inefficace, senza necessità di attendere, e senza bisogno di comunicazione ( se non per pura cortesia).
Il giorno dopo il venditore potrebbe vendere ad altri, senza conseguenze.

Il compratore potrebbe sempre eccepire che sia in attesa del parere favorevole da parte di altri istituti.

Ininfluente, se il venditore non è disposto a concedere e concordare per iscritto una proroga del termine stabilito.

Solo se gli fosse imputabile il "dolo" in tale prolungamento/diniego si potrebbe invocare la risoluzione per inadempienza.

Dipende da come è formulata la condizione, che spesso è scritta talmente male e sinteticamente, da non rendere necessario nemmeno inoltrare la richiesta e purtuttavia passarla liscia.

 

[Dimaraz]

Punto 3; il termine non deve necessariamente essere indicato come "perentorio"

Se Proposta=Preliminare e se Condizione di tipo sospensivo allora vale quanto stabilito da
Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454.

il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione 'entro e non oltre', quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata

E siccome è ininfluente si tratti di data prevista per l'ottenimento del parere favorevole al mutuo piuttosto che data prevista per il Rogito non vedo motivi per decretare la "nullità" del preliminare/proposta accettata.