Pagolino

Membro Ordinario
Professionista
Salve a tutti,

Quesito:
Una sentenza della cassazione come quella sotto illustrata ha valore vincolante in tutta Italia???

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L'Affitto non si incassa? È reddito lo stesso
L'AFFITTO NON SI INCASSA?
È REDDITO LO STESSO
CASSAZIONE: Sentenza n. 19217 del 6 settembre 2006. Va imputato pro quota a tutti i
comproprietari di un immobile anche se di fatto il canone di locazione è intascato da uno solo
di essi
a. Il reddito di immobili è imputabile pro quota ai singoli comproprietari, ancorché di esso
si sia appropriato uno solo di essi; ciò in quanto gli altri acquisiscono un diritto di
credito nei confronti del gestore infedele.
Questa la pronuncia - n. 19217 del 6 settembre 2006 - con cui la Corte di Cassazione torna ad
occuparsi dell'imponibilità del reddito fondiario (che si distingue - ex articolo 25 nuovo Tuir - in reddito
dominicale dei terreni, reddito agrario e reddito di fabbricato), disciplinato dall'articolo 26 del nuovo
Tuir (articolo 23 del vecchio Tuir).
Nel caso di specie l'Amministrazione finanziaria aveva proposto ricorso per Cassazione avverso la
sentenza del giudice d'appello che, in riforma della sentenza di prime cure, aveva accolto le doglianze
degli appellanti annullando gli avvisi di accertamento IRPEF, ritenendo provata la mancata percezione
pro quota dei redditi fondiari accertati e relativi ad un immobile posseduto in comproprietà con altro
soggetto.
Con l'unico motivo di ricorso, l'ufficio finanziario lamentava la violazione e la falsa applicazione - da
parte del giudice del gravame - dell'articolo 23, Dpr n. 917 del 1986 (ora articolo 26), nella parte in cui
non riconosceva, in capo ai contribuenti, il reddito da locazione accertato dall'ufficio, ma “di fatto” dagli
stessi non percepito, in quanto trattenuto per intero da altro comproprietario, titolare della quota di
maggioranza.
In tal modo - proseguiva l'Amministrazione ricorrente - la Commissione Tributaria Regionale avrebbe
violato il citato articolo 23, secondo cui i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla loro
percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di
proprietà o altro diritto reale (tanto è vero che il reddito dominicale del terreno viene tassato anche se
tale terreno non è coltivato).
I giudici hanno accolto le doglianze dell'ufficio finanziario.
Per la Cassazione, infatti, il principio enunciato dal più volte citato attuale articolo 26 del Tuir -
rubricato “Imputazione dei redditi fondiari”, che al comma 1 dispone che “I redditi fondiari concorrono,
indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli
immobili a titolo di proprietà” –
b. comporta che il reddito fondiario derivante da un immobile in comproprietà sia
imputato pro quota ai diversi comproprietari, indipendentemente dal fatto che
ciascuno di essi abbia effettivamente percepito la quota di propria spettanza.
Tale interpretazione, concludono i giudici di legittimità, non determina una violazione dell'articolo 53
della Costituzione - come il giudice di merito sembrava ritenere - in quanto “
c. ciascuno dei comproprietari, nel caso di mancata percezione, diviene evidentemente
titolare di un diritto di credito, corrispondente all'ammontare della propria quota, nei
confronti del comproprietario che abbia in ipotesi trattenuto l'intero importo della
locazione”.
La sentenza appena commentata appare, in verità, in contrasto con un'altra pronuncia, la n. 6911,
resa dalla Cassazione in data 7 maggio 2003, con la quale, in buona sostanza, era stato riconosciuto
ai locatori - che non percepivano l'affitto dai conduttori morosi o in ritardo coi pagamenti - di dichiarare,
come reddito di fabbricato, soltanto la rendita catastale.
In quella circostanza, la Corte aveva precisato come non fosse applicabile l'articolo 35 del vecchio
Tuir (ora articolo 38) - secondo cui il reddito di fabbricati è costituito dai canoni di locazione risultanti
dai relativi contratti - quando, secondo i criteri di capacità contributiva (ex articolo 53 della
Costituzione) e buona fede (ex articolo 10 dello Statuto dei diritti del contribuente), sussiste la prova,
anche desunta da elementi indiziari ritenuti congrui dal giudice di merito con insindacabile e non
contestato giudizio (nel caso di specie procedura di sfratto per morosità), che gli stessi canoni non
sono stati concretamente percepiti dai proprietari.
Così argomentando, la Cassazione - non accogliendo le difensive del Fisco, secondo cui il reddito
imponibile degli immobili locati è quello risultante dal contratto di locazione, senza che a nulla rilevi la
concreta percezione dei canoni - aveva ritenuto di allinearsi al filone giurisprudenziale divenuto
prevalente (cfr Cassazione - sezioni unite - sentenze n. 17394 del 6 dicembre 2002 e n. 15063 del 25
ottobre 2002), che assume a valido fondamento l'articolo 53 della Costituzione, in virtù del quale il
carico fiscale deve essere ragguagliato alla “capacità contributiva”, intesa come effettiva ricchezza a
disposizione del contribuente.
Con la sentenza del 2003, la Corte non ammetteva la tassazione di quelle ricchezze indicate (magari
per errore) in dichiarazione, ma non realmente possedute dal contribuente, puntualizzando come il
disposto dell'articolo 53 della Costituzione avesse trovato ulteriore conferma nella legge 27 luglio
2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente), sancente il principio di buona fede che impone
all'Amministrazione di far riferimento a dati di ricchezza reali.
Per completezza di trattazione, si ricorda che l'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ha
aggiunto all'articolo 26, comma 1, del nuovo Tuir, la seguente disposizione: “I redditi derivanti da
contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito
dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità
del conduttore”. Alla luce di tale modifica normativa, la sentenza del 2003 assume una particolare
rilevanza perchè fissa un principio di carattere generale di più ampia portata, tale da estendere gli
effetti dell'articolo 26 del Tuir anche ai proprietari di locali concessi in locazione a uso diverso da
quello abitativo, altrimenti esclusi, come detto, dalla disciplina dell'articolo in commento.
In conclusione, dall'analisi delle citate sentenze della Cassazione - la n. 19217 del 6 settembre 2006 e
la n. 6911 del 7 maggio 2003 - appare evidente un contrasto giurisprudenziale in materia.
Nel primo caso, infatti, è tassabile il reddito di fabbricato ancorché non percepito direttamente dal
comproprietario, a nulla rilevando la circostanza che lo stesso è stato percepito esclusivamente da un
altro contitolare del diritto; nella seconda fattispecie, invece, la mancata percezione del canone di
locazione esonera il proprietario dalla dichiarazione del relativo reddito.
Rag. C.C.
Responsabile Area Fiscale e Finanza XXXX

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Grazie per la gentilissima partecipazione:amore:

pagolino
 

adimecasa

Membro Storico
Professionista
LA SENTENZA è UNA NORMALE SENTENZA che non avrebbe dovuto andare in cassazione per logica, i canoni non incassati o incassati da qualcuno sono soggetti a tassazione indipendente da che li a ricevuti , ma dai contitolari dei redditi, pertanto non bisogna attendere altra sentenza con la invalidi
P.S.
Per l'amministratore del forum se ogni volta che devo intervenire non posso farlo direttamente e sono obbligato a fare il login mi cancello del forum, oppure mi fate entrare direttamente ed automaticamente ciao
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
L'interpretazione mi sembra corretta. La Cassazione, a mio parere, evidenzia il sorgere di un credito nei confronti del solo percipiente dei canoni di locazione, in proporzione alla quota di possesso dell'immobile locato.
In questi casi o ci si accorda, per iscritto (verba volant...), in modo che chi diviene unico percettore dei canoni si faccia poi anche carico di tutti i corrispondenti oneri (tasse, manutenzioni, ecc.) oppure tutto (oneri e ricavi) va diviso secondo le poprie quote di possesso.
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
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adimecasa, è sufficiente non cliccare su «esci», ma chiudere direttamente il browser. Questa è l'impostazione di default quando fai il login, quindi attento a non deselezionare la relativa impostazione quando accedi. Inoltre non ti devi collegare con il browser in modalità anonima.

Se rispetti questi piccoli accorgimenti, avrai risolto il tuo problema. Ciao.
 

hanton21

Membro Assiduo
mah...se ho ben capito la sentenza non desume l'asserto di "affitto NON incassato" ma piu' propriamente ad "affitto INCASSATO " da UN solo soggetto : o sbaglio ?
Avrei una domanda : le somme percepite per "danni" sono considerate entrate da assoggettare ad IRPEF o no ?
 

Pagolino

Membro Ordinario
Professionista
Grazie a tutti per l'inpegno,
Ho trovato in Internet una risposta soddisfacente al quesito che riporto quasi per intero.

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Funzioni [modifica]
La Corte di Cassazione è il vertice della giurisdizione ordinaria, essendo il tribunale di ultima istanza nel sistema giurisdizionale ordinario (penale e civile) italiano. Assicura l'uniforme applicazione ed interpretazione delle norme giuridiche (c.d funzione nomofilattica) e coordina i rapporti tra le varie giurisdizioni. Attualmente ne è Primo Presidente Ernesto Lupo dal luglio 2010, che succede a Vincenzo Carbone, nominato il 24 luglio 2007. La Corte si articola in cinque sezioni civili, tra cui quelle del lavoro e tributaria, e in sette sezioni penali. Ogni Collegio giudicante è composto di cinque membri, compreso il suo Presidente. Nei casi più importanti o in quelli per i quali vi siano orientamenti contrastanti delle diverse sezioni. Le decisioni assunte dalla Corte di Cassazione in tale composizione sono di un'autorevolezza tale da somigliare a dei "precedenti vincolanti", concetto altrimenti estraneo all'ordinamento italiano. Per regolamento della Suprema Corte, un giudice non può emettere una sentenza di avviso diverso da una precedente delle Sezioni Unite, senza la preventiva autorizzazione di queste.
Di regola, giudica in seguito ad un gravame successivo ad una pronuncia di una Corte d'appello, fintantoché il gravame sia possibile, e cioè finché la questione non sia coperta da giudicato. Ai sensi dell'art 111, 7º comma della Costituzione è sempre ammesso il ricorso in Cassazione per violazione di legge contro le sentenze dei giudici ordinari e speciali, nonché contro i provvedimenti (per esempio: sentenze penali comminanti pena detentiva, ordinanze in materia di misure cautelari personali, decreto di trattenimento emesso ex art. 12 § V BIS D.L.vo 286/1998) che incidano sulla libertà personale. Tuttavia, per espressa disposizione costituzionale (art 111, 8º comma), contro le decisioni del Consiglio di Stato e della Corte dei conti il ricorso è ammesso per soli motivi inerenti alla giurisdizione.
Non giudica sul fatto ma sul diritto: è giudice di legittimità. Ciò significa che non può occuparsi di riesaminare le prove, bensì può solo verificare che sia stata applicata correttamente la legge e che il processo nei gradi precedenti si sia svolto secondo le regole (vale a dire che sia stata correttamente applicata la legge processuale, anche in relazione alla formazione e valutazione della prova, oltre che quella del merito della causa).

Eingefügt aus <http://it.wikipedia.org/wiki/Corte_Suprema_di_Cassazione>
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Ritornando all'argomento (l'affitto non si incassa è reddito lo stesso), ho un problemino che espongo in sintesi.

Siamo 2 figli comproprietari dell'appartamento lasciato da nostra madre (dec.a marzo 2009), in attesa di divisioni.
A novembre 2010 mio fratello affitta l'appartamento in conproprietà ad un suo già inquilino (da 10 anni) che abitava nel piano sottostante di sua esclusiva proprietà senza darmene notizia.
Solo ad agosto 2011 scendendo per ferie in paese trovo l'appartamento di mia madre occupato dall'inquilino messo da mio fratello.
Non percepisco canoni.
non possiedo copia del contratto stipulato da mio fratello.
L'inquilino ha rifiutato due raccomandate con la richiesta di fornire una copia del contratto per motivi fiscali.
Non ho quindi documenti che provano che l'appartamento è affittato ( rivalsa in fase di divisioni per perduti usufrutti)
Il ragioniere mi invita a fornire il contratto di affitto per mettermi in regola con le tasse sul reddito( vedere sentenza 19217 cassazzione).

come contenersi????:risata: c'è qualcuno in linea che ha fatto la stessa esperienza? un consiglio? Potrebbe essere utile un'autodenuncia all'ufficio delle entrate?

Ringrazio anticipatamente, e esprimo la mia ammirazione per la competenza di tutti gli attori del foro.:applauso:

pagolino:
 

hanton21

Membro Assiduo
innanzitutto guarda CHI ha firmato il contratto :se i proprietari sono 2 ma la firma e' unilaterale ,il contratto puo' essere invalidato : il fisco ,tuttavia, non guarda in faccia a nessuno e ne "presume e desume" di tutti i colori per cui la miglior cosa sarebbe chiedere a chi ha emesso il contratto di PAGARE la quota di tasse che fiscalmente andrebbero pagate da te : personalmente sono nelle tue stesse condizioni ma ,essendo l'unico intestatario degli introiti....con permesso del congiunto,pago le tasse anche per il fratello : diversi sono gli oneri tipo IMU che dovranno essere pagati da entrambi per le proprie quote di appartenenza ma pure queste....rimborsabili
 

Pagolino

Membro Ordinario
Professionista
Grazie hanton21,

Ma proprio questa è la missione impossible, Chi ha firmato il contratto? Il possesso di copia del contratto risolve tutti i problemi, potrei pagare le tasse pro quota ache senza percepire la 1/2 dei canoni....

Ma:
1) Il conproprietario (mio fratello) ha affittato senza senza comunicarmelo, ne deduco che non è interessato a cooperare.
2) l'inquilino ha rifiutato due raccomandate dopo compiuta giacenza, ne deduco che non è interessato a cooperare.
3) il ragioniere dice che non può fare richiesta di visura del contratto perchè non si sa dove è stato registrato, ammesso che esista, per quanto mi riguarda potrebbe essere affittato a nero.

Come hai ben riconosciuto il fisco "desume e presume" e la sentenza gli dà ragione.
Sa qualcuno come contenermi per regolare la mia posizione verso il fisco??:daccordo:

pagolino
 

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