Risoluzione contratto prima dello sfratto esecutivo

[nina2]

salve e' la prima volta che scrivo e vorrei un parere. ho un'abitazione data in affitto ed a novembre ho mandato la lettera all'inquilino dicendo che sarei andata da un legale visto che lo stesso non pagava da giugno. l'udienza di marzo gli ha dato altri 3 mesi di proroga. su consiglio dell'impiegato dell'ufficio entrate, dopo aver scritto la lettera ho risolto il contratto perche' oltre al mancato guadagno non volevo pagarci pure le tasse.
ora pero' non so se ho fatto bene, perche' se a giugnop.v. l'inquilino paghera' dovro' rifargli un altro contratto? per quanto tempo (e' gia' due anni che e' dentro e il contratto era 4+4)? posso aumentargli il canone visto che prima gli facevo un prezzo di favore e alla fine mi ha raccontato un sacco di balle?

piu' che altro non so se ho fatto bene la procedura.

accetto consigli!

 

[ada1]

Se il contratto è stato risolto per inadempienza del conduttore e se dopo giugno il conduttore continuerà ad occupare l'immobile, egli lo occuperà "sine titulo" e sarà obbligato, nel caso rimanesse, a pagare il canone maggiorato del 20 %.
In ogni modo, nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice fissa anche la data del rilascio, oltre la quale, in mancanza di rilascio effettivo, corre la maggiorazione del canone

'udienza di marzo gli ha dato altri 3 mesi di proroga. su consiglio dell'impiegato dell'ufficio entrate, dopo aver scritto la lettera ho risolto il contratto perche' oltre al mancato guadagno non volevo pagarci pure le tasse

Puoi chiarire meglio riguardo lo sfratto e la risoluzione del contratto ?

 

[nina2]

hai ragione ada, non sono stata tanto chiara.
ti spiego: l'inquilino (che e' sempre stato in ritardo nei pagamenti) non pagava da giugno 2010 e cosi' a novembre 2010 gli ho scritto che mi sarei rivolta ad un legale. nel frattempo, siccome sugli affitti che non ho percepito non ci volevo pagare pure i redditi e dopo avere chiesto il consiglio dell'impiegato dell'ufficio delle entrate, ho presentato a quest'ultimo l'F23 con i famosi 67 euro scrivendo risoluzione del contratto per morosita'.
a dicembre sono andata dall'avvocato e nel mese di marzo e' andata lìudienza. l'inquilino ha detto che era intenzionato a pagare e cosi' il giudice gli ha concesso altri 3 mesi.
ora attendo il la fine di giugno per la prossima udienza e se l'inquilino non paga tutti i mesi in sospeso a quella data + le spese legali....finalmente dovrebbe avere lo sfratto!!!
nel caso in cui pagasse invece, come mi devo comportare col contratto che di fatto (forse sbagliando) l'ho risolto? gliene devo far firmare un altro? sempre versando il 2% sull'importo annuale all'agenzia delle entrate e sempre con lo stesso canone (400 euro per un'abitazione nuova con 3 camere da letto!!! era praticamente un prezzo di "amicizia")?
non so se la risoluzione era la procedura giusta.

grazie per l'aiuto!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Innanzi tutto credo necessario chiarire sommariamente l' evolversi della procedura di sfratto e la sua conclusione :

1) In caso di ritardi o mancati pagamenti il proprietario invia racc.ar all'inquilino dando Lui 15gg di tempo per pagare : se non paga occorre andare da un legale

2) L'avvocato notifica intimazione di sfratto e cita (infatti si parla di citazione ) l'inquilino in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .

3) L'inquilino in udienza può pagare o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare che in genere viene concesso nel lasso di 3-4 mesi .

4) Se l'inquilino non si oppone o non si presenta lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile in genere non piu' tardi di un mese .

5)L'atto di convalida passa per la sua formalizzazione alla Cancelleria che se necessario trasmetterà gli atti in tempo successiovo agli uffici degli Uficiali Giudiziari .

6)L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un atto di precetto in cui siordina il rilascio entro circa 10 giorni .In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

7)Se l'inquilino insiste a non rilasciare la'lloggio verrà notoficato un nuovo atto c.d. "monitoria di sgombero" Con esso L'Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'alloggio , con la forza pubblica.

8) Seguirà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura con l'ausilio di un fabbro. Se fossero presenti mobili verrà nominato il proprietario custode degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento

9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragioevoli inizia un altro problema per il proprietario che per rimuoverli dovrà chiamare il cancelliere per fare l' inventario, che potrà cosi' essere custodito in altro loco a spese delproprietario fino alla eventuale richiesta di messa all'asta.

Aggiunto dopo 6 minuti :

riuardo alla parte dichiarativa dei canoni:
il ministero delle Finanze (circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato, fra l’altro, che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và dichiarato

 

[asialuna]

riuardo alla parte dichiarativa dei canoni:
il ministero delle Finanze (circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato, fra l’altro, che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và dichiarato

sulla base di quanto da te affermato, l'f23 di risoluzione di Nina pertanto non ha valore, giusto?

 

[ada1]

Un contratto di locazione non si puo' risolvere come e quando lo vogliamo noi unilateralmente ma deve seguire le regole predisposte dalla legge che -normalmente- sono state emesse per proteggere i diritti rispettivi delle parti.
La risoluzione puo' aver luogo : per sfratto, per inadempimento sancito da un provvedimento giudiziario, per non rinnovo (utilmente notificato o chiaramente indicato sul contratto stesso) di un contratto arrivato a scadenza, per disdetta del locatore che si trova in uno dei casi previsti dalla legge alla prima scadenza, ad ogni momento per gravi motivi del conduttore e, infine, per risoluzione anticipata per mutuo consenso, mutuo consenso che si dovrà provare con una dichiarazione sottoscritta da entrambi e di cui una copia dovrà essere presentata all'Agenzia delle Entrate.
Quindi, se l'atto presentato all'Agenzia delle Entrate, non conteneva la dichiarazione congiunta, il contratto sarà -secondo me- valido a tutti gli effetti (il conduttore potrà sempre dimostrare che mancava il suo assenso) fino a quando lo sfratto non avrà luogo definitivamente o fino allo spirare del termine contrattuale o fino al verificarsi di una dei motivi di risoluzione previsti

E per quanto riguarda l'altra domanda di Nina (fare o meno un nuovo contratto a nuove condizioni) la questione, a mio avviso, non si pone neanche : se lo sfratto ha luogo, il contratto sarà risolto e io non le consiglierei di continuare un rapporto locativo con un inquilino già moroso e con il quale si è dovuto arrivare ad una procedura giudiziaria ; se a giugno l'inquilino paga, la morosità è sanata e l'inquilino puo' rimanere per tutta la durata del contratto se lo desidera , a meno che non incorrano uno dei motivi da me elencati più in alto

Tuttavia, sempre a mio avviso, le informazioni non permettono di avere un quadro completo
E sarebbe interessante conoscere l'avviso dell'avvocato di Nina il quale, conoscendo bene la storia e avendo visionato i documenti, avrà pur dato delle indicazioni utili al suo cliente .

 

[nina2]

salve,
intanto grazie a tutti per il grande aiuto che mi avete dato.

riguardo al mio avvocato effettivamente sentiro' meglio per il contratto perche' mentre all'epoca gli spiegavo i fatti gli avevo comunicato della risoluzione e non ha detto niente in merito...

spero di riuscire a liberarmi di questo inquilino!

di nuovo grazie a tutti

 

[cristiana]

ma una domanda :
per legge , le spese del legale per lo sfratto di morosità , è tenuto a pagarle l'inquilino (inadempiente e moroso)
o se ne deve fare carico il proprietario senza/ con possibilità di rivalsa ?
grazie

 

[adimecasa]

se non paga il canone come può pagare il legale???, il problema è un'altro il contratto di locazione è in essere o è anullato? se in presenza dell'ufficiale giudiziario l'inquilino versa tutti i canoni e le spese come la mettiamo col contratto anullato???:daccordo:

 

[cristiana]

Adimecasa ,
Al di la che l'inquilino abbia o meno i soldi per pagare ,
come princiio , tu sai Cosa come si esprime la legge in merito all'addebito delle spese legali x sfratto x morosità ?