Agibilità parziale

[Rosanna2022]

Buongiorno,

il condominio piccolo dove ho acquistato un appartamento non ha l'agibilità in quanto gli altri due condomini non intendono finire di pagare il costruttore e questi non vuole presentare la pratica. Io ho affittato il mio appartamento e l'inquilino ha accettato di viverci senza agibilità ma ora vuole la residenza e senza agibilità scatta la multa. Il costruttore non vuole depositare la fine lavori, nonostante il mio sollecito, perché teme che gli altri due condomini utilizzino i documenti del mio appartamento per presentare una loro agibilità dei loro appartamenti e uscire dalla condizione di "abusivi" senza pagare il costruttore. È vero che gli altri condomini possono utilizzare i miei documenti per avere l'agibilità o è solo l'ennesima cavolata sparata dal costruttore per farla franca?

 

[vittorievic]

Il certificato di abitabilità attesta che l'edificio raggiunge le condizioni minime richieste dalla legge per poter essere identificato come abitabile: cioè è stato costruito nel rispetto delle norme edilizie sanitarie che consentono ai vari locali che compongono gli appartamenti la condizione abitativa.
Con il Decreto del Fare, legge n. 69/2013, per gli edifici di nuova costruzione, è possibile ottenere il certificato di agibilità mediante un’autocertificazione nota come SCA segnalazione certificata di agibilità del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attesti la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. In pratica, tutta la responsabilità passa in testa al direttore lavori.
Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito dell’agibilità, il Comune, tramite la ASL, dispone le ispezioni, al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.
Può essere depositata anche una SCA "parziale" riferita a singoli edifici, singole porzioni o singole unità immobiliari, purché autonomi e a condizione che, siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Nell'atto di acquisto c'è un qualche riferimento all'abitabilità dell'appartamento oggetto di compravendita ? Se c'é il venditore deve attivarsi per farvi avere tale certificato. Se non c'è ognuno si deve attivare autonomamente.
Se il venditore ha accettato di rogitare senza che la somma concordata fosse pagata compiutamente e contestualmente all'atto è un rischio che lui ha accettato. Per farsi pagare dovrà ricorrere alle vie legali.

 

[Rosanna2022]

Sull'atto di acquisto tra noi e il costruttore c'è questa frase:

la società venditrice si obbliga a presentare agli uffici competenti del Comune di ***, a propria cura e spese, la comunicazione di fine lavori, unitamente a tutta la documentazione necessaria, garantendo che l'immobile non presenta alcuna irregolarità costruttiva, rimanendo a suo carico le spese, imposte ed oneri relativi alla abitabilità, volendo in caso contrario essere tenuta come per l'evizione ed alla rifusione di danni e spese.


Il mio dubbio però è un altro, ossia che il costruttore non vuole presentare la fine lavori per impedire agli altri due acquirenti, che non hanno finito di pagare ma che di fatto occupano l'immobile, di acquisire quei documenti con l'accesso agli atti e far presentare la fine lavori da un altro professionista. Così facendo ci vado di mezzo anche io che non posso permettermi di pagare un altro professionista dopo che ho già pagato il costruttore per fare tutto.

 

[vittorievic]

il costruttore non vuole presentare la fine lavori per impedire agli altri due acquirenti, che non hanno finito di pagare ma che di fatto occupano l'immobile, di acquisire quei documenti con l'accesso agli atti e far presentare la fine lavori da un altro professionista

ma cosa cambia al costruttore? In Italia il contratto di acquisto della proprietà è disgiunto dalla forma di pagamento: chi accetta di NON essere pagato in toto del prezzo pattuito al momento del passaggio di proprietà si assume il rischio del credito ma il passaggio di proprietà avviene. A meno che la vendita avvenga con il patto di riservato dominio: cioè l'acquirente diventerà proprietario solo quando avrà finito di pagare il prezzo concordato. Non sò se questo è il tuo caso, perché il riservato dominio si può applicare anche alle compravendite immobiliari.
Se c'è il riservato dominio, il venditore può chiedere la restituzione del bene (la casa) e l'acquirente oltre ad essere buttato fuori di casa, perché occupante senza titolo, perderà i soldi che ha pagato finora.
Se non c'è il riservato dominio il costruttore può solo fare causa per avere i soldi ma la proprietà della casa sarà dell'acquirente. Se l'acquirente non pagherà gli verrà pignorata e messa in vendita la casa.
Tutto ciò,nei due casi, anche se non c'é l'abitabilità.

 

[Rosanna2022]

No, credo sia il caso dei due condomini. Io non ho riservato dominio ma ho già pagato, aspetto solo questa benedetta agibilità per mettere in regola l'inquilino che è entrato ieri. Sta di fatto che finché gli altri due non pagano lui non deposita la fine lavori né l'abitabilità perché, dice, che si prendono i documenti e si fanno l'abitabilità per conto loro

 

[vittorievic]

lui non deposita la fine lavori né l'abitabilità perché, dice, che si prendono i documenti e si fanno l'abitabilità per conto loro

secondo me è una balla. Fargli scrivere dal tuo avvocato che gli intimi di presentare il fine lavori e contestualmente la SCA in comune pena il pagamento del tuo mancato reddito.

 

[Rosanna2022]

Anche secondo me è una balla che gli altri possano usare i miei documenti per la loro agibilità.
Ha già avuto due anni di ritardo sulla consegna dell'immobile, se non presenta tutto entro dicembre siamo a 3 anni di reddito persi.

 

[vittorievic]

Anche secondo me è una balla che gli altri possano usare i miei documenti per la loro agibilità.

è una balla perché non c'è alcun nesso tra abitabilità e pagamento del prezzo pattuito.
Tu devi far rispettare quello che c'è scritto sul tuo rogito dei suoi problemi con gli altri acquirenti a te non ti importa nulla.

la società venditrice si obbliga a presentare agli uffici competenti del Comune di ***, a propria cura e spese, la comunicazione di fine lavori, unitamente a tutta la documentazione necessaria, garantendo che l'immobile non presenta alcuna irregolarità costruttiva, rimanendo a suo carico le spese, imposte ed oneri relativi alla abitabilità, volendo in caso contrario essere tenuta come per l'evizione ed alla rifusione di danni e spese.

Tu hai già un contratto d'affitto.
Se il venditore è stato un citrullo non può danneggiarti.
Piuttosto controlla che non abbia problemi finanziari perché, se non è passato almeno un anno dalla compravendita della tua casa, se i suoi creditori gli fanno dichiarare il fallimento potresti essere coinvolta.
Auguri.

 

[Nemesis]

se non è passato almeno un anno dalla compravendita della tua casa, se i suoi creditori gli fanno dichiarare il fallimento potresti essere coinvolta.

Le compravendite concluse a giusto prezzo di immobili a uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare.

 

[vittorievic]

Le compravendite concluse a giusto prezzo di immobili a uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare.

Giustissimo; ma questa casa è data in affitto.