Errato scambio di Subalterni tra due appartamenti contigui nei rogiti di compravendita in difformi

[CAVILLO]

Buongiorno a tutti,
Questi i fatti sui quali avrei piacere di sentire un Vostro ponderato consiglio: grazie fin d’ora:
Nel 1985 la vecchia proprietà (che aveva ereditato nel 1948 un palazzo con vari appartamenti ricostruiti dopo i bombardamenti della guerra) vende un appartamento a G.; L’anno successivo, 1986, vende a B l’appartamento a fianco di uguale dimensione . I relativi atti di compravendita sono redatti da due diversi notai.
In tempi susseguenti subentrano, sia al Sig. G. che al Sig. B., gli eredi familiari che compiono regolarmente le relative volture catastali per n. 3 atti di successione senza nessuna contestazione.
Recentemente l’erede di G. decide di vendere l’appartamento; a questo punto il Notaio incaricato (un 3° notaio) si accorge che c’è stato uno scambio di subalterni tra G. e B. e si rifiuta di procedere alla stesura del rogito.
Dagli accertamenti effettuati sembra che il primo notaio (ora deceduto) abbia invertito nel 1985 i subalterni dei due appartamenti vicini generando, a seguire, un errore riportato dagli altri notai nei successivi atti di compravendita e successione.
Riepilogando, tutti i rogiti e le successioni redatte sono sbagliate anche se vi è corrispondenza tra quanto indicato in catasto e quanto segnato nel vecchio mappale (mai in possesso di G. e di B.) risalente al periodo anteguerra..
Ora, come regolarizzare il tutto? Un notaio ha parlato di un “atto di rettifica” a partire da quello del 1985! Un altro ha consigliato un “atto di permuta” solo tra gli attuali proprietari senza coinvolgere gli atti e le persone precedenti. Quale soluzione è migliore? Ce ne sono altre? Quale costa meno? Ci sono oneri fiscali ecc. da pagare oltre al notaio? Sono responsabili entrambi i notai o solo il primo?(ma deceduto)? Il notaio di B. si è già tirato fuori sostenendo che lui ha fatto bene in base alla documentazione fornita… il terzo Notaio (quello che si è accorto dell’inghippo) si è dichiarato disponibile a sistemare le cose per entrambi gli eredi G. e B. ma pretende , ovviamente, di essere pagato.
Gli eredi di B. (il cui notaio è stato in qualche modo indotto all’errore dalla svista del primo notaio) possono in qualche modo pretendere una minor spesa?


Ps: i due appartamenti sono contigui , posti sullo stesso piano ed hanno le STESSE dimensioni

 

[Adriano Giacomelli]

L'atto di rettifica che va a ricostruire, a ritroso, l'accaduto. Chi paga? Chi è interessato, al momento, di mettere in regola l'unità, per vendere o per fare un mutuo. E' chiaro che sono entrambi i proprietari interessati a sistemare, ma come al solito troverai il solito egoismo che farà si che a pagare sia sempre il solo interessato. La colpa del notaio è effettiva ma relativa, se chi, allora ha invertito i subalterni, (un geometra, il cliente, il venditore) ha fatto si che il Notaio, senza la conoscenza diretta e fisica dell'immobile, rogitasse senza poter accorgersi dell'inversione. Sistemare si rende necessario per la futura commercializzazione del bene. Ultimo avvertimento, spera che i proprietari dell'unità invertita, quindi tua, non abbiano acceso mutui, ipoteche, siano falliti.

 

[CAVILLO]

ma per fare l'atto di rettifica è necessario richiedere anche la firma del comune venditore degli anni 1985 e 1986? e se non è più reperibile o disponibile?
Per quanto riguarda le spese, dato per scontato che è difficile coinvolgere il Notaio (quale poi?) potrebbe essere un buon compromesso che la parcella del Notaio sia pagata dal venditore interessato e divise invece a metà le spese di registrazione e quant'altro a carico dei due immobili uguali?
Ultima domanda: perchè esclude l'atto di permuta? Un notaio ha detto - pur nulla quantificando - che costerebbe meno.
Grato se mi vorrà fornire anche queste ultime delucidazioni.

 

[Adriano Giacomelli]

Ovviamente il parere del Notaio è più qualificato, non escludo il contratto di permuta che lo trovo, forse quello più "blindato" che però ha un costo non indifferente e se trattasi di II casa ha anche un risvolto di tassazione se quell'immobile lo vuoi rivendere prima di 5 anni.

 

[massimo binotto]

La rettifica sarebbe la cosa migliore, ma così facendo bisogna partire dall'inizio e sistemare non solo le vendite ma anche tutti i passaggi successori e le spese sarebbero enormi.

La permuta fra i due appartamenti fatta dagli attuali proprietari sarebbe una strada percorribile, purche il notaio ricostruisca tutta la storia nell'atto.

Una terza ipotesi potrebbe essere quella di lasciare le cose così come stanno e chiedere al notaio di fare un semplice atto di ricognizione e precisazione catastale con il quale gli attuali proprietari riconoscono l'errore e chiedono che venga volturata l'esatta consistenza.
Verifica con il notaio questa possibilità.

 

[adimecasa]

La terza ipotesi è la migliore e più conveniente e sbrigativa se i due contendenti sono d'accordo però ciao:daccordo:

 

[antoniorubino]

Avevo un caso analogo e mentre tutti dicevano che occorreva l'atto di rettifica da parte del notaio l'Agenzia delle Entrate territorio me l'ha sistemato in quanto in atto di acquisto c'erano indicati i confini e il preliminare dell'atto era firmato in piantina allegata da me e del costruttore.
L'altro limitrofo era di tre vani mentre il mio di quattro vani, Era tutto evidente e così SENZA NOTAIO è stato rettificato dall'Agenzia delle Entrate territorio.

 

[CAVILLO]

La rettifica sarebbe la cosa migliore, ma così facendo bisogna partire dall'inizio e sistemare non solo le vendite ma anche tutti i passaggi successori e le spese sarebbero enormi.

da escludere, notaio permettendo ma un'idea di spesa per la rettifica di un contratto di compravendita e due successioni pere un normale appartamento civile dato in comodato al figlio?

 

[CAVILLO]

Avevo un caso analogo e mentre tutti dicevano che occorreva l'atto di rettifica da parte del notaio l'Agenzia delle Entrate territorio me l'ha sistemato in quanto in atto di acquisto c'erano indicati i confini e il preliminare dell'atto era firmato in piantina allegata da me e del costruttore.

mi sembra che l'agenzia immobiliare del venditore abbia già provato invano questa strada. cmq, oggi ho preso l'appuntamento con l'Agenzia delle Entrate per la prox settimana. Ci riproverò personalmente a seguire il tuo consiglio ma come è stato nominato questo atto o documento fatto dall'Agenzia?
L'errore sugli atti da rettificare c'è ma mi domando anche: non sarà solo questione di cercare il notaio disponibile a fare un semplice atto di ricognizione? (e che costerebbe?...) E' evidente che saremmo in tal caso entrambi d'accordo!
Vi saprò dire.