Box auto venduto durante locazione attiva

[mapeit]

Segnalo:

Cass. civ. n. 674/2005
In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti.
Cass. civ. n. 674/2005 del 14 gennaio 2005

E' una sentenza logica e corretta, ma nel caso in questione manca proprio la comunicazione che hai evidenziato in grassetto. Per questo direi che il conduttore deve attendere quella comunicazione prima di attivarsi per iniziare a pagare il canone del garage al nuovo proprietario. In ogni caso lo sgombero del locale non può essere richiesto perché la locazione del garage prosegue con il nuovo proprietario.

 

[DedaLuiss]

Piccolo aggiornamento riguardo la questione; dopo alcuni mesi di tira e molla, alla fine i proprietari hanno avanzato l'ipotesi, o per meglio dire, hanno minacciato lo sfratto (i primi 3 anni del contratto 3+2 scadono a ottobre), in quanto io non mi trasferisco nel garage adiacente (con il solito mantra "è la soluzione più comoda") e non sto pagando l'affitto del garage.
Il nuovo proprietario del garage preferirebbe avere il garage che gli è stato indicato e che risulta nei documenti ma apre lo spiraglio di prendere l'altro se le correzioni nei contratti/atti/documenti non siano a carico suo (e ci mancherebbe).
L'avvocato del nuovo proprietario dice che nè il notaio, nè l'agenzia, hanno responsabilità in quanto operano sui documenti che vengono forniti dagli ex proprietari dove appunto era indicato il box errato. Tuttavia penso che loro non siano stati trasparenti o comunque professionali in quanto nel mostrare l'appartamento hanno provato ad aprire il garage con la chiave errata e in una seconda occasione, con il garage era socchiuso, l'hanno aperto notando che fosse pieno; per cui avrebbero potuto farsi venire il dubbio che ci fosse qualcosa che non va. Oppure l'hanno notificato e gli ormai ex proprietari hanno taciuto per evitare la penale stabilita nel pre-contratto (non sono a conoscenza se fosse stata firmata prima che sorgesse questo ipotetico dubbio).
Ora, gli ex proprietari (del solo garage) vogliono parlare con me. Immagino sia l'ennesimo tentativo di farmi cambiare idea dopo che entrambi i proprietari dell'agenzia ci hanno provato. Prenderanno la scusa che alcuni anni fa hanno cambiato gli infissi (dimenticandosi del cassetto della tapparella dal quale entra letteralmente il gelo che vanifica per gran parte lo ssotituzione degli infissi) e ovviamente alle strette minacceranno lo sfratto.
A parte prendere un'avvocato e valutare l'ipotesi di una controproposta (che cmq dovrà essere il più dolorosa possibile per gli ex proprietari visto che io potrei essere costretto a usare un box che non mi piace ed è scomodo per le manovre con l'auto), c'è qualcosa che posso fare?
C'è anche la questione luce ne garage. L'amministratore non è stato in grado di dirmi se è conteggiata nel contatore condominiale o se conteggiata per ogni inquilino/condomino

 

[uva]

non sto pagando l'affitto del garage

Se ho capito bene, continui ad usare il garage che per errore è stato venduto dal tuo locatore sig. A ad un'altra persona sig. B
Paghi al sig. A soltanto il canone dell'appartamento e non paghi nulla a B nuovo proprietario del garage.
Se è così, non sei in regola.

Se tu fossi intenzionato ad usare il garage adiacente di proprietà del sig. A, la soluzione sarebbe semplice.
Stipulare con A una variazione del contratto di locazione in essere, cambiando i riferimenti del garage e stabilendo un canone inferiore dato che quello in cui ti sposti è scomodo.

Se invece continui ad usare il garage di proprietà del sig. B senza pagare il relativo canone né ad A né a B, aspetta le mosse dei loro avvocati e poi rivolgiti ad un legale o al Sindacato inquilini per valutare la situazione.

 

[Seth]

Paghi al sig. A soltanto il canone dell'appartamento e non paghi nulla a B nuovo proprietario del garage.
Se è così, non sei in regola.

Tuttavia, @mapeit notava che
“il conduttore deve attendere quella comunicazione prima di attivarsi per iniziare a pagare il canone del garage al nuovo proprietario”.

 

[uva]

Tuttavia

Forse ti sfugge che stiamo parlando di un unico contratto di locazione concordato che comprende l'appartamento + il box.

Confermo ciò che avevo già scritto:

Ritengo che l'acquirente non possa subentrare nel contratto concordato come nuovo locatore soltanto del box.
Dovreste risolvere (= chiudere) quel contratto e stipularne due separati.
Però le locazioni dei box non sono soggette alla legge che regola quelle abitative (durata, canone concordato).

La comunicazione a cui ti riferisci arriverebbe a @DedaLuiss se il box che A ha venduto a B venisse "scorporato" dal contratto di locazione concordato stipulato con A (a fronte di una riduzione del canone e/o della sostituzione col box adiacente); e se B stipulasse con @DedaLuiss un nuovo contratto solo per il box (che non può essere una locazione concordata 3 + 2).

Se @DedaLuiss continua ad usare il box compravenduto tra A e B, lo schema logico dei pagamenti è:
1) @DedaLuiss paga ad A il canone appartamento + box in base al contratto 3 + 2 in essere;
2) A gira a B il canone di quel box che gli ha venduto per errore.
Però dal punto di vista fiscale non funziona.
Perché per l'Agenzia delle Entrate il percettore dei due canoni (appartamento + box) è A, che deve dichiarare e pagare le imposte sul reddito complessivo.

 

[Seth]

un nuovo contratto solo per il box (che non può essere una locazione concordata 3 + 2).

Ma lui non chiede un nuovo contratto. Sbaglierò, ma semplicemente resta in vigore il contratto in essere, salvo che si aggiunge un contraente, l'acquirente del box, che ha diritto a ricevere direttamente la sua quota dalla data in cui dà formale comunicazione dell'acquisto.
Fino a quella data il conduttore potrebbe continuare a pagare l'intero canone al vecchio proprietario, per non passare dalla parte del torto, e il problema fiscale sarà del vecchio proprietario.
Per essere diligente potrebbe anche scrivere che attende la comunicazione formale per pagare direttamente al nuovo proprietario.
Sbaglio?

 

[mapeit]

Anche secondo me @DedaLuiss dovrebbe continuare a pagare l'intero canone al vecchio proprietario, visto che comunque usufruisce del garage, e attendere dal proprietario comunicazioni formali in merito. Questo avevo detto. Se non paga il canone concordato dell'appartamento + garage, sbaglia e si mette dalla parte del torto. Tutto il resto sono considerazioni che lasciano il tempo che trovano. Per mettersi in regola, comunque, è necessario rifare il contratto ex novo con ripartenza di un 3+2 comprendente l'appartamento e il nuovo garage.

 

[uva]

resta in vigore il contratto in essere

Infatti ho scritto che il conduttore deve pagare

ad A il canone appartamento + box in base al contratto 3 + 2 in essere;

salvo che si aggiunge un contraente, l'acquirente del box,

No.
Se nel contratto in essere si aggiunge l'acquirente del box non è possibile scindere quel contratto in due parti (una per l'appartamento e una per il box).

Quel contratto concordato 3 + 2 deve essere:
1) Modificato, se il conduttore accetta di lasciare il box venduto a B e di utilizzare quello "scomodo" di proprietà di A (a fronte di una riduzione del canone);
2) Risolto se il conduttore vuole continuare ad utilizzare l'appartamento di A e il box venduto per errore a B.
Nel caso 2) occorre:
2a) Stipulare un nuovo contratto concordato 3 + 2 tra A e il conduttore per l'appartamento di proprietà di A;
2b) Stipulare un contratto libero tra B e il conduttore per il box venduto per errore a B.

Il tutto se si trova un accordo tra i tre soggetti: @DedaLuiss , A e B.

 

[Seth]

Ma il canone del nuovo contratto per il box a mercato potrebbe non essere lo stesso del concordato (in quota). L’eventuale maggiorazione dovrebbe essere a spese del primo locatore che, vendendo il box, si è reso inadempiente rispetto al contratto a canone concordato che includeva il box. Vi pare?

 

[DedaLuiss]

Se ho capito bene, continui ad usare il garage che per errore è stato venduto dal tuo locatore sig. A ad un'altra persona sig. B
Paghi al sig. A soltanto il canone dell'appartamento e non paghi nulla a B nuovo proprietario del garage.
Se è così, non sei in regola.

Se tu fossi intenzionato ad usare il garage adiacente di proprietà del sig. A, la soluzione sarebbe semplice.
Stipulare con A una variazione del contratto di locazione in essere, cambiando i riferimenti del garage e stabilendo un canone inferiore dato che quello in cui ti sposti è scomodo.

Se invece continui ad usare il garage di proprietà del sig. B senza pagare il relativo canone né ad A né a B, aspetta le mosse dei loro avvocati e poi rivolgiti ad un legale o al Sindacato inquilini per valutare la situazione.

Premesso che non sono nè d'accordo dal punto di vista logico, nè dalle informazioni che ho acquisito sia su questo forum, sia parlando brevemente con l'avvocato di B (ammesso che sia stato corretto e non abbia fatto gioco sporco, e un po' mi ha dato questa impressione, anche per suo tornaconto), in quanto io, sborso i soldi appena A e B risolvono il problema. Io, in questo momento, formalmente, non so a chi dei due dovrei pagare. E in ogni caso cosa faccio, pago ad A e poi pago a B se dovesse chiedermi soldi per i mesi che trascorsi da quando è diventato lui proprietario? Non ha senso. Inoltre B non vuole affittare a me. Gli serve il garage per cui non m ista nemmeno chiedendo soldi. A ha venduto. Questa è l'unicacosa certa. Non può aavere pretese su una cosa che non è più di sua proprietà.

Chi decide la rivalutazione del canone del garage scomodo? Per me è tanto scomodo da non volermi trasferire. L'idea di avere un disagio ogni qualvolta andrei a parcheggiare lì è "un rimetterci" quotidiano. Per come la vedo io dovrebbero pagarmi per andare in quel box perchè il disagio non copre il costo mensile del box.