Abbattimento e ricostruzione di un rudere con bonus Piano Casa del Lazio

[yerman]

Salve,
3 anni fa ho acquistato un pezzo di terra terrazzato con un piccolo rudere in provincia di Frosinone, con l’intento di utilizzarne il volume per un abbattimento e ricostruzione. Il progetto ha tenuto conto del bonus del 10% sul volume preesistente previsto dalla legge, così arrivando a circa 52 mq fuori terra (la parte interrata, di pari dimensione, essendo adibita a garage-tavernetta).
Mesi fa ho ottenuto finalmente la concessione edilizia, ma ho aspettato l’approvazione del Piano Casa Lazio che in situazioni come la mia (abbattimento e ricostruzione in bioedilizia) credo preveda un bonus del 35%.
Essendo nell’imminenza di cominciare i lavori volevo sapere se mi è consentito applicare il 35% del volume in più al progetto approvato (così arrivando a circa 70mq), oppure se devo scorporare il 10% di cui ho fruito nella conversione dal rudere.
Inoltre espandendo la parte fuori terra, la sottostante entroterra può crescere di pari passo (non costituendo volume ai fini del computo)? (Ovvero dal 52+52 posso passare al 70+70?)
E se le dimensioni fuori terra dovessero rimanere ristrette, è consentito alla parte entroterra di superarla in volume?
Più in generale, prescindendo dal Piano Casa, è possibile per esempio che 50mq fuori terra abbiano la sottostante entroterra di 80mq? C’è una formula proporzionale?

Inoltre per l’aspetto burocratico come si procede?
Cambiando il progetto per l’aumento volume bisogna ripresentarlo in commissione edilizia per una nuova licenza?
Oppure basta la DIA e il silenzio assenso?
In tal caso, in sede di controllo, sarà verificato quanto si scosta il progetto approvato dal nuovo, e questo dalla messa in opera, vero?

Mi scuso per la molteplicità di domande. Spero siano di utilità per casi simili.
Grazie mille.

 

[Francesco De Turris]

In merito al bonus, operando in Lombardia, non saprei proprio cosa rispondere. Bisogna verificare la normativa della Regione Lazio cosa recita in materia, ed in questo può dare una risposta più esaustiva il tecnico progettista che ha presentato il Pemesso di Costruire o più semplicemente andare all'Ufficio Tecnico Comunale e chiedere come applicare tale bonus.
Per quanto riguarda il piano interrato, fermo restando l'altezza massima consentita dalle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. o Piano delle Regole del P.G.T., non si considerano volumetrici se trattasi di locali accessori dove non vi è permanenza di persone (da tenere presente che l'altezza abitabile deve essere almeno mt.2.70 per i vani utili), pertanto, al di sotto di tale altezza, da pavimento a soffitto, non è possibile realizzare vani d'abitazione ma solo accessori che non si computano volumetricamente. Tuttavia, costituiscono Superficie non Residenziale (Snr), quindi, soggetti ad altre verifiche previste dagli strumenti urbanistici che, solo nel caso di autorimessa, dovrebbe andare in deroga.
In ordine all'aspetto burocratico, cambiando il progetto occorre ripresentare il progetto di variante rifacendo tutte le verifiche del caso in ottemperanza agli strumenti urbanistici vigenti e adottati alla data di presentazione, come se fosse un nuovo progetto.
La D.I.A., a meno che non si tratti di opere in sanatoria (ovvero opere già realizzate in assenza di DIA o PdC, comunque conformi agli strumenti urbanistici) è sostitutiva al Permesso di Costruire. E' facoltà del Tecnico Progettista e Committente utilizzare una procedura piuttosto che l'altra.
Gli aspetti che differenziano le due tipologie di pratiche sono molteplici e complesse da spiegare, in buona sostanza con la D.I.A. tutta la responsabilità di quello che viene dichiarato con le varie autocertificazioni da parte del Tecnico Progettista, Direttore Lavori e Proprietario resta in capo ai medesimi, con conseguenti responsabilità penali per dichiarazioni falsi e mendaci, con le quali si dichiara che tutto quello previsto nel progetto presentato è conforme alle norme urbanistiche, igienico-sanitarie, ecc., quindi il Comune non fa altro che verificare la completezza della pratica e relativi allegati, verifica dei calcoli planovolumetrici e calcolo degli oneri da versare, dopodichè archivia il fascicolo, avvalendosi della facoltà di verificare in qualsiasi momento la conformità delle opere realizzate con il progetto depositato. Talvolta, alcuni Comuni impongono iter burocratici diversi dai dettati normativi e legislativi che in un modo o nell'altro si è costretti a seguire essendo la Pubblica Amministrazione un ente autarchico che può modificare con regolamenti interni le procedure da applicare per il rilascio di "autorizzazioni a costruire", pertanto, talvolta alcuni Comuni a loro insindacabile giudizio, anche laddove per legge è possibile presentare una DIA, chiedono di presentare un Permesso di Costruire. Attenzione! l'Ufficio Tecnico Comunale può uscire in qualsiasi momento ed in qualsiasi fase dei lavori, anche a lavori ultimati, e la verifica è quella di conformità delle opere realizzate con quelle rappresentate nelle tavole di progetto allegate alla pratica edilizia (D.I.A. o P.d.C. che sia). Ogni difformità riscontrata viene rilevato come abuso edilizio perseguibile nei modi e nelle forme di legge che può avere solo una valenza economica (sanzione amministrativa) o addirittura risvolti penali nel caso di difformità non sanabili, comunque soggette a demolizione e rimessa in pristino.
Comunque, il professionista incaricato come Tecnico Progettista e/o Direttore Lavori, che opera sul territorio in cui insiste il fabbricato, dovrebbe ben conoscere tutte le procedure e gli iter burocratici vigenti nella Regione Lazio e nello specifico Comune di cui trattasi.
Spero di essere stato di aiuto, almeno in parte, al redattore del quesito e agli altri utenti che potrebbero porsi gli stessi quesiti.

 

[Marco Giovannelli]

Io lavoro su tutto su tutto il territorio nazionale, e in special modo nel centro italia, quindi anche il lazio.
allora, ai sensi della normativa vigente, nei casi da lei citati di demolizione e ricostruzione di fabbricati il bonus volumetrico è pari al 35% incrementato al 40% se si usa il concorso di progettazione.
l'ampliamento da lei citato riguarda la legge regionale 38/99 art. 55 c. 3 che è compatibile con l'ampliamento volumetrico previsto dal piano casa regionale.
Se desidera ulteriori chiarimenti non esiti altre domande.

 

[yerman]

Grazie mille per i contributi su entrambi i fronti di domande.
Per quanto riguarda gli incrementi volumetrici previsti dal Piano Casa Lazio, dal contributo del geom. Giovannelli ricavo che ai 52mq previsti ai sensi della legge regionale 38/99 art. 55 c. 3 dal progetto approvato posso aggiungere il 35%.
Ma il testo del Piano Casa, in materia di applicabilità, fa riferimento ad un patrimonio edilizio già esistente, e non cita come regolarsi in un transitorio come il mio (ho il grezzo in costruzione, ed il rudere di partenza è già semi-abbattuto).
Ovviamente il mio auspicio è presentare una DIA (con relativa variante al progetto) a partire dalla licenza ricevuta.
Ma in un'interpretazione restrittiva del decreto potrei dover rinunciare a quanto riconosciutomi dalla licenza (e 2 anni per averla!) e ricalcolare l'incremento a partire dall'esistente, che però nel frattempo non c'è più (come dicevo, è mezzo abbattuto).
Come fare?
Grazie!

 

[Marco Giovannelli]

Non importa se il rudere è già semiabbattuto. L'importante è che all'entrata in vigore della L.R. 21/2009 sia stato rilasciato regolare titolo abilitativo edilizio in sanatoria oppure che la domanda già presentata sia accoglibile. Si può chiedere entro il 4/12/2011 che la pratica sia sottoposta ad un procedimento di priorità per non perdere l'opportunità di ampliamento o bonus volumetrico previsti dal piano casa regionale. Se invece l'immobile e leggittimo (costruito cioè con regolare concessione edilizia, licenza edilizia e permesso di costruire) non ci sono problemi.
La legge però vieta l'applicazione della legge predetta in aree vincolate:

"
1. Le disposizioni del presente capo si applicano agli interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici di cui agli articoli 3, 4 e 5 per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, sia stata presentata al comune la dichiarazione di ultimazione dei lavori, ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche, ovvero che risultino comunque ultimati ai sensi della normativa previgente, ivi compresi gli edifici per i quali intervenga il rilascio del titolo edilizio abilitativo in sanatoria entro il termine di cui all’articolo 6, comma 4, con esclusione degli edifici abusivi e degli immobili vincolati ai sensi della parte II del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche nonché di quelli situati:
a) nelle zone territoriali omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765) o, qualora gli strumenti urbanistici generali non individuino le zone A, nei tessuti storici tutelati dalle specifiche norme degli strumenti urbanistici generali o, in mancanza, negli insediamenti urbani storici individuati dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR);
b) nelle zone territoriali omogenee E di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 limitatamente agli edifici rurali con caratteri storico-tipologici-tradizionali, quali casali e complessi rurali, che, ancorché non vincolati dal PTPR, siano stati realizzati in epoca anteriore al 1930 e registrati in appositi censimenti dai comuni interessati;
c) nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta;
d) nelle aree naturali protette;
e) nelle fasce di rispetto dei territori costieri e dei territori contermini ai laghi di cui, rispettivamente, all’articolo 5, comma 1 e all’articolo 6, comma 1, della legge regionale 6 luglio 1998, n. 24 (Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico) e successive modifiche nonché nelle fasce di rispetto delle acque interne;
f) nelle zone di rischio molto elevato ed elevato individuate dai piani di bacino o dai piani stralcio di cui alla legge 18 maggio 1989, n. 183 (Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo) e successive modifiche e alla legge regionale 7 ottobre 1996, n. 39 (Disciplina Autorità dei bacini regionali) e successive modifiche, adottati o approvati, fatta eccezione per i territori ricadenti nei comprensori di bonifica in cui la sicurezza del regime idraulico è garantita da sistemi di idrovore;
g) nelle aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici ovvero al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali;
h) nelle fasce di rispetto delle strade statali, ferroviarie e autostradali"

saluti!

 

[yerman]

Gentile geometra Giovannelli,
la ringrazio per la sollecitudine ed esaustività delle sue risposte.
Come da lei evidenziato, trovandomi nei termini per la presentazione della DIA, mi sto precipitando. Senonché rileggendo il testo della legge ed alcune interpretazioni online mi è sorto un dubbio.

Come dicevo la villetta edificanda per la quale ho avuto la licenza è ubicata in zona agricola (Ausonia). Leggendo le eccezioni da lei riportate nell’ultimo messaggio ritengo di poter beneficiare del bonus di volumetria, in quanto il vincolo sulle zone rurali (comma b) parla di “edifici rurali con caratteri storico-tipologici-tradizionali, quali casali e complessi rurali”, che non è il mio caso.

C’è però il punto 2) dell’art. 2) (Ambito di applicazione) che recita:
"Relativamente alle zone agricole, resta fermo quanto previsto dagli articoli 55 e seguenti della l.r. 38/1999 e successive modifiche, fatto
salvo quanto previsto per l’ampliamento della volumetria residenziale dall’art. 3, comma 1, lettera a) nonché, per gli interventi di recupero degli edifici esistenti, dall’art. 5, limitatamente ai coltivatori diretti ed agli imprenditori agricoli, come definiti dall’art. 2135 del codice civile, iscritti alla sezione speciale della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura e/o loro eredi."

Fermo restando che i “fatto salvo” di cui al punto suddetto si riferiscono all’ampliamento ed al recupero (ovvero non al mio caso) mi sorge comunque un dubbio atroce: il bonus del 35% per abbattimento e ricostruzione mi spetta solo se sono coltivatore diretto o imprenditore agricolo?

La ringrazio molto per il suo contributo che spero fugherà l’ultimo dubbio.

Quanto all'aspetto formale della DIA, comportando l'incremento di volume il passaggio da circa 52mq a circa 70mq, si prevede ovviamente una redistribuzione degli ambienti interni. Immagino perciò si debbano allegare alla domanda le nuove planimetrie in sostituzione di quelle per le quali ho avuto la licenza, ed attendere i 30 giorni del silenzio-assenso, vero?

Grazie mille.

 

[Marco Giovannelli]

<<Fermo restando che i “fatto salvo” di cui al punto suddetto si riferiscono all’ampliamento ed al recupero (ovvero non al mio caso) mi sorge <<comunque un dubbio atroce: il bonus del 35% per abbattimento e ricostruzione mi spetta solo se sono coltivatore diretto o imprenditore <<agricolo

Hai toccato un nervo scoperto, come al solito la giurisprudenza ha lasciato adito a dubbi interpretativi, siccome la questione ne sono sicuro avrà come epilogo un mero accordo con il tecnico comunale bisognerebbe sentire il tecnico del comune dove abiti anche se sono quasi sicuro.

comunque a rigor di logica (e la logica non è prevista per le menti di molti tecnici comunali) e a rigor di legge l'interventi non sono esclusivi degli imprenditori agricoli. Staremo a vedere, e se vuoi rivolgiti ad un tecnico che ti curi la cosa.

saluti

 

[FABIO GEMINI]

Salve
ho appena acquistato terreno con rudere a Gaeta (prov LT), il rudere comprato è di 51mq con un'altezza di 6 metri, il nuovo piano casa permette un abbattimento e ricostruzione del 35% sul Volume dello stesso, volevo pertanto chiedere se posso effettuare il calcolo dell'ampliamneto sul volume (51x6+il 35% di 51x6 per poi dividere il tutto ad un altezza di 3 metri) o se devo effettuare il calcolo con aumento della superficie, in quanto il tecnico mi dice che a gaeta bisogna effettuare il calcolo sulla superficie e non sul volume. Ma sincermanete mi sembra strano in quanto se uno possiede un rudere molto alto e stretto allora che deve fare ?
Qualcuno puo' aiutarmi

Grazie

FABIO

 

[mario69]

Piano casa Lazio - interventi di demolizione e ricostruzione in zona agricola E.
Gentile Marco Giovannelli sono nuovo su questo forum. Mi scuso se mi intrometto.
Io ho un dubbio.
Ho un casale che si trova in zona agricola E, accatastato al catasto urbano come unità collabente F2.
Vorrei dare in permuta il terreno di circa 7000mq con il casale a un'impresa che costruisce case in bioedilizia per realizzare più unità immobiliari.
Non so in che anno è stato costruito il casale.
Il piano casa dice che non sono ammessi interventi su complessi rurali realizzati prima del 1930 e sono ammessi interventi di demolizione e ricostruzione per edifici residenziali in zona E costruiti dopo il 1950. Dove si può vedere l'anno di costruzione?
In base al nuovo piano casa che premio di cubatura posso avere ammettendo che in base all'anno di costruzione si possano effettuare gli interventi? Il 20% oppure il 35%?
E' possibile realizzare villette singole totalmente indipendenti? Oppure si possono realizzare solo villette a schiera?
In ogni caso che cosa posso realizzare con questo casolare che ha la superficie di circa 490mq?
Grazie e un saluto a tutti