Compravendita legata al mutuo!

[lucarts]

Come da oggetto, ho stipulato un contratto di compravendita d iun immobile, dando come caparra la cifra di 1.000 euro e apponendo sul contratto redatto dall'Agenzia Immobiliare come clausola che il tutto si intende previa approvazione del mutuo.

Ora dal momento che il mutuo risulta complicato da averlo se non pagandolo cifre che personalmente (anche per le mie possibilità...) ritengo spropositate, vorrei avvalermi della possibilità di rescindere il contratto; secondo voi pur non dovendo pagare nessuna penale al venditore (almeno credo...), spettano invece i compensi per l'Agenzia Immobiliare o decadono anche questi??

Grazie del prezioso contributo...

 

[iaragos]

Come da oggetto, ho stipulato un contratto di compravendita d iun immobile, dando come caparra la cifra di 1.000 euro e apponendo sul contratto redatto dall'Agenzia Immobiliare come clausola che il tutto si intende previa approvazione del mutuo.

Ora dal momento che il mutuo risulta complicato da averlo se non pagandolo cifre che personalmente (anche per le mie possibilità...) ritengo spropositate, vorrei avvalermi della possibilità di rescindere il contratto; secondo voi pur non dovendo pagare nessuna penale al venditore (almeno credo...), spettano invece i compensi per l'Agenzia Immobiliare o decadono anche questi??

Grazie del prezioso contributo...

non decadono.
il compenso dell'agente immobiliare spetta per la sola conclusione dell'impegno contrattuale (a dirla tutta, spetta per il solo fatto di avere messo in contatto le parti che si approccino ad una seria trattativa).
le sorti successive del medesimo non lo riguardano.
P.S. non sono un agente immobiliare: è un parere (fondato in diritto) disinteressato.

 

[Adriano Giacomelli]

Diciamo che la cosa non è così semplice, il contratto aveva la clausola, "salvo concessione mutuo" e se porti un diniego della banca che non ti concede il mutuo, nulla devi a nessuno, perchè queste erano le clausole accettate da tutti. Ora se mi dici che il mutuo è caro, non rientri nella clausola sottoscritta, ma in una tua vera e propria rescissione del contratto con oneri e onori a tuo carico.

 

[iaragos]

Diciamo che la cosa non è così semplice, il contratto aveva la clausola, "salvo concessione mutuo" e se porti un diniego della banca che non ti concede il mutuo, nulla devi a nessuno, perchè queste erano le clausole accettate da tutti. Ora se mi dici che il mutuo è caro, non rientri nella clausola sottoscritta, ma in una tua vera e propria rescissione del contratto con oneri e onori a tuo carico.

la cosa non riguarda l'agente immobiliare a meno che vi sia stato patto espresso in tal senso.
ti faccio un esempio: viene stipulato un preliminare "non condizionato" con mediazione dell'immobiliare. Prima del rogito i contraenti rescindono consensualmente il contratto. l'agente ha diritto a percepire la propria mediazione: le vicende successive non riguardano il mediatore.

 

[Adriano Giacomelli]

Scrive:" apponendo sul contratto redatto dall'agenzia immobiliare".....la clausola

 

[iaragos]

Scrive:" apponendo sul contratto redatto dall'agenzia immobiliare".....la clausola

non importa chi ha redatto il testo: associazione inquilini, immobiliare, avvocato o zia Pina.
la disciplina della mediazione è dettata dal cod.civ.: art. 1757 comma 2 "se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione".
Opposto il caso in cui la condizione sia sospensiva (in quel caso il diritto alla provvigione sorge solo al verificarsi della condizione). Siccome il nostro parla di risoluzione del contratto, ho inteso che si tratti di condizione risolutiva e non sospensiva (in quel caso il contratto non verrebbe in essere e dunque non occorrerebbe recedere).
Se il nostro utente vuole trascriverci il testo della clausola, gli dirò se rientra nel primo o nel secondo caso.

 

[Adriano Giacomelli]

Mi pare tu stia confondendo i termini, o li confondo io? Se in una proposta di acquisto, offro una cifra che il venditore non accetta, la proposta è nulla e non devo la provvigione. Se in una offerta propongo un prezzo e una clausola di erogazione del mutuo, se la banca lo nega, il contratto non si conclude e non devo la mediazione.
E' ben vero, come ho scritto nel mio I° post, che questo non è il caso di diniego del mutuo, ma semplicemente di un ripensamento a fronte di un costo del mutuo, "troppo caro" e quindi in qualche maniera rende attivabile il diritto alla mediazione da parte dell'agenzia.
E' questo il pensiero di entrambi?

 

[lucarts]

E se invece dovesse scaturire un rifiuto della Banca a concedere un mutuo appunto la mediazione con i relativi costi va a farsi benedire dal momento che non c!e' stato acquisto oppure solo x il fatto che c'e' stata mediazione da parte dell'Agenzia a loro spetta quanto pattuito all'inizio?
Controllando i documenti il compenso dell'Agenzia e' stato formalizzato su un A4 con l'intestazione dell'Agenzia ma che risulta a mio avviso più una scrittura privata che un documento legale anche se forse oggi questa differenza non esiste più o sbaglio?

 

[iaragos]

Mi pare tu stia confondendo i termini, o li confondo io? Se in una proposta di acquisto, offro una cifra che il venditore non accetta, la proposta è nulla e non devo la provvigione. Se in una offerta propongo un prezzo e una clausola di erogazione del mutuo, se la banca lo nega, il contratto non si conclude e non devo la mediazione.
E' ben vero, come ho scritto nel mio I° post, che questo non è il caso di diniego del mutuo, ma semplicemente di un ripensamento a fronte di un costo del mutuo, "troppo caro" e quindi in qualche maniera rende attivabile il diritto alla mediazione da parte dell'agenzia.
E' questo il pensiero di entrambi?

io ho letto "ho stipulato un contratto di compravendita". Escluso, ovviamente, che si trattasse di compravendita, ho arguito che fosse un preliminare o, quanto meno, un impegno a contrarre formalizzato per proposta e accettazione. In ogni caso, preliminare vero e proprio o no (probabilmente no, ora che vedo la mini cifra data in cauzione) la mediazione spetta nel momento in cui la proposta del compratore viene accettata dal venditore. Non essendo un atto "puro" bensì "condizionato", ho già spiegato che l'unico discrimine è se la condizione apposta all'accordo abbia natura sospensiva o risolutiva. Se l'interessato vuole trascriverci il testo, così capiamo anche che tipo di documento è, bene. altrimenti parliamo di aria fritta:daccordo:.

E se invece dovesse scaturire un rifiuto della Banca a concedere un mutuo appunto la mediazione con i relativi costi va a farsi benedire dal momento che non c!e' stato acquisto oppure solo x il fatto che c'e' stata mediazione da parte dell'Agenzia a loro spetta quanto pattuito all'inizio?

ho già risposto. se il famoso "contratto" di cui stiamo parlando è un segreto, si tenga pure le sue convinzioni e si regoli come meglio creda, non è che smani per dare consulenza legale a gratis, è una cortesia che faccio.
Comunque l'agenzia ha diritto alla provvigione nel momento in cui lei e il venditore firmate la promessa di compravendita. Il fatto che si giunga o meno a rogito (solo allora si parla di vendita) non li riguarda.

Controllando i documenti il compenso dell'Agenzia e' stato formalizzato su un A4 con l'intestazione dell'Agenzia ma che risulta a mio avviso più una scrittura privata che un documento legale anche se forse oggi questa differenza non esiste più o sbaglio?

una scrittura privata E' un documento legale: è un contratto e come tale è legge tra le parti, azionabile in giudizio. E' un concetto che esiste dai tempi dei romani, nessuna novità di oggi.
Le dirò di più: se nel contratto sul compenso l'agenzia avesse inserito una clausola derogatoria dell'articolo 1757 c.c. lei dovrà il compenso anche nel caso in cui la condizione apposta al contratto tra lei e il venditore avesse natura sospensiva.

 

[lucarts]

Cerco di spiegarmi meglio o almeno ci provo, la prima proposta d'acquisto firmata in agenzia a Novembre riportava una caparra di 5.000 euro all'accettazione da parte del venditore e comunque una postilla di "Previa accettazione del mutuo" per la somma di 150.000 euro (valore dell'immobile che risulta in corso di costruzione); dal momento che il proprietario voleva evitare di pagare delle plusvalenze ha preteso che tali soldi gli venissero versati in piccole trance attraverso una scrittura privata sicché si l'Agenzia Immbiliare ha reimpostato la proposta eliminando ogni voce di caparra e riportando solo la somma di 150.000 euro sempre con la stessa postilla (previa accettazione del mutuo..).
In tutto questo la mediazione dell'Agenzia che e' stata quantificata in 4.000 euro + IVA e' stata riportata in un figlio A4 intestato dell'Agenzia e controfirmato dalle parti ma che non da riferimento alla postilla su menzionata.
Dal momento che da Novembre ad oggi le condizioni bancarie sono peggiorate, il lavoro si contrae e per altre situazioni su cui non mi dilungo che poco mi convincono sull'acquisto della proprietà, volevo sapere se turandomi indietro devo pagare delle penali o posso appellarmi alla famosa postilla ed uscire senza subire danni economici?
Chiedo scusa della lungaggine ma mi sembrava inevitabile onde rendere il tutto più comprensibile..
Grazie infinite della comprensione...