Il mio è un parere personale, ma penso si avvicini ai dubbi che traspaiono dalla domanda.
Comincio dal fondo.
Il fabbricato costruito su terreno di tizio, rimane di proprietà di tizio: poi ci sono criteri per fare una sorta di riacquisto, se si dimostra che i materiali per la costruzione sono stati acquistati da caio, ma non mi sembra la strada maestra.
Per prima cosa consiglierei quindi ai due ragazzi, per trasparenza e correttezza reciproca, di acquisire il terreno in comunione, proporzionalmente al contributo che entrambi erogheranno per la realizzazione della casa. (cosa riservi il futuro non lo prevede nessuno, senza ricordare che le unioni oggi sono più precarie di un tempo).
Chiarito questo aspetto, secondo me prevalente, ritorno alla modalità dell'acquisizione del terreno.
La donazione, a detta degli esperti sul forum, presenta problematiche che arrivano a portare alla negazione di un'eventuale mutuo bancario, vista la possibilità di rivendicazione delle donazioni da parte di potenziali parti lese per 20 anni, o 10 dalla morte del donante.
Una soluzione potrebbe essere un acquisto del terreno, (io dico da parte dei due ragazzi) con denaro donato dal genitore proprietario del terreno (o dai rispettivi genitori), facendo risultare esplicitamente sull'atto la provenienza della donazione del denaro. Si configura in questo caso una donazione indiretta, che non porterebbe a vincoli temporali sull'immobile (almeno così ho letto su questi forum (propit e immobilio).
