Acquisto immobile non conforme e senza certificato di agibilità

[deadcrackerz]

Salve a tutti, vorrei un parere legale riguardo la mia disavventura.

Da circa due mesi ho comprato un immobile tramite agenzia immobiliare e servendomi dei tecnici da loro indicati. Dopo il rogito, insospettito da alcune anomalie che avevo riscontrato sulla pianta catastale, ho fatto fare dei controlli ad un altro geometra e sono emersi alcuni elementi:

- L'immobile non è catastalmente conforme. E' stato condonato nel 2004 e ha subito una variazione di destinazione d'uso da autorimessa a civile abitazione. Dopo tale condono la cucina è stata spostata in un angolo del soggiorno facendo spazio, di fatto, a una camera da letto senza dichiarare nulla (nemmeno la DIA). Al catasto, infatti, risulta la cucina dove in realtà c'è una camera da letto...e le foto allegate al condono lo dimostrano.

- Non è mai stato richiesto il certificato di agibilità e non sono mai state depositate le certificazioni degli impianti. L'unica richiesta di agibilità ottenuta risale a molti anni prima del condono quando l'appartamento in questione era ancora un garage. Il mio geometra dice che l'agibilità non potrà essere ottenuta a causa della grave mancanza dei rapporti aero-illuminanti proprio nella camera da letto (ex-cucina).

Nell'atto non vi è alcun riferimento alla mancanza dell'abitabilità/agibilità e il venditore dichiara la piena conformità rispetto al catasto (e la relazione tecnica del geometra pure...).

Sto intentando una causa contro il venditore al fine di ottenere l'annullamento dell'atto e il risarcimento danni, oltre per la mancata consegna del certificato di agibilità, anche per le difformità rilevate.

Vorrei gentilmente sapere se, secondo voi, ci sono elementi sufficienti per ottenere l'annullamento dell'atto o, addirittura, dimostrare che l'atto è nullo.

Vi ringrazio

 

[acquirente]

Avresti dovuto far fare i controlli dal tuo geometra di fiducia, lo diciamo sempre su questo forum. Ti avrebbe avvertito e non avresti comprato niente.
la faccenda e' seria e mi dispiace tanto per te.
lascio la parola agli esperti e ti auguro di uscirne al meglio.

 

[arianna26]

dalla domanda sembra che tu stia intentando una causa, dunque ti sarai rivolto ad un legale, che cosa dice? se hai scritto qui perchè non sei soddisfatto delle sue risposte forse ti conviene provare a cercare un avvocato che ti soddisfi di più.

 

[raflomb]

Partiamo dall'assenza del certificato di agibilità, ove questo sia ottenibile, in quanto l'immobile ne ha i requisiti (ma nel tuo caso c'è anche una ipotesi di difformità, e quindi occorrerebbe prima procedere ad una sanatoria) tu avrai diritto che il venditore sopporti tutte le spese e gli oneri necessari per farti ottenere detta certificazione, ove non sia ottenibile avrai diritto a risolvere il contratto ed ottenere il risarcimento dei danni, in quanto in questa seconda ipotesi si verificherebbe la c.d. alid pro alio, ovvero l'acquisto di una cosa diversa da quella promessa. Nella tua narrazione emergono anche responsabilità, a diverso titolo, sia del tecnico che ha redatto la nota tecnica, sia da parte del notaio che non ha affrontato nel rogito il problema dell'agibilità, e ciò in quanto ritengo che nella nota tecnica non ci fosse alcun riferimento all'agibilità, ma solo alla conformità urbanistica.
Partendo dall'ipotesi più semplice, è possibile appunto che venditore ed acquirente abbiano taciuto circa il problema “agibilità”. In tal caso, fermo restando che l'obbligo di procurare la relativa certificazione incombe – come detto - sul venditore, occorre fare una distinzione. Se, infatti, la certificazione di agibilità non può essere mai conseguita a causa di difetti di costruzione che incidano sui requisiti igienico-sanitari, di sicurezza o di risparmio energetico dell'edificio, la conseguenza è che l'acquirente ha probabilmente acquistato un qualcosa che non è semplicemente mancante di determinate qualità richieste, ma è addirittura diverso da ciò che ha pattuito. In altri termini, come asserito in proposito da talune conclusioni della Suprema Corte, il caso integra un'ipotesi di consegna di aliud pro alio con conseguente esperibilità della ordinaria azione di risoluzione del contratto per inadempimento, ex articolo 1453 C.C. Tale azione, proceduralmente, risulta svincolata dai rigidi termini di prescrizione e decadenza previsti dall'articolo 1495 C.C. in materia di garanzia per i vizi (denuncia entro otto giorni dalla scoperta dei vizi, prescrizione dell'azione entro un anno dalla consegna) e richiamati dall'art. 1497 in tema di mancanza delle qualità.
Se, invece, la mancanza della certificazione è solo una mancanza documentale, nel senso che la certificazione non è stata materialmente rilasciata ma il bene non si trova in nessuna delle condizioni che ne impediscono il rilascio, fermo l'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo documentale di cui all'articolo 1477 C.C., tale inadempimento non viene considerato comunemente talmente importante da giustificare una risoluzione del contratto, ma piuttosto dovrà essere valutato quale fonte di una giustificata pretesa risarcitoria da parte dell'acquirente, fondata sulla mancanza attuale di un requisito essenziale (la certificazione di agibilità) incidente sul legittimo godimento del bene. A tale pretesa risarcitoria potrà essere preordinata anche una exceptio inadimpleti contractus, ex art. 1460 C.C., che funzioni come una sorta di preventivo invito ad adempiere e che trova la propria ragion d'essere soprattutto quando, essendo anticipata la consegna dell'immobile rispetto al perfezionamento di un contratto definitivo, ci sia uno spazio temporale in cui alla richiesta di adempimento della prestazione dell'acquirente questi possa obiettare l'inadempimento della prestazione sinallagmatica dell'altro contraente.

 

[deadcrackerz]

Grazie raflomb, sei stato davvero esaudiente. Credo tu abbia centrato il problema...ho già sollecitato (tramite raccomandata) il venditore invitandolo a consegnarmi il certificato ma mi ha già risposto (a voce) che non può ottenerlo perchè dovrebbe essere fatta una sanatoria e altre modifiche importanti ai locali. In sostanza ho comprato un immobile di civile abitazione che non potrà mai ottenere l'agibilità se non spendendo un sacco di soldi...

 

[tovrm]

Agisci subito per la risoluzione del contratto e per il risarcimento dei danni.
E per le prossime occasioni, fai fare prima i controlli: poche centinaia di euro ne possono salvare alcune decine o anche centinaia di migliaia.
In bocca al lupo

 

[adimecasa]

ma quando eri davanti al notaio hai comprato un locale pluriuso o un appartamento avrai visto le piantine catastali che non erano conformi, ed il notaio non avrebbe potuto rogitare un immobile senza l'abitabilità, per quanto in mio sapere il contratto è nullo non annullabile ciao adimecasa:daccordo:

 

[deadcrackerz]

In effetti l'ho fatto presente ma il geometra ha detto davanti al notaio che la cucina la puoi mettere dove ti pare senza dichiarare niente. Il notaio ha taciuto. Per quanto riguarda l'agibilità il notaio non poteva sapere niente in quanto la relazione tecnica non indica niente riguardo l'agibilità e il venditore non ha fatto scrivere nell'atto l'impossibilità di ottenerlo...

 

[diegopadova]

Che cavolo di planimetria catastale hai sottoscritto davanti al notaio? Esiste un preliminare di compravendita (meglio se registrato) in cui sia evidente che al rogito ti è stato venduto un immobile diverso da quello promesso? In ogni caso rivolgiti ad un ottimo legale e parti in quarta. Al più presto.

 

[deadcrackerz]

Non ho fatto il preliminare....ma è evidente che la planimetria allegata all'atto non corrisponde allo stato di fatto...