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am0619

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
siamo moglie e marito, con separazione dei beni, abbiamo visto una 'villa' che vorremmo comprare, ma attualmente la villa è divisa in due appartamenti entrambi classificati come A/2 con rendita di 682 euro.
La superficie per appartamento è di circa 170 mq.
La prima domanda è se dovessi acquistarli solo io e poi unirli rischierei di finire in una classe di lusso? e quindi perdere il diritto alle agevolazioni prima casa? Anche se in zona ci sono altre ville con superfici simili, già unite,ma accatastate come A7.
Altrimenti potremmo acquistare un appartamento ciascuno (io e mia moglie) come prima casa e poi fare l'unione fiscale. Ma in questo caso se dovessimo risultare in classe di lusso, varrebbe solo per l'IMU/tasi/tari o perderemmo anche l'agevolazione prima casa?
Si accettano suggerimenti/consigli.
Grazie
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma tu come utilizzeresti quell'immobile ?
Uniresti fisicamente gli appartamenti ? Servono modifiche importanti ?
 

am0619

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Lo useremmo per viverci in entrambi gli appartamenti (abbiamo anche 3 figlie minorenni).
La villa presenta una scala di ingresso (dentro l'edificio) indipendente dagli appartamenti dalla quale si accede ai singoli appartamenti.
Ho allegato immagine con l'esempio dell'appartamento al PT, quello al primo piano è identico. Il lavoro che vorremmo fare è mettere il portone blindato dove c'è l'ingresso esterno e le due porte blindate dei due appartamenti vengono rimosse e messe due porte normali.
 

Allegati

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Penso che la soluzione migliore sia di acquistare i singoli appartamenti un tu e uno tua moglie, ognuno con le agevolazioni prima casa, cosa possibile.
Poi per uno dei due il proprietario dovrà pagare l'IMU, perché dovrete avere la residenza in un unico appartamento per tutta la famiglia, e quindi solo uno dei due risulterà abitazione principale.
L'unione fiscale, temo, porterebbe ad un immobile di lusso, e quindi non esente da IMU.
 

am0619

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Come si può verificare preventivamente in modo certo la nuova classe dopo l'unione fiscale?
Ho visto che se l'IMU sul secondo appartamento verrebbe circa 850 euro, mentre se l'unione catastale ci portasse in una classe di lusso, è vero che pagherei l'IMU, ma l'importo (unendo le due rendite) con la detrazione di 200 euro sarebbe 720 euro (per assurdo pagheremmo di meno) inoltre, forse così potremmo evitare di pagare due Tari.
Ma se con l'unione fiscale finissimo in classe di lusso, perderemmo anche l'agevolazione prima casa o quella rimarrebbe valida in quanto siamo due proprietari separati?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
L’unione a fini fiscali ( possibile per considerare fiscalmente due immobili contigui un’unica unità , quindi esente da IMU se abitazione principale ), è possibile se i due immobili perdono la loro autonomia funzionale, cioè se si attuano interventi tali da farne concretamente un’unica abitazione.
Quello che vuoi fare tu è diverso, perché lasceresti due appartamenti separati, ognuno con la sua cucina etc....
( a parte che la Tasi non c’è più).
 

am0619

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In realtà, se dovessi fare la fusione, toglierei una cucina e la trasformerei in altro, unificherei le utenze. Il mio dubbio era se facendo questa fusione rischio di perdere le agevolazioni acquisto prima casa utilizzate da me e mia moglie.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
L’unione di fatto, porta ad una unica categoria catastale tutto il complesso è non sarà la semplice sommatoria delle attuali rendite. Poi sono indicate nuove rendite parziali. Sulla agevolazione non so. Sul risultato catastale un tecnico potrebbe fare una simulazione ma l’ultima parola l’ha Agenzia delle Entrate
 

griz

Membro Storico
Professionista
che una A/2 ad appartamenti uniti venga censita come A/8 non è così probabile, 170 mq non è esattamente un castello, l'unione potrebbe portare ad una A/7 che però non necessariamente avrà una rendita al vano molto superiore al A/2 e dipende molto dal giardino di pertinenza, qualunque tecnico potrebbe fare una simulazione col DOCFA e avere una previsione attendibile
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
avevo interpretato male, si potrebbe sempre fare una simulazione, non mi è mai capitato di censire una A/8
Potrebbero passare in A1, che dici?
Vero che parliamo degli anni '60-70: ma ai miei era capitato questo: in un condominio nel complesso accatastato in A2, avendo acquistato sulla carta e fuso la superficie di due appartamenti, il risultato è stato un A1: e tra l'altro, essendo il primo nel comune, era pure diventato il campione di riferimento (oggi con Docfa, non so se esistano ancora le unità tipo)
 

griz

Membro Storico
Professionista
infatti: nulla è facilmente prevedibile senza conoscere a fondo la situazione e simulare impostando una pratica DOCFA
 

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