Maggiorazione proporzionale ai mesi d'attesa per il rogito

[Seth]

In situazioni analoghe alla tua (aspirante acquirente molto incerto

In realtà, il mio acquirente non è incerto, dice di essere certo, però deve ancora vendere casa sua per poter comprare.

e mancanza di altre prospettive concrete più veloci di vendita),

Ci sono state altre proposte (non accolte), ma per importi inferiori alla nostra richiesta,.

se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".

Interessante.

E' un documento che contiene i punti essenziali della compravendita: prezzo, data prevista per il rogito, quella prevista per il preliminare (alla firma del quale il promissario acquirente deve versare una caparra confirmatoria), data prevista per un secondo pagamento a titolo di seconda caparra confirmatoria.

Ok.

Preferisco le caparre confirmatorie avendo la certezza che il venditore non cambierà idea e l'immobile è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale. Spiego all'aspirante acquirente le conseguenze per lui se non potrà o non vorrà giungere al rogito.

Ok.

Tra la firma della lettera di intenti e la stipula del preliminare trascorre un tempo breve, 2 o 3 settimane max, durante il quale sospendo le visite e non inizio altre trattative.

La lettera d'intenti non ha conseguenze per ambo le parti se non si arriva al preliminare: non viene registrata, non comporta né pagamento né deposito di denaro da parte dell'aspirante acquirente.

Tuttavia, scusa, in questo modo tu rinunci a un mesetto di mercato tra una cosa e l’altra, mentre all’acquirente non costa nulla.

Se poi lui è disponibile ad impegnarsi col preliminare, c'è già una traccia per redigerlo o da consegnare al notaio/avvocato immobiliarista incaricato (se è necessario rivolgersi ad un professionista è meglio andarci con le idee chiare e dei punti fermi).
In caso contrario, scaduto il tempo concessogli lo si saluta e si riprende la ricerca di altri acquirenti.

Dov’è il vantaggio di questa procedura per chi vende, anziché lasciare sul mercato finché l’acquirente non è pronto a impegnarsi? (però mentre scrivo e continuo a leggere il tuo messaggio, vedo che hai già risposto a questo dubbio).

Nella mia esperienza posso dire che la lettera di intenti serve al venditore per accertare in tempo breve le intenzioni e soprattutto le reali possibilità della controparte.
Quelli che le sopravvalutano, o le millantano pur sapendo di non averle, non la firmano.
Gli "entusiasti" che firmano la lettera di intenti e poi in breve tempo si rendono conto di avere difficoltà a versare le caparre, o temono di perderle se non potranno pagare il saldo al rogito, telefonano al venditore chiedendogli di stracciarla.

Ho capito, in effetti ci sta nel caso di acquirenti incerti. Però forse il mio caso è diverso perché il punto non è l’incertezza ma l’attesa della sua vendita, o per meglio dire l’incertezza (anzitutto sui tempi) deriva da questa attesa.

 

[Seth]

se non gli consegno la casa entro tre mesi pagherò una penale o un mensile di 500

Quindi queste indennità mensili in caso di ritardo (del venditore o dell’acquirente) si usano?

 

[Seth]

Anche in Emilia-Romagna viene regolarmente richiesta dai notai e fa parte dei documenti essenziali per la compravendita
(pur non essendo obbligatoria:
nessuno può imporla, in quanto non esiste una legge nazionale che la preveda):

Si tratta comunque di una prassi consolidata, introdotta nel 2017 tramite un protocollo d'intesa tra notai, architetti, geometri e ingegneri.

Il problema è che privati e agenti immobiliari spesso non hanno nemmeno questi documenti fin dall'inizio (talvolta solo la planimetria catastale e una visura), figuriamoci poterli consegnare.

In questo mio caso specifico i documenti ci sono tutti e anche con aggiornamento recente. La situazione è perfettamente chiara e comunque verificabile da tecnico della controparte, se vuole.

 

[Heifetz]

In questo mio caso specifico i documenti ci sono tutti e anche con aggiornamento recente. La situazione è perfettamente chiara e comunque verificabile da tecnico della controparte, se vuole.

Di solito la Relazione Tecnica Integrata è a carico del venditore, anche se nulla vieta che venga sostenuta dall'acquirente o ripartita tra le parti (oppure offerta come servizio dall'agenzia immobiliare).

In ogni caso, già il fatto che la documentazione sia completa è un ottimo punto di partenza.

 

[Franci63]

In realtà, il mio acquirente non è incerto, dice di essere certo, però deve ancora vendere casa sua per poter comprare.

Quindi è incerto, nel senso che non ha certezze.
E, sembrerebbe, finora si impegna solo a parole.
Ti garantisco che chi vuole acquistare si muove diversamente, soprattutto tramite agenzia: vuoi la casa ? Firmi e versi.
Sei incerto ? Avanti il prossimo .
Forse questo aspirante acquirente doveva aspettare a cercare casa, dopo aver venduto: e ora capisco che, davanti ad un immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze, vorrebbe impegnarsi ma nel contempo non vuole rischiare troppo.

 

[Seth]

Quindi è incerto, nel senso che non ha certezze.
E, sembrerebbe, finora si impegna solo a parole.
Ti garantisco che chi vuole acquistare si muove diversamente, soprattutto tramite agenzia: vuoi la casa ? Firmi e versi.
Sei incerto ? Avanti il prossimo .
Forse questo aspirante acquirente doveva aspettare a cercare casa, dopo aver venduto: e ora capisco che, davanti ad un immobile che gli piace e soddisfa le sue esigenze, vorrebbe impegnarsi ma nel contempo non vuole rischiare troppo.

Per curiosità, come si comporterebbe un'agenzia in un caso del genere?