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  1. pbellazzi

    pbellazzi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Affitterò un appartamento a Finale Ligure .
    Il futuro inquilino mi ha chiesto di aprire un varco h. 2 mt l 2,50 mt in una parte non portante per mettere in comunicazione il soggiorno con la sala da pranzo .
    Per evitare di avere qualsiasi problema farei una lettera con la quale lo autorizzo a esperire tutte le pratiche richieste dal regolamento edilizio per fare questo lavoro ; lui mi ha già confermato che farà una SCIA .
    Vorrei però essere sicura che non è necessaria alcuna variazione catastale per questo tipo di lavoro .
    Grazie in anticipo per i consigli
    Saluti
    Paola Bellazzi
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ci vuole anche il rifacimento del catasto in quanto in sua mancanza creeresti un bel problema. La parte urbanistica (SCIA) verrebbe aggiornata mentre il Catasto rimando fedele alla vecchia impostazione non corrisponderebbe più all'originale.
    La legge che te lo impone (la corrispondenza tra approvato-censito e stato di fatto) è il D.l 78/2010.
    L'obbligo di tale corrispondenza in realtà proviene già da contenuto del vecchio condono edilizio l.47/85 che imponeva appunto una corrispondenza tra approvato-censito e stato di fatto.
     
  3. pbellazzi

    pbellazzi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Daniele 78 .

    L’inquilino nicchia sulla variazione catastale perché dice che quando se ne va mi richiude il varco . Io vorrei però riservarmi la possibilità di decidere di tenerla così se mi piace di più senza farmi carico della variazione catastale .

    Cosa ne pensi di una lettera di questo tenore ?

    “ Il varco potrà essere realizzato a condizione che :

    . la parete non sia portante ( questa è una mia scelta ndr )

    . la conduttrice si faccia carico della necessaria pratica edilizia, dell’esecuzione dei lavori nel rispetto delle norme vigenti e di qualsiasi danno o crepa possano essere originati in seguito al lavoro nell’appartamento e/o negli appartamenti sottostanti e/o confinanti , manlevando totalmente la proprietaria

    Prima della conclusione del contratto di locazione dovrà essere realizzata a cura e a spese della conduttrice la pratica di aggiornamento catastale ovvero, a richiesta della proprietaria , il ripristino dello stato di fatto esistente “

    Sono tutela in toto o ci vedi qualche problema ?
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok, però come dovresti modificare concessione e catasto per fare la nicchia (demolire il muro) altrettanto ri-dovresti fare a ritroso tutto il giro per riportare la situazione degli atti corrispondente all'esistente nel momento in cui l'inquilino se ne va via.

    Onde evitare spese inutili e litigate DOPO parlane bene all'inquilino di tutte le problematiche connesse al buttar giu ed aprire un varco e successivamente al ritirar su, magari riesci a convincerlo. Se non cedesse DIGLI senza mezzi termini che queste modifiche tu non le vuoi nella tua casa e le stai facendo per lui, ovviamente le spese di demolizione e professionisti sono a suo carico.
    Vedi subito come reagisce.


    Ti ho risposto sopra. Aggiungo che qualunque modifica interna che si fa o non si fa sarà SEMPRE a responsabilità del proprietario (visto che SOLO il proprietario può presentare pratiche edilizie e variazioni catastali) ovviamente ad ogni onore fanno da contraltare gli oneri ed ogni abuso anche commesso dall'inquilino dovrà essere sanato dal proprietario.
    Ovviamente il proprietario poi si può rivalere sull'inquilino inadempiente ai sensi di legge.
    Buona fortuna con il tuo inquilino, speriamo che capisca.
    Daniele
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Aggiungo un elemento ulteriore che ho dimenticato ma in un periodo di crisi come questo è bene ricordarlo alla proprietà immobiliare onde evitare sorprese dell'ultimo inaspettate.
    Se l'edificio è abbastanza vecchio è molto molto facile che nella modifica dell'accatastamento la rendita risultante venga ritoccata all'insù (di poco o tanto dipende da come è l'esistente) con aumento di I.U.C (l'imposta formata da IMU TASI e TARI) quindi attenzione anche su questo aspetto!
    quindi se dovete fare una ristrutturazione di un certo tipo come prima casa è un conto (avete le agevolazioni fiscali e non pagate imposte fuorchè la TASi e la TARI ma non avete nessuna IMU da pagare) l'aumento di rendita non vi destabilizza di sicuramente.
    Sulla seconda il discorso cambia, le agevolazioni permangono ma dovendo versare la I.U.C ve ne accorgerete immediatamente di un cambio di rendita catastale (quindi ulteriori aggravi d'imposta).
    Da valutare se l'inquilino eventalmente è disposto a versare l'aumento...ma in periodi come questo è un pò un cruccio.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la norma qui non è chiara, infatti è prevista la variazione catastale nel momento in cui vado a variare la rendita modificando l'ìimmobile, nel caso la rendita non varierebbe in quanto un'apertura in un muro collegante i due ambienti non modifica nè la consistenza nè le caratteristiche che producono la rendita, il problema si pone nel momento incui si dovesse vendere l'immobile modificato infatti la scheda non sarebbe conforme alla realtà
     
  7. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Siete proprio sicuri che mettere in comunicazione due locali esistenti, senza di fatto modificare la planimetria dell'immobile, comporti la necessità di una variazione catastale? A me non sembra. Proprio per non incorrere in problematiche con altri condòmini un pò litigiosi, si può fare, tutt'al più, una comunicazione di inizio e fine lavori al Comune (non credo neanche che ci sia bisogno di autorizzazione edilizia). Utilissime, invece, le specifiche contrattuali con l'inquilino, per pararsi le spalle da futuri litigi.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    La comunicazione al comune è obbligatoria altrimenti si configurerebbe un abuso edilizio
     
    A CAFElab e Daniele 78 piace questo messaggio.
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Oddio se la casa è vecchia e fai i lavori e come detto anche da te modifici il catasto, la rendita cambia eccome. Diverso se vai a toccare il catasto di un'immobile nuovo o già ristrutturato nella seconda parte degli anni 2000 (con almeno un Docfa 3.0) quasi sicuramente la rendita non cambia, o lo fa in minima maniera.
    Purtroppo queste cose vengono fuori SOLO sul campo, il legislatore non può saperle (proprio perchè non fa il nostro mestiere).
     
    Ultima modifica: 12 Settembre 2014
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No aspetta se fai la comunicazione di inizio lavori devi avere con te un titolo che ti permetta di Farlo (SCIA, CIA, CIL, CILA, PdC ecc). Non puoi farla a caso.
    Poi, il fare una comunicazione d'inizio lavori comprata anche una FINE LAVORI ed un aggiornamento dell'agibilità in base ai lavori che hai fatto.
    Quindi se tocchi una tramezzatura e tocchi parte degli impianti (ad esempio elettrico) dovresti anche aggiornare la dichiarazione di conformità dell'impianto per il lavoro che si è fatto. (La conformità è gratuita e fa parte del lavoro dell'Impianto).
    Il non fare tutto ciò comporta come dice @griz un abuso edilizio bello e buono.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il mio comune non accetta la scia, ma solo dia, come è fattibile (possibile)?
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Assolutamente si, cambia poco alla fine, con la DIA aspetti 30 giorni con la SCIA puoi iniziare subito ma per un qualunque problema ti possono bloccar in ogni momento.
    Alla fine forse era meglio la DIA aspetti i tuoi 30 giorni dalla presentazione dei documenti e poi parti (ovviamente devi rispettare ciò che hai scritto perchè ti prendi tu come professionista la responsabilità).

    Il nostro Comune addirittura permetterebbe come regolamento edilizio il buttare giù una tramezza senza permessi ma c'è un bel però grande come una casa:
    Il nostro regolamento edilizio è del 2007 e non ha recepito il famoso D.L 78/10 che impone la corrispondenza catastale con lo stato di fatto.
    quindi tu fai come ti pare (senza permesso) salvo poi (volessi mai vendere o chiedere un mutuo sul tuo immobile) aggiornare con una bella sanatoria il tuo immobile rifare il catasto.
    Morale della favola, la sanatoria per mettere a posto tutto ti costerebbe 500 erotti € + tutte le altre spese (professionista per pratica comunale e catasto) che comunque avresti dovuto fare.
    Bella roba.

    Per farla in breve e per evitare di tagliarsi le P...e da soli pensateci bene prima di aprire o chiudere un varco in una seconda casa, se poi l'intenzione è quella di ripristinare la situazione originaria.
    il gioco non ne vale tanto la candela.
     
    Ultima modifica: 12 Settembre 2014
  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    le ragioni per una variazione della rendita catastale possono essere anche legate ad un ammodernamento degli impianti ma nessuno mai l'ha fatta per questa ragione, se tu hai una rendita aggiornata e coerente (anche se mi rendo conto che è una parola grossa) e apri un'apertura in una parete, non modifichi le caratteristiche salienti dell'immobile quindi non c'è ragione di aggiornare la rendita, potresti anche aggiornare la scheda e mantenere la stessa rendita ma dal punto di vista normativo è inutile. Poi vi è l'eventuale necessità di dichiarare la conformità della scheda in caso di vendita dell'immobile e questa è un'altra cosa
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Certo, però tieni conto che quando tocchi un vecchio immobile (penso ad A/3, A/4) o giù di li devi tener conto che dal 98 queste classi sono state eliminate per i nuovi accatastamenti in quanto ormai desuete e riconducibili a tipologie "scomparse" on in via di estinzione.
    Nel mio palazzo anni 40 (dove lavoro) avendo dovuto fare delle modifiche interne ho visto cosa diceva l'elenco subalterni...quasi tutti A/4 e siamo in una zona centrale...e molti sono ristrutturati da non più di 20 anni.
    Sai quante soluzioni simili ci sono solo nella mia città?? Una marea... .
    Purtroppo come ben sai anche tu negli anni si è fatto di tutto e di più nelle ristrutturazioni (anche di queste) lasciando però il catasto inalterato (ormai non più ne corrispondente spesso ne come destinazioni ed uso ne più corrispondente alle qualità intrinseche proprie di quella determinata classe catastale).
    Ecco perchè in Italia c'è un problema non indifferente sulle disparità del classamento degli immobili.
    E questo D.L 78/10 attualmente è quella che permette di mettere mano là dove ci sono queste disparità e di riequilibrare il discorso rendite.
    Di fatto possiamo dire che la riforma del Catasto (se l'edilizia girasse a dovere) non servirebbe a nulla o quasi, in quanto l'obbligo di variare il catasto esiste già,
    le procedure in atto già oggi con il Docfa 4.00.02 sono più che valide per redistribuire la rendita.
    Bisogna solo decidere quale direzione prendere, ma c'è già tutto ORA.
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Daniele, scusa ma il problema vero delle valutazioni catastali è il metodo obsoleto che si adotta per stimare i valori che così com'è non ha più alcun senso
    L'altro problema degli adeguamenti mai effettuati si sta risolvendo piano piano con l'obbligo di allegare l'aggiornamento catastale alle chiusure delle pratiche edilizie, sarebbe interessante però far sapere agli uffici tecnici comunali che già un adeguamento tecnologico dovrebbe produrre un adeguamento della stima catastale, certo è che nell'ottica di una riforma globale delel rendite catastali i comuni si dovranno attivare e verificare tutte quelle situazioni che tu evidenzi e credo che qui cascherà l'asino nel senso che i comuni non sono attrezzati e forse non ci sarà nemmeno la volontà politica, rimane il fatto che comunque è un problema da risolvere
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Sarà anche un pò datato, ma avere una rendita parametrizzata allo stato dell'edificio (stato di manutenzione, tempo in cui è stata realizzata, eventuali miglioramenti nell'edificio) sarebbe un problema ENORME in quanto ogni anno la rendita catastale dovrebbe variare in meno (l'edificio è più vecchio di un anno e in minor stato di manutenzione).
    Oggettivamente per come è messo sia il Catasto (parlo di forza lavoro e capacità) ma anche per la situazione attuale della banca dati catastale ereditata nel tempo...con un parco di 60.000.000 di edifici trovo quasi improponibile (nel senso di NON fattibile) creare per ognuno dei 60.000.000 delle variabili che vanno a mutare la rendita ogni anno.
    Se già abbiamo GIÁ questi problemi senza le variabili, figuriamoci dove andremmo a finire con queste... . Diventerebbe un bel papocchio.
    Partendo però da quello che abbiamo tra le mani in questo momento, potremmo tranquillamente (se l'edilizia girasse) sistemare anche questo problema (almeno per quanto riguarda la proporzione tra le rendite e l'immobile) che oggi per i motivi sopraelencati MANCA, o comunque è ancora in una lenta fase di aggiornamento (legata alla lentezza del mercato immobiliare).
     
  17. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Ragionando:
    Il valore catastale non deve essere quallo di mercato ma deve essere un valore inferiore con una certa attendibilità, non è necessario che si adegui ogni anno, anche il valore di mercato non si allinea con questa frequenza. Non ho idea di come intenda procedere chi sta studiando la cosa, magari basterebbe un adeguamento quinquennale (magari anche decennale) automatico per quegli immobili che sono rimasti allo stato censito, questo sicuramente fiiancato ad un adeguamento automatico per tutti allineando i valori alle rilevazioni medie dei valori delle transazioni, cioè un valore bese attendibile ed una parametrazione derivante del reale movimento del mercato.
    Solo ragionando
     
  18. pbellazzi

    pbellazzi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio , mi avete dato un sacco di spunti e chiarimenti .

    Nel suo ovvio interesse l’inquilino mi aveva messo le cose facili , ma così non è , anche se mi sembra assurdo per l’apertura di un semplice varco che di fatto non cambia nulla .

    Sono d’accordo con Daniele che il gioco non vale la candela .
    Seconda casa/ rendita catastale non aggiornata / nessuna certezza che la rendita non aumenti
    Anche se mi hanno suggerito di non presentare l’aggiornamento catastale e poi ripristinare la situazione originaria rimane il fatto che la normativa prevede che la variazione vada fatta entro 30 gg dalla comunicazione di fine lavori .

    Certo che finché sono previste sanzioni se la pratica di aggiornamento catastale viene presentata in ritardo però entro i 5 anni dal lavoro, mentre la sanzione decade se si fa una sanatoria a partire dal 6° anno ( così mi ha detto al telefono un tecnico del catasto di Savona ...) continueremo a favorire abusi edilizi e condoni successivi .
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Già adesso così è con il Docfa 4.00.02, il problema è che la grande maggior parte degli immobili quando vai a beccare la piantina ha ancora l'intestazione N.C.E.U (Nuovo catasto edilizio urbano) e tutte questa planimetrie sono quelle fatte con la vecchia im postazione.
    Contando la banca dati catastale è stata completamente rivista a cavallo del 99/2000 e contando che in quel periodo eè nato il Docfa 3.0 antesignano del 4 di oggi.
    La versione attuale è molto molto simile (quasi identica alla versione 3 entrata in funzione nei primi anni 2.000 sostituita pochi anni fa dall'ultima versione. qui sotto una piccola Guida del 3.0 e di cosa ha portato come cambiamento.
    Ovviamente tutti gli immobili ristrutturati ed anche aggiornati prima di tale data sicuramente avranno qualche problemino con la rendita appena si tocca un tramezzo.
    ovviamente con l'ultima versione è molto molto probabile (ammesso che sia stato fatto con tutti i crismi al tempo) che non cambi la rendita con la demolizione anche del piccolo vano porta (questo per provato di persona).


    Se pensi che il nuovo (da una stima delle Entrate) necessiterà di almeno 5 anni per entrare in funzione :
    http://www.edilportale.com/news/201...mese-il-primo-decreto-attuativo_39870_24.html e modificare poi 60.000.000 di edifici ci vorranno dei decenni (con un edilizia però che corre) capisci bene che sarà lunghissimo il percorso.
    Oggi con lo schema attuale abbiamo già a disposizione una soluzione discreta (forse peggiore forse no di quella che deve ancora avvenire) però già da quasi un decennio si usa e già molto edifici sono stati "migliorati" catastalmente parlando, per completarla comunque (con il ritmo attuale dell'edilizia) ci vorranno anni e anni ancora.
    Immagina cosa può voler dire avere l'optimus (forse) tra 5 anni ed il tempo per cambiare il criterio di 60.000.000 di edifici con l'andazzo attuale. 50 anni non ti bastano.
    Se pensiamo che ora le compravendite sono intorno alle 200.000 annuali ed in tempi pre-crisi superavano le 500.000/600.000 abbiamo un ordine di grandezza del tempo che ci vuole per sistemare anche il catasto.


    Può anche funzionare ammesso che il vicino del tuo alloggio non faccia un esposto o una denuncia per rumori...magari fila tutto liscio e va bene così, magari proprio perchè infastidito dal rumore viene a controllare.
    Un tempo, non dico che sia tuo il caso, si iniziava con un buco o poi (zitti zitti) si rifacevano le tramezze interne.
    Oggi questo tipo di soluzione, contando anche il grado di litigiosità attuale, lo vedo estremamente pericoloso e foriero di sanzioni...(non sai mai come il vicino tollera i rumori delle demolizioni).

    Posso dire che
     

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  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
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