Acquisto immobile non libero al rogito ...

[inter1908]

L'inquilino si è impegnato ad andare via entro il 31/03. Sino a quella data il proprietario incasserà comunque un fitto.

Io volevo chiedere 5000 di danni e tutti gli oneri che sub irei:
- spese trasferimenti per notaio (differenza rispetto al 2019)
- eventuali rincari mutuo
- registrazione accordi

 

[Franci63]

L’accordo sul prezzo dovete trovarlo, e le tue richieste possono essere condivisibili.
Quello che ancora devi valutare è il modo di essere tutelato se per il 31\3 il tipo non va via .

 

[inter1908]

Il mio è un investimento e l'immobile non mi occorre per viverci.
Se poi il 31/03 non dovesse essere nuovamente disponibile sarebbe ulteriormente un problema dell'attuale proprietario

 

[Franci63]

Tienici aggiornati, grazie .

 

[Dimaraz]

La mia idea è spostare il rogito ad aprile e chiedergli un indennizzo di 5000 euro e in aggiunta con l'aggravio di tutte le spese aggiuntive per non aver fatto atto a Dicembre (differenza notaio e mutuo)

Idea "esagerata" quantomeno sugli importi.

Intanto non è detto che una dilatazione del termini per il rogito comporti inadempienza (esistono sentenze ... bisognerebbe valutare cosa scritto nel preliminare).

I "danni" possono essere chiesti solo se dimostrati.
Chiedere 5mila Euro+ eventuali maggiori oneri (notaio/interessi) per 4 mesi di posticipazione del rogito come "seconda casa" a fronte di una caparra di 10mila euro ...non esiste.
Nessun Giudice degno di tal nome dovrebbe darti ragione.

 

[inter1908]

Non capisco: ti impegni da contratto a darmi casa libera entro il 31 / 12 e non lo fai ed è tutto normale? Perdipiù scopro che l'amico è in nero?
E se.io non avessi avuto tutti i soldi?

Spostando l'atto ad Aprile mi espo go al rischio di trasferimento maggiore e tasso di mutuo maggiori. Bisognerà registrare un nuovo contratto... tutto questo è a mio rischio e pericolo?

Intanto lui che doveva lasciare da accordi casa libera da Novembre prende affitto(800€) per 5 mesi in più...

In.pratica secondo la tua ipotesi ... inquilino fa quello che vuole, proprietario nel mentre incassa altri soldi e io che aspetto già da 5 mesi e ho svincolato soldi e quant'altro no?

A questo punto che senso ha firmare un contratto?

 

[inter1908]

Ma domanda secca: avendo firmato io un contratto che prevede l'atto entro il 31 / 12 di un un'immobile libero da cose e persone posso dichiararlo inadempiente?

 

[Dimaraz]

Non capisco: ti impegni da contratto a darmi casa libera entro il 31 / 12 e non lo fai ed è tutto normale? Perdipiù scopro che l'amico è in nero?
E se.io non avessi avuto tutti i soldi?...

Capita a tanti di "non capire" le decisioni di certi Giudici ...ma spesso è perché non si vuol capire ...o perché non si è prestato attenzione a cosa si è firmato ...o non si ha conoscenza della materia.

Io non ti ho dato una "sentenza" ma ho mosso una serie di obiezioni a certe tue "sicurezze" e pretese.

In ordine sparso:

È stato indicato il termine del 31/12/2019 come condizione "risolutiva" (termine essenziale) o lo si è posto come semplice indicazione?

il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito; altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)


Presumo tu abbia inserito clausola sospensiva/risolutiva qualora non ti venga concesso il finanziamento.

Per il momento non hai prove vi siano aumenti di notaio o dei tassi di interesse (che in ogni caso potrebbero sempre variare anche all'ultimo secondo senza che tu possa portarli quale ipotesi di danno. (il tasso si stabilisce il giorno della firma sul contratto di mutuo)

Se avete previsto una caparra di 10mila Euro...perchè dovrebbe riconoscerti 5mila Euro più tutti i maggiori costi per aumento tassi (cosa al momento indeterminabile e per il cui conteggio bisognerebbe attendere il ripagamento del mutuo...quindi irricevibile come idea di danno).

Tanto vale che ti restituisca la caparra e pari importo.

 

[Dimaraz]

Ps.
Altro esempio di particolare che hai trascurato (tanto più che acquisti come seconda casa)...anche se magari non ci aranno problemi in tal senso:
Hai specificato che hai fatto "registrare" la proposta/preliminare...che però è cosa diversa dal farne "trascrizione".
Solo la seconda ti garantisce che un venditore truffaldino non venda ad altri lo stesso immobile.

 

[Franci63]

Intanto non è detto che una dilatazione del termini per il rogito comporti inadempienza (esistono sentenze ... bisognerebbe valutare cosa scritto nel preliminare).

Premesso che , si, bisognerebbe leggere quanto firmato, cosa intendi ?
Se c’è un “termine essenziale”, nulla quaestio .
Se non c’è , a data oltrepassata si può inviare diffida ad adempiere, dando i 15 giorni per rogitare, dopo i quali il contratto è risolto , con le conseguenze del caso.
O sbaglio ?