Acquisto immobile da frazionamento

[Fabio_]

Ciao a tutti,

Sono nuovo del forum ed avrei bisogno di un vostro consiglio.

La mia compagna ed io stiamo acquistando la nostra prima casa.
Abbiamo fatto la proposta ed è stata accettata dal venditore.
Durante la verifica dei documenti abbiamo notato che nell'atto di acquisto precedente (del 2000) il venditore ha dichiarato:
Con riferimento al disposto della legge 28/02/1985 n. 47 e successive modifiche, che la costruzione del fabbricato in oggetto è iniziata in data anteriore al 01/09/1967 e che attualmente esso è immune da vizi per i quali siano stati adottati provvedimenti sanzionatori ai sensi dell'.art 41 legge n. 1150/1942, poiché, successivamente alla data di cui sopra non sono state apportate modifiche richiedenti licenze edilizie o concessioni a edificare o concessioni in sanatoria ai sensi della suddetta legge.

Dalla visura storica l'appartamento è stato creato da un frazionamento di un appartamento più grande nel 1985 e successivamente ristrutturato con una sanatoria nel 2001.
Al catasto è tutto registrato mentre non abbiamo ancora ricevuto copia delle autorizzazioni comunali.

Il tecnico da noi interpellato ci indicato le seguenti opzioni:
1) Il venditore ci presenta entrambi gli atti. a questo punto il venditore deve rettificare a sue spese l'atto di acquisto precedente.
2) il venditore non ci presenta entrambi gli atti. a questo punto il venditore, prima del rogito, è obbligato a sanare la situazione a sue spese, pena l'impossibilità di procedere con l'acquisto

Cosa ne pensate? Quello che ci è stato detto è corretto?
In tutto questo l'agenzia sostiene che basta l'atto del 2001.

Grazie per l'aiuto
Fabio

 

[Franci63]

Il tecnico da noi interpellato ci indicato le seguenti opzioni:
1) Il venditore ci presenta entrambi gli atti. a questo punto il venditore deve rettificare a sue spese l'atto di acquisto precedente.
2) il venditore non ci presenta entrambi gli atti. a questo punto il venditore, prima del rogito, è obbligato a sanare la situazione a sue spese, pena l'impossibilità di procedere con l'acquisto

Direi che c'è un’unica opzione; cioè che il venditore sia in grado di provare la regolarità urbanistica e catastale attuale dell’immobile promesso in vendita.
Cioè che tutti gli interventi fossero supportati dalle debite autorizzazioni, e che le modifiche risultino anche al catasto.
Se sono stati fatti interventi abusivi dovranno essere sanati a sue spese.

Le dichiarazioni del precedente venditore per voi non hanno rilevanza.

 

[Fabio_]

Ti ringrazio per la risposta.

Quindi, ricapitolando:
- non serve rettificare l'atto precedente.
- Il venditore deve però provare la regolarità urbanistica con i dovuti documenti e nel caso non ci fossero sanare la situazione.

Possiamo procedere serenamente con il preliminare versando altre caparre?
La trascrizione del preliminare dal notaio ci potrebbe tutelare maggiormente.

Grazie
Fabio

 

[Franci63]

- Il venditore deve però provare la regolarità urbanistica con i dovuti documenti e nel caso non ci fossero sanare la situazione.

Corretto.

Possiamo procedere serenamente con il preliminare versando altre caparre?

Se ti sei obbligato a versare un’integrazione della caparra entro una certa data, sarebbe meglio farlo nei tempi previsti, per non essere tu inadempiente.
Ma potresti prima chiedere che ti forniscano i documenti mancanti, così da menzionarli già nel preliminare.
Io (ex agente immobiliare) preferivo inserire già nel preliminare tutti i riferimenti dei permessi/licenze o sanatorie, per tranquillità di tutti.

La trascrizione del preliminare dal notaio ci potrebbe tutelare maggiormente.

Si, ma non sempre è necessario trascrivere il contratto preliminare.
Generalmente si fa se la situazione non è limpidissima, ma più sul fronte economico (cioè se il venditore è poco affidabile) che urbanistico.
Diciamo che, visto che forse sei intenzionato a farlo, fatti consigliare dal notaio e, eventualmente, dal suo tecnico peruna verifica della parte urbanistica.