Affitto con possibilità di riscatto, come fare?

[angelrock]

Salve, non riesco a trovare una riposta adeguata.
Io voglio mettere in affitto la mia casa con la possibilità di riscatto della stessa, ad una persona
a me cara e fidata.
Dove posso reperire un tale contratto? E' un cotratto che si può fare tranquillamente tra privati o si necessita di un notaio? oppure è necessaria un'agenzia di mediazione?
In pratica, io vorrei affittare la mia casa a 450€/mese per 3 anni, con la possibilità di riscatto della
casa, scalando gli affitti di tre anni come caparra sull'acquisto.
Prezzo stabilito della casa è 125.000€.
L'affittuario può riservarsi di comprare alla fine.. oppure rinunciare, io mi impegno a non vendere prima, ovviamente.
Come mi devo comportare in questo caso?
come posso fare questo contratto? grazie.

 

[tovrm]

La formula del rent to buy era molto in voga negli anni '80, quando i tassi dei mutui erano molto elevati. Oggi sta tornando di moda per via della stretta creditizia (in sostanza le banche concedono meno mutui e con maggiori difficoltà e garanzie).
Il vantaggio di chi compra è patrimonializzare (almeno in parte) i canoni di locazione versati, che non vanno perduti ma sono conteggiati come fossero rate di mutuo.
La tipologia di contratto da utilizzare è quella dell'«Acquisto di beni immobili con patto di riservato dominio e pagamento rateale del prezzo».
In genere l'acquirente entra subito nella casa versando un piccolo acconto (in genere tra il 5% ed il 10%) sul prezzo di compravendita, pagando una somma mensile equivalente al prezzo di un affitto per un certo periodo (in media 3-4 anni, secondo quanto si legge anche sui giornali), dopo di ché si è liberi di procedere all'acquisto dell'abitazione a mezzo di atto notarile saldando il prezzo concordato fin dall'inizio detraendo gran parte delle somme precedentemente versate.
In realtà, la quota percepita mensilmente dal venditore dovrebbe essere suddivisa in due: una quota da destinare ad acconto, ed un'altra per l'affitto dell'immobile. Le due quote variano in funzione della contrattazione tra le parti.

Per quanto riguarda lo schema contrattuale, potrebbe variare a seconda della situazione. Ti consiglio in proposito di farti assistere da un professionista (un legale immobiliarista oppure lo stesso notaio), anche perché andranno affrontati nodi importanti quali la fiscalità (ovvero: quali imposte si pagano).

 

[angelrock]

è possibile invece fare una scrittura privata dove stabiliamo comunque che, nell'eventualità l'affittuario volesse comprare la casa, mi impegno a scalare l'importo dell'affitto versato fino al momento.

 

[tovrm]

Il patto di riservato dominio ti tutela in caso di morosità del potenziale acquirente (nessuno ti garantisce che tra 2, 3, 4 anni vorrà/potrà comprare la casa). Se ad un certo punto smettesse di pagarti, puoi trattenere le somme già versate a titolo di acconto.
Inoltre dovresti verificare l'aspetto fiscale, confrontando le imposte sul canone di locazione con quelle sugli acconti ricevuti. Anche per questo ti suggerivo di rivolgerti ad un professionista del settore.
È chiaro che dal prezzo di vendita dovrai detrarre le somme ricevute al netto della tassazione e delle spese condominiali.