Possibile stimare anticipo acquisto seconda casa?

[uva]

io ho una seconda casa che mi è piovuta addosso come eredità

Il caso di @nikko888 è diverso.

Ne aveva parlato qui:

https://www.propit.it/threads/IMU-su-prima-e-seconda-casa.47804/#post-416845

(supponendo che ora la sua situazione non sia cambiata)

 

[User_29045]

(supponendo che ora la sua situazione non sia cambiata)

Beata te che riesci a seguire le vicende incrociate.... Io non mi ricordo nemmeno cosa ho mangiato ieri sera a cena... fine Off Topic.

 

[nikko888]

Il caso di @nikko888 è diverso.

Ne aveva parlato qui:

https://www.propit.it/threads/IMU-su-prima-e-seconda-casa.47804/#post-416845

(supponendo che ora la sua situazione non sia cambiata)

No no è cambiata, e grazie per il collegamento.

 

[nikko888]

Ricordo il thread che avevi aperto l'anno scorso e deduco che (se nel frattempo la tua situazione lavorativa non è cambiata) l'opzione B non deriva da una scelta, bensì dalla necessità di trasferirti in un Comune molto distante dalla casa di tua proprietà.

Se ritieni di non doverti più trasferire forse la A è l'opzione più logica, compatibilmente con l'andamento del mercato immobiliare della zona in cui si trova quella casa per non dover svendere. Non hai specificato la scadenza del contratto di locazione, ma come hai detto tu è da escludere l'idea di venderla locata.
Gestire una locazione a 500 km di distanza dalla propria residenza e luogo di lavoro può essere complicato. Se il reddito netto (differenza tra canone annuo - imposte e spese a carico del locatore) non è interessante, non ne vale la pena.

A mio parere la scelta deve considerare sia la sostenibilità economica sia le proprie esigenze di vita, lavorative e familiari.

Sono ormai 7 anni che non vivo più nella mia prima casa (appartamento piccolo, in contesto piccolo e con poche spese), per l'affitto mi sono affidato ad un'agenzia. Che chiaramente si fa pagare.

Posso dire che con un'esperienza di gestione a centinaia di km, con già due conduttori distinti: a parte il periodo relativo a quando si conclude inizia il contratto per gestire le cose, non ho mai avuto problemi. Fondamentale è stato selezionare le persone giuste. (E forse una buona dose di fortuna?)

Caso mio è: ci si ritrova con una casa acquistata con mutuo che non è + adeguata, bisogna farsi i conti in tasca. Metti a reddito (pensando a tutte le imposte e spese extra?) o la vendi (pensando al mercato immobiliare attuale con un deprezzamento di circa il 20/30%) ?

Mettendola a reddito , se va tutto bene, con diversi anni di locazione (secondo i miei calcoli almeno 8anni) , si ammortizza il deprezzamento.....
Cmq non è un investimento ma un sopravvivere alla situazione senza perdere un sacco di soldi.

Sopravvivere alla legge italiana che, in casi come il mio, non aiuta in nessun modo, anzi ti bastona.
(Sfogo) Trovo vergognoso che non ci sia nessun aiuto, anzi una penalizzazione per chi ha una casa e si sposta di residenza (in affitto) per motivi di lavoro e famiglia, trovandosi a dover pagare affitto + mutuo, senza nemmeno detrarre gli int passivi, e inoltre:
la prima casa diventa seconda come se fosse un lusso: si paga l'IMU etc...
l'affitto non è in nessun modo scontabile (o forse sì ma in condizioni ISEE davvero minime)

 

[nikko888]

No no è cambiata, e grazie per il collegamento.

Scusate NON è cambiata.

 

[uva]

Metti a reddito (pensando a tutte le imposte e spese extra?)

Pur non conoscendo la tua situazione particolare (qual è il reddito netto da locazione e se conviene tenere la casa affittata per altri anni) mi sento di dire che l'utile finale si riduce ulteriormente se la locazione è gestita da un terzo che ovviamente deve essere pagato.
A meno che la casa in oggetto si trovi in una località abbastanza ambìta da turisti/sciatori/villeggianti e venga affittata per molti mesi all'anno a canoni veramente interessanti e senza rischi di morosità.

si paga l'IMU

Probabilmente lo sai già, ma ti ricordo che stipulare contratti abitativi concordati 3 + 2 è vantaggioso sia per la tassazione del reddito (cedolare secca e regime ordinario IRPEF agevolati) sia per l'IMU: "sconto statale" del 25% oltre ad eventuale aliquota ridotta deliberata dal Comune.
I canoni concordati sono generalmente inferiori a quelli di mercato, ma la differenza può essere più che compensata dal risparmio fiscale.
Inoltre un canone meno oneroso, essendo più sostenibile per l'inquilino, aiuta a ridurre il rischio di morosità.

 

[nikko888]

Pur non conoscendo la tua situazione particolare (qual è il reddito netto da locazione e se conviene tenere la casa affittata per altri anni) mi sento di dire che l'utile finale si riduce ulteriormente se la locazione è gestita da un terzo che ovviamente deve essere pagato.
A meno che la casa in oggetto si trovi in una località abbastanza ambìta da turisti/sciatori/villeggianti e venga affittata per molti mesi all'anno a canoni veramente interessanti e senza rischi di morosità.


Probabilmente lo sai già, ma ti ricordo che stipulare contratti abitativi concordati 3 + 2 è vantaggioso sia per la tassazione del reddito (cedolare secca e regime ordinario IRPEF agevolati) sia per l'IMU: "sconto statale" del 25% oltre ad eventuale aliquota ridotta deliberata dal Comune.
I canoni concordati sono generalmente inferiori a quelli di mercato, ma la differenza può essere più che compensata dal risparmio fiscale.
Inoltre un canone meno oneroso, essendo più sostenibile per l'inquilino, aiuta a ridurre il rischio di morosità.

Il costo di gestione da terzo nel mio caso si riduce unicamente all' eventuale conclusione di contratto in essere e del conduttore. Non esiste altro costo terzo di gestione. Se non imprevisti.
Non affitto a transitori ma solo contratti lunghi.

Ricordo che avevo fatto queste considerazioni anni fa.
- il 3+2 mi portava a dover abbassare di non poco l'affitto
- x il canone da concordare mi pare che esista un calcolo preciso ma non immediato (da farti perdere la pazienza), tale calcolo è in base alle regole dettate dal comune e non tutti i comuni lo permettono
- l'agenzia che mi assisteva era riluttante a stipulare questo contratto, o me lo sconsigliava (non ricordo esattamente il motivo)
- comunque anche con il 4+4 si può fare la cedolare secca.
- mai avuto problemi di morosità (finger crossed)

Per quanto riguarda lo sconto fiscale di cui mi accenni faccio fatica a valutarlo:

25% di sconto sull'IMU?
aliquota ridotta deliberata dal comune su quale aspetto? sul reddito lordo da affitto? cioè uno sconto sul 19% di ced secca?

 

[uva]

l'agenzia che mi assisteva era riluttante a stipulare questo contratto, o me lo sconsigliava (non ricordo esattamente il motivo)

Forse perché il "risparmio fiscale" (meno imposte da pagare sul reddito da locazione e per l'IMU) era inferiore alla differenza tra il canone libero e quello concordato.

Il canone dei contratti concordati 3 + 2 si deve calcolare in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
Il contratto asseverato da uno dei Sindacati firmatari dell'Accordo permette al locatore di:
- pagare meno imposte sul reddito (cedolare secca al 10% invece che 21%; imponibile IRPEF al 95% ridotto di un ulteriore 30%).
- pagare meno IMU (sconto statale del 25% oltre all'eventuale aliquota IMU agevolata deliberata dal Comune).

 

[Nemesis]

25% di sconto sull'IMU?
aliquota ridotta deliberata dal comune su quale aspetto? sul reddito lordo da affitto?

L'IMU nulla c'entra con il reddito.
Lo sconto è sull'aliquota IMU. Ossia per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998, l'IMU, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

 

[uva]

IMU?
aliquota ridotta deliberata dal comune su quale aspetto? sul reddito lordo da affitto?

No.
L'IMU è un'imposta comunale che nulla c'entra col reddito da locazione.
La base imponibile IMU è uguale alla rendita catastale rivalutata moltiplicata per un certo coefficiente.

L'aliquota IMU (da applicare al suddetto imponibile) può essere particolarmente conveniente se l'immobile è locato con contratto concordato ad un inquilino ivi residente.
Per esempio qui a Torino l'aliquota si riduce dal 10,60 per mille (aliquota ordinaria) al 4,31 per mille (aliquota agevolata ulteriormente ridotta del 25% di sconto statale).
E' un risparmio interessante.

Nelle grandi città i locatori che propongono canoni di mercato superiori a quelli concordati sono meno competitivi.
Inoltre un canone calmierato facilita l'inquilino e aiuta a ridurre il rischio di morosità specialmente nei periodi di crisi economica.