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Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
- Cosa avviene se l'inquilino in seguito paga o direttamente o a seguito dell'intervento del giudice
A mio avviso, a parte il fatto che non mi sembra che càpiti spesso che un inquilino arrivi fin davanti al giudice e si sobbarchi ulteriori spese solo per pagare quanto sa di dovere (sapendo di stare in torto, pagherebbe direttamente al locatore, prima che questi si rivolga al giudice; a meno che non voglia solo guadagnar tempo, ma a che pro? Chi arriva davanti al giudice o ha le carte per fare opposizione o ha bisogno di guadagnar tempo) ci potrebbero essere due possibilità:
1 - Se nel contratto vi è il paragrafo della "clausola di risoluzione espressa" e, nello stesso, è riportato che la sua applicazione legittimerà il locatore a comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate, ad adire immediatamente le vie legali per sfratto da morosità e, soprattutto, <a considerare eventuali versamenti successivi alla risoluzione come somme risarcitorie e non come canoni> (Cassaz. 651/12 e 19230/15), il problema non dovrebbe porsi (salvo, poi, decidere se versare l'IRPEF su tali somme risarcitorie da occupazione abusiva, cosa che non credo si debba fare, ma tutto è possibile...). Questa ritengo sia la soluzione migliore, senza impelagarsi troppo in meandri fiscali
2 - Registrare un nuovo contratto con lo stesso inquilino (con lo svantaggio che verrà anche prorogata la scadenza).
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
quando avra' luogo la risoluzione del contratto ai fini IRPEF
Dalla sentenza si evincerebbe che, ai fini IRPEF, la risoluzione sia partita dal primo mancato pagamento (punto 1). Io, comunque, dato che con l'Agenzia delle Entrate non si è mai sicuri di nulla, opterei per il punto 2, che è sicuro, escludendo decisamente il punto 3.
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Ma ottenere lo sfratto per morosità è abbastanza veloce sui contratti NON abitativi.
Quindi la risoluzione espressa non è poi una grande panacea.
Piuttosto Vi domando:
il verbale di rilascio locale spontaneo del conduttore(Società) ove egli dichiara le eventuali mensilità NON pagate ha valore ai fini dei canoni di locazione da dichiarare nella dichiarazione dei redditi?
Quindi quelli NON pagati non vengono dichiarati appunto perchè menzionati nel verbale di rilascio(con timbro e firma del legale rappresentante della Società)
Oppure va comunque fatto uno sfratto per morosità ove appunto il locatore dichiara agli atti da quando il conduttore s'è reso moroso ?
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Spererei nel punto 1.
Nel mio caso ha smesso di pagare a febbraio ed io per essere buono ho atteso fino a fine ottobre per intimare lo sfratto .
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Il problema per le locazioni non abitative è che è ancora possibile pagare i canoni in contanti.
Quindi ......
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Non si può citare nel contratto che eventuali somme successive alla risoluzione da considerarsi come risarcitorie.
Perchè?Sulla morosità si opta per decreto ingiuntivo!
Demotiva il conduttore a presentarsi davanti al giudice e pagare i canoni morosi
La risoluzione espressa è un'arma verso un conduttore poco credibile.Per cacciarli il prima possibile.
Un buon conduttore in ritardo nei pagamenti ,con una buona attivita,sana davanti al giudice la morosità
Se l'attività non va rilascia il locale spontaneamente.A che gli serve?
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Demotiva il conduttore a presentarsi davanti al giudice e pagare i canoni morosi
Perchè? Si risolve il contratto a fini fiscali e, nel contempo si avvia la procedura di sfratto per morosità, nella quale il giudice ingiungerà di pagare: se paga, le somme che verserà saranno tutte considerate risarcitorie (pregresse ed eventualmente future) ai fini fiscali e, nel mentre, non si starà pagando inutilmente l'IRPEF; se non pagherà, resterà l'ingiunzione per le somme pregresse (sempre risarcitorie) e dovrà lasciare l'immobile. La sentenza citata mi sembra chiara.
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Perchè chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate è tombale.Ovviamente con la ris.espressa chiudi subito il contratto all'Agenzia delle Entrate(costo 80 Euro).Ne hai facoltà.Segue che il conduttore NON può saldare la morosità,neanche davanti al giudice.Va rifatto il contratto.

Per le attività commerciali ,aperte al pubblico,con canone deducibile,pagare è il canone di locazione è vantaggioso.

Se non lo paghi significa che NON fatturi.Quindi chiudi!

In bonis il locatore può ottenere il rilascio locale con la dichiarazione scritta e timbrata dal legale rappresentante la società della compensazione morosità con deposito cauzionale(3 mesi)o semplicemente l'insanabilità della morosità dichiarata per dissesto finanziario.

Documento da inviare all'Agenzia delle Entrate in caso di verifiche.

Viceversa è il caso di talune società conduttrici che volutamente non pagano il canone ,anche se fatturano,perchè gli serve il locale per poco tempo.
Società che vanno a morire con debiti.
Talune scappano lasciando pure tutto dentro,anche la stigliatura.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
chiudi subito il contratto all'Agenzia delle Entrate(costo 80 Euro).
L'imposta di registro che si versa in caso di risoluzione anticipata è di 67 euro, perché dici 80 euro?

.Segue che il conduttore NON può saldare la morosità, neanche davanti al giudice.
Sei sicuro?
Quando avevamo affrontato l'argomento, l'esperto del Forum Ollj aveva scritto che il conduttore può sanare la morosità in udienza (art. 55 l. 392/1978) escludendo la risoluzione del contratto.
Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente? | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #13)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel mio caso ha smesso di pagare a febbraio ed io per essere buono ho atteso fino a fine ottobre per intimare lo sfratto .
Però prima di intimare lo sfratto hai inviato al conduttore moroso la diffida ad adempiere, dichiarando di volerti avvalere della clausola risolutiva espressa. Giusto?

Secondo me la risposta esatta è la 2):
- 2 dall'intimazione del locatore di avvalersi della clausola
come ho scritto nell'altra discussione sull'argomento:
Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta? | Pagina 4 | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #77)
 

key

Membro Assiduo
Professionista
E' salita da 67 E ad 80 Euro.
Preciso:
-se il conduttore ha un'attività di per sè rischiosa per il puntuale pagamento dei canoni di locazione(es.Agenzia Immobiliare,Abbigliamento non brandizzato,etc.,quindi attività SENZA licenze Comunali )la ris. espressa va utilizzata seguendo i dettami dell'indicata sentenza.
Per un'attività che prevede licenza e quindi che dà concrete possibilità di subentro meglio valutare con ponderazione se avvalersene

-Se il locatore chiude il contratto all'Agenzia delle Entrate,e ne ha facoltà(come suscritto) ,come può sanare il debito il conduttore in udienza di sfratto per tener in essere il contratto stesso?

-Se il conduttore deduce dalle tasse i canoni non pagati e mette per iscritto, in sede di rilascio in bonis del locale condotto ,di NON averli pagati,ed il locatore ovviamente NON li dichiara nell'imponibile,l'Agenzia delle Entrate ha tutti gli strumenti per la verifica.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Però prima di intimare lo sfratto hai inviato al conduttore moroso la diffida ad adempiere, dichiarando di volerti avvalere della clausola risolutiva espressa. Giusto?

Secondo me la risposta esatta è la 2):

come ho scritto nell'altra discussione sull'argomento:
Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta? | Pagina 4 | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #77)
Nella diffida si precisa che si intende avvalersi della clausola di risoluzione espressa sottoscritta in contratto.
Il contratto recita :
"Il mancato pagamento del canone , decorsi 20 gg dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nei termini degli oneri accessori, comporta la risoluzione di diritto del contratto a norma dell'art. 1456 del c.c. "
Quindi a mio parere nel mio caso che l'ultimo canone corrisposto e' stato quello di gennaio, il mancato pagamento del canone di febbraio comporta la risoluzione di diritto del contratto e da quel momento in poi gli eventuali canoni corrisposti sono a titolo di occupazione abusiva dell'immobile.
Questo e' quanto dovrebbe essere applicato sulla base di quanto riportato in contratto.
... vedremo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il mancato pagamento del canone di febbraio comporta la risoluzione di diritto del contratto
Secondo me bisogna leggere attentamente l'art. 1456 Cod.Civ., che recita:

...la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.

Io capisco che la parte interessata (tu come locatore) deve dichiarare all'altra (al tuo conduttore) che vuole attivare la clausola risolutiva espressa.
Se l'avessi fatto a febbraio avresti ragione nel considerare il contratto risolto in quel mese.
Ma se hai pazientato per un po' di tempo, allora il contratto è risolto quando tu hai inviato la raccomandata ar all'inquilino con la diffida ad adempiere. Dichiarandogli che in caso di suo inadempimento il contratto sarebbe stato risolto in base alla clausola risolutiva.
Se ho capito bene, gli hai spedito la raccomandata in ottobre, prima di iniziare la pratica di sfratto.

Copio e incollo parte della risposta data da Ollj nella discussione che ho linkato nel mio post n. #32, e sottolineo le parti più importanti:

Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
- intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
- avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
- il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
- presso Agenzia delle Entrate andrà registrata la risoluzione medesima.


(Il termine concesso non può essere inferiore a 15 giorni: art. 1454 Cod.Civ.)


Se hai modo di chiarire tutto ciò col tuo avvocato, cortesemente scrivi qui la sua risposta: sarebbe interessante leggere un parere legale qualificato sull'argomento.
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
-Se il locatore chiude il contratto all'Agenzia delle Entrate,e ne ha facoltà(come suscritto) ,come può sanare il debito il conduttore in udienza di sfratto per tener in essere il contratto stesso?
Può perché così prevede l'art. 55 l. 392/1978.

Copio e incollo alcune parti della risposta data da Ollj nella discussione che ho linkato nel mio post n. #32, sottolineando le considerazioni più importanti:

La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale.
Anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Se non ricordo male,riassumendo vari pareri legali,è meglio non avvalersi della ris.espressa dopo intimazione per chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate,ma attendere la sentenza di sfratto ove sono citate le morosità e poi chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate.
In tal modo se il conduttore non sana la morosità davanti al giudice e quindi viene convalidato lo sfratto,si ha una sentenza in mano.
All'Agenzia delle Entrate si dichiara solo il percepito e in caso di verifica si fa presente la sentenza di sfratto
Cosi ho fatto molte volte e mai l'Agenzia delle Entrate mai ha obiettato alcunchè.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
a mio parere il contratto non avrà nuova vita, perchè è stato risolto
Se così fosse, cosa deve fare il locatore se il conduttore sana la morosità in udienza e il giudice stabilisce che la locazione continua?
Mi pare di capire che si dovrebbe stipulare un nuovo contratto.
Non ne vedo il vantaggio, perché si ricomincerebbe da capo a conteggiare i 6 anni + 6 al termine dei quali il locatore può disdirlo.
 

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