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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
All'Agenzia delle Entrate si dichiara solo il percepito e in caso di verifica si fa presente la sentenza di sfratto
Per i contratti commerciali la legge prevede che il locatore deve dichiarare e pagare le imposte sui canoni di locazione fino alla data di risoluzione del contratto. Anche se non percepiti.
Nel caso di sfratto per morosità la data di risoluzione del contratto coincide a quella in cui il giudice convalida lo sfratto.

Se invece si tratta di contratti abitativi, la convalida dello sfratto permette al locatore di non pagare le imposte sui canoni non percepiti.

Se vi risulta che anche per i contratti commerciali sia possibile non dichiarare e non tassare i canoni non incassati, mi interessa leggere le motivazioni giuridiche. Grazie.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
E' salita da 67 E ad 80 Euro.
Mi indicheresti gli estremi di legge?
Ho fatto una risoluzione di una locazione a uso diverso giovedì scorso (26) ed è costata 67 e sul sito Agenzia delle Entrate risulta sempre 67, a oggi.

Per il resto seguo anch'io con molto interesse tutta la discussione sulla clausola risolutiva espressa.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sul sito Agenzia delle Entrate risulta sempre 67, a oggi.
Infatti anche a me risulta che l'imposta di registro per risoluzione anticipata non sia aumentata!

Non capisco perché @key ha pagato 80 euro.
Forse trattandosi di risoluzione dovuta all'attivazione della clausola risolutiva espressa il locatore deve pagare una tassa in più?!?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Intendo dire un'imposta di bollo o qualcosa del genere se si deve presentare all'Agenzia delle Entrate anche la documentazione comprovante l'attivazione della clausola ex art. 1456 Cod.Civ.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La mia causa è slittata a marzo perché gli avvocati hanno proposto ed ho accettato il pagamento degli arretrati in tre mesi .
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
hanno proposto ed ho accettato il pagamento degli arretrati in tre mesi .
Nel senso che l'inquilino moroso inizia subito a pagare delle rate in modo da sanare il debito entro marzo?
Oppure il giudice gli ha concesso una specie di termine di grazia, considerato che tu sei d'accordo, e pagherà tutto nell'udienza di marzo?
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Al telefono il mio avvocato che era in tribunale non e' sceso nei dettagli perche' mi ha chiesto solo se accettassi la rateazione e nel caso affermativo l'udienza sarebbe stata aggiornata. Credo comunque che il giudice abbia concesso questo inusuale, per i contratti commerciali, "termine di grazia°,
Comunque l'inquilino moroso ha fatto subito un bonifico via cellulare e mi ha inviato la contabile come richiesto dal mio legale.
Incontrero' l'avvocato la prox settimana e chiedero' i dettagli.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo comunque che il giudice abbia concesso questo inusuale, per i contratti commerciali, "termine di grazia°,
Infatti mi pare strana la concessione del termine di grazia nel caso di sfratto per morosità relativo ad un contratto commerciale.
Strana ma possibile se locatore e conduttore si accordano per un rinvio.
Quando il tuo avvocato ti comunicherà i dettagli, se vuoi scrivili qui: è una vicenda interessante.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Allora i dettagli sono:
- immediatamente prima dell'udienza il legale dell'inquilino ha scritto una PEC al mio legale proponendo un accordo per il pagamento dello scoperto in quattro rate mensili contestualmente al pagamento dei canoni correnti.
- il mio legale mi ha contattato per sapere se potesse andarmi bene. Ho accettato.
- in udienza i legali hanno detto al giudice che era stato trovato il suddetto accordo
- il giudice ha aggiornato la data del processo a quella del pagamento dell'ultima rata concordata
- nella successiva udienza il giudice ha detto che considerera' chiuso il procedimento per estinzione del debito o convalidera' lo sfratto nel caso che il debito non sia stato estinto
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
un accordo per il pagamento dello scoperto in quattro rate mensili contestualmente al pagamento dei canoni correnti.
Naturalmente ti auguro che il tuo inquilino riesca a pagare tutto: il debito precedente + i canoni correnti.

Se però non riesce a pagare i canoni correnti, cosa succede?

Lo chiedo perché ricordo che un avvocato mi disse quanto segue, in occasione dello sfratto relativo ad un contratto abitativo.
Se alla seconda udienza dopo il termine di grazia il conduttore sana la morosità pregressa (la somma indicata nell'intimazione dello sfratto) ma non paga i canoni successivi, il giudice non convalida lo sfratto. Prende atto dell'avvenuto pagamento e la locazione continua.

Se i canoni successivi sono insoluti (nel tuo caso fino a marzo 2021) il locatore deve iniziare una seconda pratica di sfratto per morosità: nuova citazione in Tribunale, nuova udienza, ecc.
Tutto ciò per non più di tre volte in quattro anni.

Siccome per le locazioni abitative il termine di grazia viene quasi sempre concesso, a me sembra logico che alla seconda udienza il conduttore debba pagare tutto: la somma intimata e i canoni dovuti fino a quel giorno. Ma pare non sia così.
Grazie se qualcuno mi può chiarire questo punto!
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
... te lo faro' sapere alla seconda udienza.

Per la risoluzione espressa si attendono esperienze vissute da documentare .....
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
... te lo faro' sapere alla seconda udienza.
Ok, grazie.

Quindi l'inquilino ti ha pagato subito la prima delle quattro rate concordate per sanare la morosità intimata dal tuo avvocato quando gli ha notificato la citazione in Tribunale.

l'inquilino moroso ha fatto subito un bonifico via cellulare e mi ha inviato la contabile
Se ha anche pagato il canone di dicembre, e riuscirà a pagare quelli successivi oltre alle rimanenti tre rate, è in regola ed è giusto prosegua nella locazione.

Altrimenti io come proprietaria non mi accontenterei di incassare il "vecchio": se non riesce a pagare i canoni correnti preferirei che il contratto venga risolto definitivamente. Dal giudice quando nella seconda udienza accerta la morosità "nuova", oppure grazie alla clausola risolutiva espressa.
 
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happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Per il momento ha pagato la prima rata ed oggi dovrebbe aver versato la mensilita' di dicembre.
Sicuramente se non paghera' anche le mensilita' correnti chiedero' tramilte il mio legale in seconda udienza che il contratto venga risolto.
Tra l'altro l'accordo e' solamente al momento orale, in settimana i legali si dovrebbero incontrare per sottoscriverlo.
Da quel che dice il mio legale la sola clausola risolutiva invocata e riportata in contratto non ha valore senza la convalida del giudice.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Da quel che dice il mio legale la sola clausola risolutiva invocata e riportata in contratto non ha valore senza la convalida del giudice.
Questa sarebbe una novità interessante, che, praticamente, annullerebbe qualsiasi convenienza a inserire tale clausola nel contratto: visto che, comunque, per la sua applicabilità serve una sentenza, mi chiedo se non sia anche il caso di eliminare i relativi articoli dal codice civile. Il tuo legale lo ha affermato così, tanto per dirlo, o ti ha anche dato qualche spiegazione o qualche riferimento, visto che tale concetto non mi sembra sia riportato da nessuna parte? Forse il tuo legale voleva dire che il giudice potrà ratificare, prendere atto o rafforzare in qualche modo la risoluzione espressa e comunicata, non che, senza l'intervento del giudice non sia applicabile....
 

GIANLUCA69

Membro Attivo
Professionista
vorrei chiarire alcuni punti discussione: 1) la regola primaria in caso di morosità (in difetto di clausola risolutiva espressa inserita in contratto) è l'art. 1455 c.c. ("il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra"), 2) i contratti ad uso abitativo sono soggetti alla disciplina di cui all'art. 5 e 55 L. 392/78 e, pertanto, è il legislatore stesso a stabilire quando l'inadempimento non ha scarsa importanza -art. 5, cit.- e come poter rimediare giudizialmente ad esso -art. 55, cit.-; 3) ai contratti ad uso diverso non si applica detta disciplina e, per giurisprudenza costante, è ritenuto "grave inadempimento" ex art. 1455 c.c. il mancato pagamento di almeno due mensiità di canone e non c'è, pertanto, possibilità per il conduttore di sanare nel quadriennio per tre volte la morosità, né di benificiare a tal fine del c.d. termine di grazia di un massimo di 90 giorni dalla data di prima udienza comparizione nel relativo procedimento giudiziale; 4) solitamente per ottenere dall'Agenzia delle Entrate il rimborso per il mancato reddito locatizio risultante in dichiarazione e corrispondente al periodo di morosità maturata occorre produrre provvedimento giudiziale di convalida di sfratto (per morosità) in cui, appunto, sono accertate le mensilità non riscosse; 5) la clausola risolutiva espressa (che ove il pagamento dei canoni in ritardo sia abituale e, di fatto tollerato, si da per rinunciata almeno fintantoché il locatore non dia prova di un mutato interesse ad avvalersene) non opera e, pertanto, è da considerarsi sospesa (almeno fino alla prima udienza) quando è applicabile il regime normativo di cui agli artt. 5, 55, cit. (in questo caso se il conduttore paga l'intera morosità, o ne lascia da pagare una parte non superiore a due mensilità, evita, comunque, la risoluzione mediante convalida di sfratto; altrimenti, senza alcun beneficio di proroga, vedrà risolto il contratto dal giudice); quando è invece inserita in contratti ad uso non abitativo, prevale (se il locatore dia prova di essersene voluta avvalere) sul giudizio di accertamento del giudice riguardo alla gravità dell'inadempimento colpevole da parte del conduttore, eventualmente ammettendo che il locatore possa ottenere la risoluzione anche per il ritardo di una sola mensilità alla scadenza del decimo giorno da quello pattuito tra le parti -come sottoscritto (preferibilmente per approvazione separata) in relativa clausola contrattuale-; spero di essere stato chiaro ed aver contribuito alla discussione, ciao..
 

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