Affittuario moroso in locazione commerciale

[eleonora buda]

Non è comprensibile che dopo oltre un anno di mancata percezione dei canoni non abbia ancora dato impulsoallo sfratto per morosità, pagando le imposte su rendite non percepite che non potrai più recuperare secondo il recente orientamento della Cass:
Vanno pagate le tasse anche sui canoni di locazione commerciale non percepiti
La Corte Suprema di Cassazione, Sezione Tributaria, con la sentenza n. 651, del 18/01/2012, ha statuito che il proprietario-locatore di un locale commerciale non ha diritto al rimborso IRPEF relativo ai canoni di locazione non percepiti e ciò anche se ha ottenuto lo sfratto per morosità del conduttore. Infatti, la tassazione del reddito locativo è agli specifici fini collegata alla mera maturazione del diritto di percezione di un reddito e, per tali motivi, i canoni devono essere dichiarati fino alla data di risoluzione del contratto, anche se non percepiti (tale principio trova applicazione limitatamente alle locazioni ad uso commerciale mentre per quelle ad uso abitativo è tuttora previsto il rimborso IRPEF per i canoni di locazione non percepiti ed indicati nel provvedimento di sfratto per morosità).
Da ciò si deduce che i benefici che potrai ottenere con l'ottenimento dell'ordinanza di convalida sono i seguenti:
1) non pagherai più le imposte sui canoni non percepiti;
2) inizierai la procedura per riottenere la piena disponibilità dell'immobile;
3) potrai ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo con il quale inizierai le varie azioni esecutive finalizzate al recupero del credito; non conoscendo il caso concreto, ti posso comunque indicare che potrai far eseguire il pignoramento sulla merce che si trova presso il locale commerciale, poi sarai tu a valutare altre possibili garanzie su cui agire.
4) potrai agire anche per il recupero delle spese sostenute per lo sfratto ed applicare fintanto non liberi l'immobile il 20% sul canone a titolo d'indennità di occupazione.
Tutto ciò premesso, non indugiare oltre nel dare mandato affinchè venga depositato lo sfratto, prima inizi e prima rientri in possesso del locale riducendo, così, il danno.

Non indugio e procedo.
Voglio precisare che ho indugiato un anno in quanto l'inquilino è un conoscente in famiglia il quale adducendo a grossi problemi mi garantiva il rientro dilazionando il canone, per cui ho confidato nella sua buona fede. (Mal riposta).
Grazie della risposta articolata e complessa.
Saluti

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Ocorre agire quanto prima per ottenere la convalida di sfratto. Da quel momento il canone di locazione non và piu' dichiarato:

SINTESI: Nella locazione di immobili a uso commerciale, la base imponibile ai fini IRPEF è costituita dall’importo del canone locativo convenuto nel contratto, anche nel caso in cui tale canone non sia stato effettivamente percepito a causa della morosità del conduttore. Tuttavia, il riferimento al canone locativo opera nel tempo solo fin quando risulta in vita un contratto di locazione e diviene inutilizzabile con la cessazione (per qualsivoglia motivo) del contratto, momento in cui si ripristina la regola generale del reddito medio catastale. Pertanto, il provvedimento giudiziale di convalida di sfratto, determinando la risoluzione del contratto, fa venir meno il riferimento al canone locativo, a decorrere dal giorno successivo all’emanazione dello stesso.
Sentenza n. 651 del 18 gennaio 2012 (udienza 14 dicembre 2011)
Cassazione civile, sezione V – Pres. Pivetti Marco – Est. TERRUSI Francesco
IRPEF – Redditi di fabbricati – Locazione di fabbricati commerciali – Effettiva percezione del canone – Irrilevanza

 

[edocappa]

Io ho lo stesso problema con il mio inquilino che non mi paga l'affitto e non mi consegna le chiavi dopo avergli comunicato la finita locazione per cessazione del contratto dei sei anni. Cosa gli dovrò fare per mandarlo via: chiedere lo sfratto per finita locazione essendo attività commerciale molto attiva oppure per morosità o tutte e due insieme. Inoltre il fisco vuole anche le tasse da me che non percepisco nulla. L'ho messo in vendita ma nessuno se lo compra perchè fa l'ostruzionismo contro i cliente dicendo che se lo deve comperare lui che non ha i soldi e la banca non glieli vuole prestare. Inoltre sono pressato dal condominio che nemmeno paga. Cosa devo fare? Ditemi voi. Sono diventato la persona più povera per colpa di questo locale che non mi rende nulla e l'avvocato mi chiede sempre soldi. Proponetemi una soluzione.

 

[mapeit]

Purtroppo nel tuo caso le cose sono ancora più complicate se il tuo inquilino ha un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori.
Infatti, se così è e se tu gli hai comunicato l'intenzione di non rinnovare il contratto allo scadere del 12mo anno, dovrai corrispondergli per farlo uscire un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità del canone.
Spero che non sia così.
Se invece non gli comunicavi la disdetta e procedevi con un'azione legale di sfratto per morosità, non avresti dovuto corrispondergli alcuna indennità e nell'arco di un annetto lo avresti fatto uscire.
Ovvio che per lo sfratto devi anticipare le spese legali e continuare a pagare le imposte sui canoni non percepiti, ma le imposte potrai detrarle come credito di imposta non appena avrai ottenuto la convalida dello sfratto.
Adesso, sinceramente, posso consigliarti solo di non perdere più tempo con lui e di andare da un legale per avviare lo sfratto per morosità.