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  1. marctiello

    marctiello Membro Junior

    in una locazione commerciale, è vero che, alla scadenza del 12° anno, se non c'è accordo sul nuovo canone di locazione, e quindi il contratto cessa, l'inquilino non ha diritto alle 18 mensilità?

    grazie a tutti!!! :)
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dalla L. 392/78 :
    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
    Art. 35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
    SUNIA Salerno, legge 392/78
     
  3. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    per dirla in poche parole, non è vero

    se non si trova un accordo sul nuovo canone, il conduttore deve andarsene, ma ha diritto a rimanere fino a quando non riceve 18 mensilità di affitto(sempre che la sua attività si trovi su una via di passaggio con diretto contatto col pubblico=insomma locale tipo negozio)
     
  4. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per cui se non si trova l'accordo, il proprietario è , di fatto, costretto a mantenere inalterato l'affitto.
    Approfitto per una domanda: l'aumento Istat (al 75% max per commerciali) si calcola sul canone iniziale (magari di 11 anni fa) oppure sull'ultimo?
     
  5. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    se non è mai stato applicato l'aumento istat, e se è previsto in contratto, si aggiorna dal canone iniziale, ma non si possono chiedere gli arretrati
     
  6. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    l'incremento del 75% dell'indice ISTAT si calcola ogni anno sul canone rivalutato, non su quello iniziale, altrimenti l'importo sarebbe sempre lo stesso. Che incremento sarebbe.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  7. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    antogiann60, mi sembra che non ci si è capiti...ci sono due casi=

    1)quello normale=ogni anno il canone viene rivalutato secondo l'indice istat(al 75 %)

    2)quello non normale=il proprietario per anni non aggiorna il canone, e poi improvvisamente si ricorda che può aggiornarlo=in questo caso la rivalutazione si calcola dal momento in cui il contratto è partito, ma non si possono chiedere gli arretrati

    (era l'esempio di bertoldo)..e comunque, volendo, puoi calcolare ogni anno l'aumento istat dall'anno in cui è partito il contratto, solo che si complicano inutilmente le cose...mooolto meglio rivalutare il canone ogni anno, rispetto all'anno precedente
     
  8. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    be se l'aggirnamento del canone non è mai stato richiesto dal locatore, tutto in pregresso è ormai perduto poichè l'aggiornamento è dovuto solo se previsto nel contratto e se espressamente richiesto dal locatore. Se invece l'aggiornamento è stato chiesto e corrisposto in eccesso rispetto all'indice ISTAT il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere la restituzione delle somme corrisposte in eccesso negli anni.
     
  9. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi scuso ma sono stato troppo "sintetico": da 7 anni ho affittato un locale commerciale. Tutti gli anni ho applicato l'aumento Istat (75%) calcolandolo sull'anno precedente e quindi su quello aggiornato di anno in anno. Pochi giorni fa ho letto che invece l'indice annuale andrebbe calcolato sul canone iniziale, quello di 7 anni fa (ero partito da e 500) e non sull'ultimo (sono a € 547).
    Io continuo da 547. Confermate?.
    Buona serata.
     
  10. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    in realtà tutti adeguano il canone istat di anno in anno, e non certo da quando era partito, come nel tuo caso 7 anni fà...è una questione di semplicità di calcolo

    l'unico motivo valido per calcolare l'aumento istat da quando il canone è partito, è quello in cui il proprietario non aveva mai aggiornato il canone, per cui improvvisamente ha deciso di farlo(si può fare solo se nel contratto l'aumento istat è previsto)

    in questo caso è ovvio che si deve calcolare l'aumento istat da quando il contratto era partito, se il contratto mai era stato aggiornato

    quindi negli usi normali l'aumento istat và calcolato di anno in anno, osservando la percentuale che l'istat pubblica, per il mese che interessa

    tale indice indica l'aumento del costo della vita dallo stesso mese dell'anno precedente a quello attuale
     
    A maidealista piace questo elemento.
  11. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    quindi confermo quello che ho già scritto. hai operato correttamente poichè l'aggiornamento del canone si effettua ogni anno sul canone rivalutato del'anno precedente. se tu aggiornassi il canone sul canone iniziale che aggiornamento sarebbe? e
    se ad esempio l'indice ISTAT del mese di febbraio di quest'anno fosse inferiore a quello di febbraio 2011 il canone diminuirebbe invece di aumentare.
     
  12. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    sbagliato=

    da decine e decine di anni l'inflazione sale sempre, ma proprio sempre, poco o tanto che sia

    solo ad agosto 2009, nell'epicentro della crisi, è successo un fatto unico=l'inflazione era scesa dello 0,1 %

    poi=l'aggiornamento istat SEMPRE si può calcolare dall'anno di partenza del contratto, solo che si complica inutilmente il tutto, perchè partendo dal mese dell'anno di inizio contratto, dovresti sommare ogni aumento di ogni anno, per arrivare al totale

    allora tanto vale fare come fanno tutti=ogni anno si guarda l'indice istat del mese di inizio contratto, e si adegua il canone


    '' se ad esempio l'indice ISTAT del mese di febbraio di quest'anno fosse inferiore a quello di febbraio 2011 il canone diminuirebbe invece di aumentare. ''>>>>>>>>>>>>>>>se succede questo, cosa normale e assai frequente, non è che il canone scende=sale di meno di quanto era salito nel febbraio 2011
     
  13. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    aspetta. prima di dire che sbaglio prendi visione di quello che stabilisce l'art. 32 L. 392778, ora modificato in parte dalla L. 14/2009. L'aggiornamento del canone, che adesso può essere anche stabilito in misura del 100% dell'indice istat (novità introdotta dall L. 14/2009) va sempre calcolato sul canone già aggiornato dell'anno precedente. Quando affermo che, in caso di aggiornamento del canone inziale, questo può diminuire, mi riferisco rispetto al canone dell'anno precedente. Se ad esempio il mio canone per il 2010 era di €. XXX più l'aggiornamento del 2,2 % ( istat ipotetico del 2010) mentre nel 2011 l'indice è dell'1,8 (sempre ipotetico) il mio canone del 2011, rispetto a quello del 2010 diminuisce invece di aumentare, se lo applico al canone iniziale della locazione invece che applicarlo al canone rivalutato dell'anno precedente, cioè a quello del 2010, come la legge citata stabilisce chiaramente.
     
  14. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    veramente mi giunge proprio nuova la notizia che ora le locazioni commerciali si possono rivalutare al 100 % dell' istat

    non conosco i codici e le date delle leggi, ma oggi è la prima volta in assoluto che sento che si può aggiornare il canone della locazione commerciale al 100 % dell' indice istat(e non al max al 75 %)

    per il resto, vediamo se finalmente riesco a farmi capire con un esempio=

    se magari a giugno 2010 il canone era di 1000 euro al mese, e se andava aggiornato al 2,2 %, perchè l'istat per giugno 2010 pubblicava quel dato, e se, per semplificare, si dovesse calcolare il 100 % dell'istat, come è possibile per le locazioni abitative, il nuovo canone sarebbe a giugno 2010 sarebbe diventato di 1022 euro

    se poi a giugno 2011 l'istat pubblicava come indice 1,8 %, il nuovo canone saliva di 18,396 euro = 1040.396 euro

    come è evidente, il nuovo canone del 2011 non è più basso del nuovo canone del 2010, semplicemente è salito qualche euro in meno di quello aggiornato nel 2010...1040.396 euro non è una cifra più piccola di 1022 euro=è più grande

    per il resto, non esiste nessun valido motivo per calcolare l'aumento istat da inizio contratto, dopo anni, tranne quello in cui il locatore, dopo anni, si ricorda che può applicare l'adeguamento istat, come previsto nel suo contratto

    se si calcola l'aumento istat da inizio contratto al 2010, e poi nel 2011 si fà la stessa cosa, il risultato finale dell'importo del canone di locazione che si ottiene è lo stesso che si ottiene aggiornando di anno in anno il canone, come poi così fanno tutti

    attendo qualche altra persona che mi conferma che per una legge del 2009, da allora si può calcolare l'aumento istat al 100 % nelle locazioni commerciali

    quasi tuti i giorni visito il forum, e negli ultimi 3 anni non mi ricordo di una sola persona che abbia affermato/dichiarato questa novità
     
  15. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    bravo. ma tu hai aggiornato il canone rivalutato dell'1,8 % per arrivare a 1040,396, cioè hai adottato il metodo corretto e che io ho sostenuto. Se invece avessi applicato l'1,8 % al canone iniziale di 1000€. come invece sostenevi tu nel precedente messaggio ( o forse sono io che non ho capito nulla, in tal caso mi scuso ) avresti ottenuto 1018 €. quindi un canone inferiore all'anno precedente. Quello dell'incremento del 100% dell'indice istat lo prevede la legge 14/2009 ( decreto milleproroghe), non è una mia invenzione, ed è applicabile ai contratti di locazione commerciale che prevedono una durata superiore a quella minima prevista dalla legge ( cioè 6 anni per attività commerciali e 9 per quelle alberghiere )
     
  16. antogiann60

    antogiann60 Nuovo Iscritto

    dimenticavo. l'aggiornamento del canone al 100% dell'indice istat si può applicare solo ai contratti stipulati dopo il 1° marzo 2009. Comunque consiglio a marctiello di munirsi di un buon prontuario aggiornato sulle locazioni. Uno ottimo è pubblicato da Il Sole 24 ore. Anche io ho un locale commerciale che affitto dal 1983. Ho comprato vari manualiperchè sono stato costretto ad essere aggiornato sull'argomento, con manuale mi sono trovato benissimo.
     

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