Acquisto di immobile con ipoteca equitalia

[gcaval]

Una volta che hai cancellato l'ipoteca - il ché significa che hai pagato fino all'ultimo centesimo Equitalia - dell'immobile puoi farne quello che vuoi, e quindi anche venderlo. Se il tuo compagno avrà altre cartelle, come detto già da Arianna 26, Equitalia provvederà in altro modo, se potrà, a recuperare i soldi, ma solo da lui (ad esempio con il pignoramento dell'auto).
Su questo puoi stare serena.

 

[arianna26]

L'importante è comperare l'immobile per il prezzo che vale. se io con un debito di 100 ed un immobile che vale 100 lo vendo per pagare il debito ho fatto solo una cosa normale posto che il creditore vuole soldi e non case e che vendendolo da solo ricavo più di quanto avrei ricavato in un asta. altra cosa è se io per non fare aggredire il mio bene lo vendo a 50 ad un tizio compiacente impedendo, a chi non ha ipoteche, di rifarsi sul bene stesso e costringendolo a dimostrare che non si è trattato di una vendita normale ma di un atto messo in pratica per impedirgli di ottenere quanto dovuto.

 

[Antonio Angellotti]

ben detto arianna!

 

[caspita 2001]

Approfitto ancora della vostra cortesia per un'altra consulenza. Oggi mi sono recata presso un'agenzia di intermediazione bancaria (credo si chiami così, una specie di broker di mutui), perchè sto ancora cercando qualche banca che possa concedermi un mutuo. Quello che mi hanno detto è che nessuna banca mi concederà mai soldi per l'acquisto di una casa con un vincolo di abitazione. Mi hanno quindi suggerito di acquistare la casa al 100% senza usufrutti. Alla mia domanda su come poter avere un mutuo per l'acquisto della casa, visto che il diritto di abitazione mi concedeva di abbassare il prezzo di acquisto al 20%, mi ha detto che la compravendita tra privati può avvenire a qualsiasi importo, visto che le tasse si pagano sulla rendica catastale e non sul prezzo di rogito. Ma è vero? Non potrebbe essere considerata sottrazione di beni ad eventuali creditori terzi? Non ci capisco più niente

 

[arianna26]

Mi hanno quindi suggerito di acquistare la casa al 100% senza usufrutti. Alla mia domanda su come poter avere un mutuo per l'acquisto della casa, visto che il diritto di abitazione mi concedeva di abbassare il prezzo di acquisto al 20%, mi ha detto che la compravendita tra privati può avvenire a qualsiasi importo, visto che le tasse si pagano sulla rendica catastale e non sul prezzo di rogito. Ma è vero? Non potrebbe essere considerata sottrazione di beni ad eventuali creditori terzi? Non ci capisco più niente

Potrebbe. il broker, pagato da te e/o dalla banca, guadagna sui mutui che la banca concede grazie al suo intervento (a me anni fa chiesero 1500 per tirarmi una fregatura visto che non poteveno garantirmi in alcun modo quello che chiedevo e che se avessi accettato mi sarei ritrovata con un mutuo ad un tasso superiore all'attuale) dunque tira acqua al suo mulino. vai direttamente in banca e, se ti confermano quanto detto dal tipo, cosa possibile perchè in caso fossero costretti a vendere la casa all'asta per mancato pagamento del mutuo ricaverebbero ben poco non potendo ottenere la liberazione della stessa, non ti resta che il prestito da parte del fratello.

 

[Antonio Angellotti]

Secondo me Arianna non ha risposto al quesito. Infatti, in caso di compravendita di immobili ad uso abitativo occorre per legge dichiarare il prezzo effettivamente sborsato. Ed è sicuramente vero che le imposte vengono calcolate in base al valore catastale dell'immobile e non in base al prezzo pattuito e pagato. Importante, come suggerisce Arianna, è che il prezzo pagato, e dichiarato nel rogito, corrisponda al valore di mercato dell'immobile. Questo ai fini dell'ipoteca e e per mettere al riparo la compravendita da eventuali azioni revocatorie. Per tanto non si pone il problema di dichiararlo al 20% in meno del suo valore di mercato in cosiderazione del diritto di abitazione eventualmente da concedere

 

[ccc1956]

credo ccc1956 intende dire che se, non estingui l'ipoteca prima di acquistare o contestualmente all'acquisto equitalia potrà rivalersi sul bene dunque farlo vendere all'asta e rivalersi sul ricavato fino all'ammontare del suo credito. questo perchè l'ipoteca è già iscritta.

certo................scusate la risposta troppo concisa.

 

[arianna26]

Secondo me Arianna non ha risposto al quesito. Infatti, in caso di compravendita di immobili ad uso abitativo occorre per legge dichiarare il prezzo effettivamente sborsato. Ed è sicuramente vero che le imposte vengono calcolate in base al valore catastale dell'immobile e non in base al prezzo pattuito e pagato. Importante, come suggerisce Arianna, è che il prezzo pagato, e dichiarato nel rogito, corrisponda al valore di mercato dell'immobile. Questo ai fini dell'ipoteca e e per mettere al riparo la compravendita da eventuali azioni revocatorie. Per tanto non si pone il problema di dichiararlo al 20% in meno del suo valore di mercato in cosiderazione del diritto di abitazione eventualmente da concedere

Evidentemente non sono stata chiara. se la signora acquista il bene, per quello che ho cpaito io al 20% del valore e non con un ribasso del 20%, si espone al fatto che, anche una volta estinta l'attuale ipoteca con equitalia, eventuali creditori, al momento sconosciuti chiedano in via giudiziale di annullare quella vendita perchè nasconde una donazione. supponiamo che io, creditore di tizio, proprietario di una casa che vale 500 con un'ipoteca di equitalia pari a 100 sulla stessa, vedo che il tipo la vende a 100 per saldare equitalia e vedo sfumare i 400 su cui potevo rivalermi non faccio nulla? forse se mideve 10 no, ma semi deve mettiamo, 300, vado dal giudice e visto l'enorme sconto concesso al venditore dimostro che si tratta di una donazione simulata da vendita. e l'acquirente si ritrova con un bel problema. questo, ovviamente per quello che so io.. che non sono un'esperta.

 

[caspita 2001]

Importante, come suggerisce Arianna, è che il prezzo pagato, e dichiarato nel rogito, corrisponda al valore di mercato dell'immobile. Questo ai fini dell'ipoteca e e per mettere al riparo la compravendita da eventuali azioni revocatorie. Per tanto non si pone il problema di dichiararlo al 20% in meno del suo valore di mercato in cosiderazione del diritto di abitazione eventualmente da concedere[/QUOTE]

Chiedo scusa se non capisco il senso di quest'ultima frase, ma le scorribande notturne in internet su pagine di notai e forum mi stanno mettendo un attimo in confusione. Posso riepilogare un attimo quello che ho capito?
allora:
1. l'immobile deve essere da me acquistato al prezzo di mercato per evitare eventuali azioni revocatorie.
(il probelma è che 310.000 euro io non ce li ho e nemmeno riuscirò mai a trovare una banca che mi finanzi per questo importo)
2. se acquisto l'immobile con il vincolo del diritto di abitazione posso pagare l'immobile , secondo le tabelle dell'Ufficio delle Entrate, al 20,5% del suo valore. Acquistando anche il terreno annesso l'importo del rogito sarà di 80.000 che andrà versato ad Equitalia a saldo del debito e con la contestuale cancellazione dell'ipoteca.
(in questo caso nessuna banca mi concederà mai il mutuo perchè il vincolo è troppo forte. Dovrò per forza rivolgermi ad un fratello perchè mifinanzi quella parte di importo che non riuscirò a coprire da sola)
3. A detta del broker di mutui l'importo del rogito può essere di qualsiasi importo perchè tra privati non è necessario stare al valore di mercato e l'atto non sarebbe comunque impugnabile.
(ho ragione a pensare che si tratta di una fesseria?)
4. Le tasse si pagano sul valore catastale dell'immobile e non sul prezzo di rogito
(mi pare che qua non ci piove)
5. A questo punto l'unica soluzione mi pare quella al punto 2. Ma è veramente un'operazione che non è soggetta ad azioni revocatorie?

 

[gcaval]

Da quanto ne so io, ma non sono un avvocato esperto di diritto fallimentare, l'azione di revoca è possibile solo su soggetti fallibili, ossia imprenditori. Non ho mai sentito di azione di revoca su un privato. Se c'è un esperto, certo che le cose stiano diversamente, farebbe cosa molto gradita se ci illuminasse a tal riguardo.

Mi domando, poi: con il mercato di oggi, se io ho bisogno urgente di liquidità, non potrei vendere il mio immobile ad un prezzo stracciato, per non mettere a rischio l'acquirente? Il commercialista qualche tempo fa mi ha detto che è stata abolita la contestata legge/norma sul "valore normale", per cui, io credo che uno possa decide di vendere il proprio immobile al prezzo che ritiene più opportuno.

Capisco l'obiezione di Arianna, per cui il proprietario potrebbe sottrarre il patrimonio ai creditori (evidentemente solo chirografari). Ma c'è una o più leggi che parlano di questo?

L'argomento è interessante.