Riparto spese manutenzione straordinaria piazzale condominiale con caratteristiche particolari.

[Anthony51]

Sono un nuovo iscritto e desidero innanzitutto rivolgere un saluto a tutti gli iscritti ed un sentito ringraziamento agli amministratori per avermi accolto in questa comunità.

 

[Alessia Buschi]

Ciao e benvenuto

Quali sono le caratteristiche del piazzale?

 

[Anthony51]

Devi perdonarmi, sono nuovo e quindi inesperto, ho commesso un errore ed il contenuto, presumo, sia andato perso. In sostanza il mio problema è il seguente:
Il condominio in cui ho un appartamento di proprietà è composto da 24 unità abitative distribuite su tre piani ed in quattro edifici disposti ad "U", due sul fronte ed uno per ciascuno dei lati. Sull'antistante piazzale condominiale, utilizzato anche per l'accesso alle singole unità immobiliari e quindi abitative, esistono 24 posti macchina di pertinenza dei singoli appartamenti nonchè piazzali in proprietà esclusiva agli appartamenti al piano terra. Tutto il suddetto lastrico è a copertura del sottostante vano garage e relative corsie di transito/manovra. La particolarità della costruzione consiste nel fatto che i terrazzi privati degli appartamenti situati al piano terra dei due edifici frontali, coprono esclusivamente la corsia di transito/manovra dei garage, mentre gli altri piazzali situati negli edifici ai lati, coprono anche parzialmente il sottostante garage di loro proprietà. Dovendo necessariamente procedere al rifacimento dell'impermeabilizzazione e pavimentazione dell'intera superficie per infiltrazioni di acque piovane e tenendo altresì presente che ciò scaturisce da una causa intentata e vinta contro il costruttore per le suddette problematiche derivanti da vizi di costruzione, per la quale abbiamo incassato tutto quanto prescritto in sentenza, mi domando qual'è il criterio legittimo con cui suddividere la suddetta spesa.
Grazie per l'attenzione

 

[Anthony51]

Per completezza di descrizione aggiungo le misure approssimative del suddetto lastrico carrabile:
-circa 850 mq la parte condominiale, quella per intenderci riservata ai posti macchina ed al transito di persone ed auto;
-circa 1100 mq comprendendo i relativi piazzali di proprietà.
Come dicevo prima, non potendo sapere con certezza da dove si infiltra l'acqua, si deve intervenire sull'intera superficie.
Grazie ancora.

 

[ergobbo]

scaturisce da una causa intentata e vinta contro il costruttore per le suddette problematiche derivanti da vizi di costruzione, per la quale abbiamo incassato tutto quanto prescritto in sentenza,

Se la spesa è stata risarcita ex ante e avete già incassato, che cosa vuoi suddividere?

 

[Anthony51]

Mi spiego meglio: la sentenza a nostro favore ha stabilito una determinata somma che è accontonata in un conto corrente intestato al condominio. I lavori non sono stati ancora effettuati, muoviamo ora i primi passi ed il computo metrico eseguito dal geometra viaggia per importo di granlunga superiore alla cifra accantonata.

 

[Anthony51]

Premetto che non intendo assolutamente sollecitare una risposta al mio quesito (all'iscrizione ho preventivamente letto le regole del forum), mi domando soltanto se l'assenza di replica è relativo ad argomento già trattato (nel qual caso pregherei di aiutarmi a ricercarlo) oppure se lo stesso è troppo articolato e complesso. In quest'ultimo caso provo a semplificarlo in base alle mie necessità: trattandosi di risanamento a seguito di negligenza del costruttore, la suddivisione della spesa per millesimi di proprietà, a prescindere dalla distinzione tra solaio condominiale e solaio privato, può trovare una legittima applicazione?
Grazie sempre per l'attenzione.

 

[ergobbo]

Scusa Anthony51 se ti abbiamo abbandonato, ma il tuo caso è piuttosto complicato e tra un "rispondo quando ho più tempo" e l'altro...

Il problema, qui, è che su questo benedetto piazzale c'è di tutto e di più!

Per cercare di semplificare le cose, personalmente mi orienterei come segue:

L'intero importo risarcito dal costruttore lo utilizzerei in prima battuta per riparare i danni dovuti alle infiltrazioni (intonaci, tinteggiature e quant'altro), senza fare alcuna distinzione tra tabelle, proprietà comuni e parti private; l'eventuale rimanenza andrebbe sottratta, anche qui senza fare alcuna distinzione, dalla cifra necessaria per i lavori veri e propri...

- per i lavori:
poichè non è richiesto un intervento sui solai, ma solo sulla parte superiore a essi (almeno così mi pare di capire), le riparazioni relative alle porzioni private competeranno ai proprietari in misura proporziale alle dimensioni dei cortili di loro proprietà esclusiva (a meno che non riusciate a ottenere un capitolato dettagliato a ogni parte su cui avverrà l'intervento);
L'intervento sulla parte comune andrà diviso in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di tutti i condomini che ne sono comunisti.

la suddivisione della spesa per millesimi di proprietà, a prescindere dalla distinzione tra solaio condominiale e solaio privato, può trovare una legittima applicazione?

Sarebbe il classico uovo di Colombo, ma deve essere deliberato con i 1000/1000 e difficilmente tra 24 condomini non ne troverai uno che si rifiuti di pagare anche per le parti private altrui.

 

[meri56]

Io credo che il piazzale possa essere considerato alla stregua di un solaio e quindi la spesa per l'impermeabilizzazione debba essere ripartita intanto al 50% tra i proprietari dei box sottostanti e al 50% tra i proprietari del piano di calpestio.
La quota spese dei proprietari box dovrebbe essere ripartita in base alla tabella di proprietà dei box.
Il piazzale invece andrebbe misurato e la quota spesa ripartita in base alla superficie, tra i vari proprietari, ovvero:
- tot mq. di proprietà esclusiva del condomino del piano terra
- tot mq. di proprietà esclusiva del condomino x per il posto auto
- tot mq di proprietà condominiale per passaggio auto e pedoni (da ripartire ulteriormente per mm. di proprietà tra tutti i Condomini)

Nell'ipotesi che i posti auto non siano in proprietà esclusiva bensì semplicemente assegnati la spesa relativa andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale.

Se il Regolamento di condominio stabilisse un altro criterio di riparto questo dovrà essere adottato.

 

[Anthony51]

Vi ringrazio vivamente per il contributo abbastanza variegato, tale da inquadrare i vari possibili scenari.
Saluti a tutti.