Maggiorazione proporzionale ai mesi d'attesa per il rogito

[Seth]

In situazioni analoghe alla tua (aspirante acquirente molto incerto

In realtà, il mio acquirente non è incerto, dice di essere certo, però deve ancora vendere casa sua per poter comprare.

e mancanza di altre prospettive concrete più veloci di vendita),

Ci sono state altre proposte (non accolte), ma per importi inferiori alla nostra richiesta,.

se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".

Interessante.

E' un documento che contiene i punti essenziali della compravendita: prezzo, data prevista per il rogito, quella prevista per il preliminare (alla firma del quale il promissario acquirente deve versare una caparra confirmatoria), data prevista per un secondo pagamento a titolo di seconda caparra confirmatoria.

Ok.

Preferisco le caparre confirmatorie avendo la certezza che il venditore non cambierà idea e l'immobile è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale. Spiego all'aspirante acquirente le conseguenze per lui se non potrà o non vorrà giungere al rogito.

Ok.

Tra la firma della lettera di intenti e la stipula del preliminare trascorre un tempo breve, 2 o 3 settimane max, durante il quale sospendo le visite e non inizio altre trattative.

La lettera d'intenti non ha conseguenze per ambo le parti se non si arriva al preliminare: non viene registrata, non comporta né pagamento né deposito di denaro da parte dell'aspirante acquirente.

Tuttavia, scusa, in questo modo tu rinunci a un mesetto di mercato tra una cosa e l’altra, mentre all’acquirente non costa nulla.

Se poi lui è disponibile ad impegnarsi col preliminare, c'è già una traccia per redigerlo o da consegnare al notaio/avvocato immobiliarista incaricato (se è necessario rivolgersi ad un professionista è meglio andarci con le idee chiare e dei punti fermi).
In caso contrario, scaduto il tempo concessogli lo si saluta e si riprende la ricerca di altri acquirenti.

Dov’è il vantaggio di questa procedura per chi vende, anziché lasciare sul mercato finché l’acquirente non è pronto a impegnarsi? (però mentre scrivo e continuo a leggere il tuo messaggio, vedo che hai già risposto a questo dubbio).

Nella mia esperienza posso dire che la lettera di intenti serve al venditore per accertare in tempo breve le intenzioni e soprattutto le reali possibilità della controparte.
Quelli che le sopravvalutano, o le millantano pur sapendo di non averle, non la firmano.
Gli "entusiasti" che firmano la lettera di intenti e poi in breve tempo si rendono conto di avere difficoltà a versare le caparre, o temono di perderle se non potranno pagare il saldo al rogito, telefonano al venditore chiedendogli di stracciarla.

Ho capito, in effetti ci sta nel caso di acquirenti incerti. Però forse il mio caso è diverso perché il punto non è l’incertezza ma l’attesa della sua vendita, o per meglio dire l’incertezza (anzitutto sui tempi) deriva da questa attesa.

 

[Seth]

se non gli consegno la casa entro tre mesi pagherò una penale o un mensile di 500

Quindi queste indennità mensili in caso di ritardo (del venditore o dell’acquirente) si usano?

 

[Seth]

Anche in Emilia-Romagna viene regolarmente richiesta dai notai e fa parte dei documenti essenziali per la compravendita
(pur non essendo obbligatoria:
nessuno può imporla, in quanto non esiste una legge nazionale che la preveda):

Si tratta comunque di una prassi consolidata, introdotta nel 2017 tramite un protocollo d'intesa tra notai, architetti, geometri e ingegneri.

Il problema è che privati e agenti immobiliari spesso non hanno nemmeno questi documenti fin dall'inizio (talvolta solo la planimetria catastale e una visura), figuriamoci poterli consegnare.

In questo mio caso specifico i documenti ci sono tutti e anche con aggiornamento recente. La situazione è perfettamente chiara e comunque verificabile da tecnico della controparte, se vuole.

 

[Heifetz]

In questo mio caso specifico i documenti ci sono tutti e anche con aggiornamento recente. La situazione è perfettamente chiara e comunque verificabile da tecnico della controparte, se vuole.

Di solito la Relazione Tecnica Integrata è a carico del venditore, anche se nulla vieta che venga sostenuta dall'acquirente o ripartita tra le parti (oppure offerta come servizio dall'agenzia immobiliare).

In ogni caso, già il fatto che la documentazione sia completa è un ottimo punto di partenza.

 

[Franci63]

In realtà, il mio acquirente non è incerto, dice di essere certo, però deve ancora vendere casa sua per poter comprare.

Quindi è incerto, nel senso che non ha certezze.
E, sembrerebbe, finora si impegna solo a parole.
Ti garantisco che chi vuole acquistare si muove diversamente, soprattutto tramite agenzia: vuoi la casa ? Firmi e versi.
Sei incerto ? Avanti il prossimo .
Forse questo aspirante acquirente doveva aspettare a cercare casa, dopo aver venduto: e ora capisco che, davanti ad un immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze, vorrebbe impegnarsi ma nel contempo non vuole rischiare troppo.

 

[Seth]

Quindi è incerto, nel senso che non ha certezze.
E, sembrerebbe, finora si impegna solo a parole.
Ti garantisco che chi vuole acquistare si muove diversamente, soprattutto tramite agenzia: vuoi la casa ? Firmi e versi.
Sei incerto ? Avanti il prossimo .
Forse questo aspirante acquirente doveva aspettare a cercare casa, dopo aver venduto: e ora capisco che, davanti ad un immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze, vorrebbe impegnarsi ma nel contempo non vuole rischiare troppo.

Per curiosità, come si comporterebbe un'agenzia in un caso del genere?

 

[uva]

l’incertezza (anzitutto sui tempi) deriva da questa attesa.

Proprio per questo motivo lo considero un (aspirante) acquirente incerto: pur essendo sicuro che la casa gli interessa al prezzo richiesto dal venditore, non ha alcuna certezza di poterla acquistare entro i tempi concordati.

Dov’è il vantaggio di questa procedura per chi vende,

Sondare la serietà della controparte facendogli firmare un documento scritto; gli accordi soltanto verbali su prezzo e tempistiche sono troppo generici e non mi piacciono.
La lettera di intenti è una procedura secondo me utile quando non ci sono alternative in vista e, come nel tuo caso, altre trattative non sono andate a buon fine:

Ci sono state altre proposte (non accolte)

In tal caso sono disposta ad aspettare qualche settimana, consapevole che

rinunci a un mesetto di mercato tra una cosa e l’altra, mentre all’acquirente non costa nulla.

In quel periodo (in genere concedo 15 - 20 gg max) si possono continuare le visite ma non iniziare altre trattative.

Ovviamente è meglio concludere subito il preliminare, però incassando alla firma una caparra, anche se di importo modesto.
Non accetterei una condizione sospensiva inerente la vendita da parte del promissario acquirente del suo immobile. Perché è un evento incerto soggetto a troppe variabili (quelle pratiche potrebbero richiedere più tempo del previsto e alla fine il suo promissario acquirente potrebbe non giungere al rogito per vari motivi). Suppongo che un agente immobiliare serio non prenderebbe in considerazione chi vuole inserirla nella proposta di acquisto.

 

[chiacchia]

Quindi queste indennità mensili in caso di ritardo (del venditore o dell’acquirente) si usano?

Sono accordi tra le parti che possono dare un senso di certezza/volontà a vendere, anche io ho il problema che se non vendo non posso comprare e in più non posso neanche vendere perché la cantinola che è una pertinenza acquistata insieme all'abitazione e nello stesso rogito è intestata al vecchio costruttore neanche al vecchio proprietario e chiaramente siamo nel limbo finché la cosa non viene risolta pertanto perdita di tempo e pregando che qualche statale stipendiato con i nostri soldi si decide a lavorare...e menomale che sono pochi quelli che non lavorano

 

[Franci63]

Per curiosità, come si comporterebbe un'agenzia in un caso del genere?

Non credo tutti allo stesso modo.
A me , per capire come gestire l’eventuale trattativa, servirebbe avere più informazioni, sia da parte venditore (esigenze su tempistiche, necessità a realizzare o meno, disponibilità a trattare, etc), sia da parte acquirente (il tuo immobile soddisfa appieno le sue esigenze, da quanto tempo cerca, se e quanto mutuo gli serve, quanto è disposto a trattare per la sua vendita etc), e anche sull’immobile (se la valutazione è realistica, da quanto tempo è sul mercato e come, appetibilità o criticità, etc).
Nel senso che si può e si deve gestire in modo diverso la vendita di un immobile appena pubblicizzato, al giusto prezzo , che quindi è presumibile si venda con una certa facilità in tempi medi, rispetto ad un immobile in vendita da molto, con difetti oggettivi, e con venditore che ha fretta.

In generale, per me se un potenziale acquirente si dice interessato, ha solo un modo per dimostrarlo: quello di firmare una proposta d’acquisto seria, con caparra adeguata, e clausole che so essere accettabili per il venditore.
Nel tuo caso, cercherei altro acquirente, probabilmente, senza escludere che l’attuale interessato possa essere considerato, se e quando avrà certezze sulla sua vendita.

 

[Seth]

Non credo tutti allo stesso modo.
A me , per capire come gestire l’eventuale trattativa, servirebbe avere più informazioni, sia da parte venditore (esigenze su tempistiche, necessità a realizzare o meno, disponibilità a trattare, etc), sia da parte acquirente (il tuo immobile soddisfa appieno le sue esigenze, da quanto tempo cerca, se e quanto mutuo gli serve, quanto è disposto a trattare per la sua vendita etc), e anche sull’immobile (se la valutazione è realistica, da quanto tempo è sul mercato e come, appetibilità o criticità, etc).
Nel senso che si può e si deve gestire in modo diverso la vendita di un immobile appena pubblicizzato, al giusto prezzo , che quindi è presumibile si venda con una certa facilità in tempi medi, rispetto ad un immobile in vendita da molto, con difetti oggettivi, e con venditore che ha fretta.

Interessante, grazie.

In generale, per me se un potenziale acquirente si dice interessato, ha solo un modo per dimostrarlo: quello di firmare una proposta d’acquisto seria, con caparra adeguata, e clausole che so essere accettabili per il venditore.

Però mi pare che le caparre che accompagnano le proposte d'acquisto in genere non sono corpose.

Nel tuo caso, cercherei altro acquirente, probabilmente, senza escludere che l’attuale interessato possa essere considerato, se e quando avrà certezze sulla sua vendita.

Ok.