Unione appartamenti : passi da seguire per notaio e affitto

[azimut]

Buongiorno,

ho trovato argomenti simili ma non esattamente la risposta a cio' che cerco, che in realta' include piu' quesiti:

- Stato attuale: vi sono due appartamenti contigui, uno di proprieta' di X, per l'altro invece X e' proprietaria ma suo padre e' usufruttuario.
X vorrebbe procedere a lavori di accorpamento dei due appartamenti (quindi creando una porta comunicante in muro non portante) mantenendo i due ingressi indipendenti e possibilita' di affittare in seguito il piu' piccolo dei due. A seguito di tale accorpamento risulteranno diverse anche le mappe/metrature dei due appartamenti in quanto uno dei due sara' allargato a seguito di spostamento del muro non portante.

Domande:
- dal punto di vista notarile cosa occorre fare data la situazione delle proprieta' descritta sopra (l'usufruttuario deve prima cedere totalmente la proprieta' a suo figlio?)
- in seguito alla fusione e relativa unificazione catastale, come funzionera' per ICI, millesimi in condominio, ecc.?
- volendo sempre a regime affittare uno dei due appartamenti, come si fa ad identificare l'appartamento dovendo indicare i dati catastali all'agenzia delle entrate: a seguito di fusione verranno mantenuti due subalterni diversi?
- infine: se in futuro si desiderasse vendere solo uno dei due appartamenti, e' in teoria possibile e facendo cosa?
(ad esempio procedendo a chiusura della porta comunicante e relativo nuovo aggiornamento catastale?)

Mi rendo conto sono molti quesiti: grazie in anticipo per la disponibilita'.

 

[salves]

Ciao azimut

- dal punto di vista notarile cosa occorre fare data la situazione delle proprieta' descritta sopra (l'usufruttuario deve prima cedere totalmente la proprieta' a suo figlio?)

Per prima devi procedere alla richiesta di autorizzazione condominiale e poi autorizzazione dia per fusione di due unità immobiliari urbane, per facilitare poi la pretica docfa per l'intestazione sarebbe opportuno che gli immobili fossero intestati alla stessa persona e con gli stessi diritti, cioè si dovrebbe cancellare l'usufrutto, altrimenti la procedura ha una particolare realizzazione.

- in seguito alla fusione e relativa unificazione catastale, come funzionera' per ICI, millesimi in condominio, ecc.?

Se la parte catastale e la parte dei diritti non viene modificata vista la futura rimodulazione l'ICI rimane uguale come anche i millesimi.

- volendo sempre a regime affittare uno dei due appartamenti, come si fa ad identificare l'appartamento dovendo indicare i dati catastali all'agenzia delle entrate: a seguito di fusione verranno mantenuti due subalterni diversi?

Prima di unificare catastalmente devi avere la dia per fusione di due unità immobiliari e poi fai lo stesso al catasto, per ritornare indietro dei di nuovo avere dia per realizzazione di due nuove unità immobiliari e relativa dichiarazione docfa al catasto.

- infine: se in futuro si desiderasse vendere solo uno dei due appartamenti, e' in teoria possibile e facendo cosa?
(ad esempio procedendo a chiusura della porta comunicante e relativo nuovo aggiornamento catastale?)

Procedendo a quanto sopra alla ridivisione delle unità immobiliari venderai l'appartamento che desideri.
Ciao salves

 

[azimut]

Grazie Salves.
Pero' ho ancora confusione per alcune questioni. Per semplicita', dimentichiamo l'ultima possibilita' (cioe' la "ridivisione" per eventual rivendita; che e' solo una curiosita'; piu' impellenti le altre questioni). Cerco di riassumere se ho capito bene quanto dici:

1) si la DIA la davo per scontata comunque grazie per la puntualizzazione. Dopo di che', se ho capito bene, da un punto di vista notarile occorre cancellare l'usufrutto cioe' stessa proprieta' per entrambi (non so cosa sia la "particolare realizzazione"?)

2) ICI e millesimi: oggi sono 2 app. distinti, a seguito di fusione come possono restare uguali? Vi sara' ridefinizione di rendita catastale. E vi sara' un solo app. al posto di due. Scusa ma non ho capito. Quanto ai millesimi, penso vadano semplicemente sommati (chiedo conferma).

3) La domanda sull'affitto, credo tu non l'abbia colta. Intendo: una volta unificati i due appartamenti, come si procede per affittarne uno solo -> si trattera' di subaffitto di una parte dello stesso appartamento? Questa parte, che prima era un app. separato, sara' identificabile catastalmente?

Spero di essere stato piu' chiaro. Grazie di nuovo.

 

[ergobbo]

Per prima devi procedere alla richiesta di autorizzazione condominiale

E per quale oscuro motivo? Se si tratta di lavori nell'ambito della proprietà privata che non incidono su strutture comuni (tipo muri portanti) e se non c'è una norma contrattuale del regolamento che lo preveda esplicitamente, il condomino non deve richiedere alcunché.
Considerato peraltro che il totale dei millesimi dei due appartamenti non varia e che gli immobili fanno capo allo stesso proprietario, non ci sarebbe particolare fretta neanche per rifare le tabelle millesimali (che dovranno comunque essere riviste a spese di Azimut, soprattutto in previsione di una vendita)

1) si la DIA la davo per scontata comunque grazie per la puntualizzazione. Dopo di che', se ho capito bene, da un punto di vista notarile occorre cancellare l'usufrutto cioe' stessa proprieta' per entrambi (non so cosa sia la "particolare realizzazione"?)

Credo che la cosa si possa fare anche mantenendo l'usufrutto, ma richiederebbe una tale serie di pratiche e relativi costi. che ti conviene seguire il consiglio di salves. Dovrebbe comunque essere possibile fare prima la fusione ottenendo un immobile comune che risulti da atto notarile già diviso (per quanto riguarda i diritti reali)...

2) ICI e millesimi: oggi sono 2 app. distinti, a seguito di fusione come possono restare uguali? Vi sara' ridefinizione di rendita catastale. E vi sara' un solo app. al posto di due. Scusa ma non ho capito. Quanto ai millesimi, penso vadano semplicemente sommati (chiedo conferma).

Non so per l'ICI (o IMU), ma le tabelle vanno revisionate, in particolare se ci sono servizi che attualmente servono uno solo degli appartamenti (un esempio classico sono le colonne di scarico)

Intendo: una volta unificati i due appartamenti, come si procede per affittarne uno solo -> si trattera' di subaffitto di una parte dello stesso appartamento? Questa parte, che prima era un app. separato, sara' identificabile catastalmente?

Se di due appartamenti ne fai uno solo (è il risultato normale di una unificazione) non avrai più L'ALTRO appartamento da affittare... dovrai necessariamente affittare una parte dell'unico che ti è rimasto!

 

[salves]

(non so cosa sia la "particolare realizzazione"?)

Non togliendo l'usufrutto non possono essere fuse due proprietà con intestatari diversi e per di più con diritti diversi quindi si deve procedere ad una particolare dicitura di ciascuno per i propri diritti, perchè per un appartamento sei pieno proprietario nell'altro solo nudo proprietario, unendoli catastalmente debbono essere obbligatoriamente conservati i diritti attuali se non si procede a preventiva cancellazione dell'usufrutto.

2) ICI e millesimi: oggi sono 2 app. distinti, a seguito di fusione come possono restare uguali? Vi sara' ridefinizione di rendita catastale. E vi sara' un solo app. al posto di due. Scusa ma non ho capito. Quanto ai millesimi, penso vadano semplicemente sommati (chiedo conferma).

per il calcolo dei millesimi e quindi penso di dare anche una risposta anche a

E per quale oscuro motivo? Se si tratta di lavori nell'ambito della proprietà privata che non incidono su strutture comuni (tipo muri portanti) e se non c'è una norma contrattuale del regolamento che lo preveda esplicitamente, il condomino non deve richiedere alcunché.
Considerato peraltro che il totale dei millesimi dei due appartamenti non varia e che gli immobili fanno capo allo stesso proprietario, non ci sarebbe particolare fretta neanche per rifare le tabelle millesimali (che dovranno comunque essere riviste a spese di Azimut, soprattutto in previsione di una vendita)

le quote millesimali scaturiscono da un calcolo delle superfici nette dei vari vani moltiplicati per dei coefficienti di piano, esposizione, orientamento, affacci, e chi più ne ha più ne metta, suppongo che tale ricalcolo con l'appartamento unificato cambi almeno qualcosa e non è un semplice calcolo di somma delle due quote millesimali, non so se sono stato chiaro.

3) La domanda sull'affitto, credo tu non l'abbia colta. Intendo: una volta unificati i due appartamenti, come si procede per affittarne uno solo -> si trattera' di subaffitto di una parte dello stesso appartamento? Questa parte, che prima era un app. separato, sara' identificabile catastalmente?

Non potrai affittarlo perche non avrà una sua particella a se quindi dovrai rifare dia per separazione e nuova variazione catastale.
Ciao salves

 

[ergobbo]

le quote millesimali scaturiscono da un calcolo delle superfici nette dei vari vani moltiplicati per dei coefficienti di piano, esposizione, orientamento, affacci, e chi più ne ha più ne metta, suppongo che tale ricalcolo con l'appartamento unificato cambi almeno qualcosa e non è un semplice calcolo di somma delle due quote millesimali, non so se sono stato chiaro.

Chiarissimo. Infatti ho detto solo che non c'era fretta nel rivederle. D'altra parte l'art. 69 delle disposizioni di attuazione parla chiaramente di notevole alterazione dei rapporti per la revisione...

Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o przioni di piano.


per cui potrebbe anche andare a finire che non vengano riviste affatto.

 

[salves]

@ ergobbo
Mi pare allora che stiamo dicendo la stessa cosa ma in modi diversi.
ciao salves

 

[azimut]

Non potrai affittarlo perche non avrà una sua particella a se quindi dovrai rifare dia per separazione e nuova variazione catastale.

Non sono un esperto, ma mi risulta sia pratica diffusa affittare parte di un appartamento -> una camera, ad esempio. Quindi perche' non potrei affittare dopo l'unione? E' sicuro?
Grazie in ogni caso per tutte le informazioni date finora, molto utili.

 

[ergobbo]

Non sono un esperto, ma mi risulta sia pratica diffusa affittare parte di un appartamento -> una camera, ad esempio. Quindi perche' non potrei affittare dopo l'unione? E' sicuro?
Grazie in ogni caso per tutte le informazioni date finora, molto utili.

Azimut, sinora hai parlato di affittare un appartamento dopo la sua fusione con un altro... altrimenti non saremmo stati qui a parlare di accorpamenti e frazionamenti

Se l'idea è quella di affittare una o più stanze di un unico appartamento il discorso cambia radicalmente ed è un argomento su cui, francamente, non posso aiutarti. Sicuramente un modo legale per farlo esiste, ma non ne so abbastanza per dire alcunché! :daccordo:

ciao e in bocca al lupo!

 

[raffaelemaria]

Per Azimut. Se accorpare i due appartamenti significa creare un'unica unità immobiliare è opportuno verificare che non diventi un appartamento di lusso ( superiore a 240 mq di superficie utile ) perchè in caso di vendita la tassazione è notevole, pure per l'ICI erano previsti aumenti.