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  1. rotella

    rotella Membro Attivo

    Ciao a tutti, ho un quesito da porvi. Sono proprietaria insieme ad altri 7 condomini di un terreno condominiale dopo possono venire parcheggiate però solamente 6 automobili. Può esserci un'assegnazione a solo 6 condomini? Se si, a maggioranza o all'unanimità?
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    Essendo il cortile bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c, ogni condomino può servirsi della cosa comune purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
    Siccome il cortile non ha spazio sufficiente per il parcheggio di 7 macchine, è consigliabile usare la turnazione.

    L'assemblea può deliberare il godimento turnario dei posti auto nel caso in cui non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini.
    Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 12485 del 19/07/2012.

    In tema di condominio, e legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nei rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia 1'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

    Nella specie, come e stato esattamente rilevato nella sentenza Impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del ricorrente di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota dei bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune.

    Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero del condomini, ha previsto l'uso turnario e stabiiito 1'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell' assemblea.

    Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento . Pertanto, I'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione , ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.

    L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia 1'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno 1'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi . Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune c non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.
     
  3. rotella

    rotella Membro Attivo

    Si è tutto chiarissimo, ma se siamo tutti d'accordo, si può fare un atto di assegnazione fissa (notarile o no) solo a determinati condomini?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se il terreno (parcheggio) è condominiale, questo sarà ad uso di tutti i condomini, per cui non si può escludere nessuno dall'uso, salvo che qualcuno non rinunci spontaneamente, da cui l'assegnazione potrà avvenire solamente all'unanimità (1000/1000), cioè tutti (in questo caso) sette proprietari.
    Una soluzione che posso proporre è quella dell'uso a rotazione a turno, così che tutti posano usare il parcheggio (vedi --- Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 12485 del 19/07/2012)

    chiedo scusa, stavo effettuando le mie ricerche e poi ho visto le risposte di Alessia Buschi che condivido.
     
  5. rotella

    rotella Membro Attivo

    Sto per rinunciare al mio 7° di area condominiale dietro compenso. Quale potrebbe essere per voi? E poi, rinunciando, dovrò cmq partecipare alle spese di manutenzione di quell'area?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se rimarrà parte comune non potrai sottrarti dalle spese per la conservazione (cc art. 1118)
     
  7. rotella

    rotella Membro Attivo

    Scusate, mi sono espressa male. Sto per rivendere una quota parte condominiale di un' area condominiale alla società costruttrice. Per errore questa parte doveva essere accatastata come posti auto privati per gli altri 6 appartamenti, invece erroneamente è stata accatastata come condominiale. Si può fare? Posso vendere la mia parte condominiale (dietro compenso ovviamente). Non dovrò poi sostenere alcuna spesa in futuro? Senza il mio consenso il costruttore dovrebbe svendere gli appartamenti restanti, che al momento sono senza posti auto di proprietà. Considerando quanto mi hanno e mi fanno ancora penare, posso sicuramente osare, non dite?
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le parti condominiali sono indivisibili se non con il consenso di tutti i condomini, tanto è vero che nel nuovo ordinamento in vigore dal 18 giugno prossimo, è stata aggiunta una frase (in grassetto) all'articolo 1119 cc;

    cc art. 1119. Indivisibilità
    Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

    Per cui, per cedere la tua parte al costruttore, dovrai ottenere il consenso di tutti i condomini.
     
  9. rotella

    rotella Membro Attivo

    Si si ma siamo solo in 3 i proprietari. Io(che ho il mio posto auto già nel mio giardino privato), un altro condomino, che ovviamente vuole il posto auto di proprietà e il resto degli appartamenti (5) sono ancora tutti del costruttore. Il costruttore ha tutto l'interesse a "ricomprarsi" la mia quota, altrimenti è costretto a svendere gli altri appartamenti, perchè lo spazio è insufficiente per mettere tutte le macchine.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A quanto pare siete tutti d'accordo, per cui si può fare.
     
  11. rotella

    rotella Membro Attivo

    Grazie.
     
  12. rotella

    rotella Membro Attivo

    Eccomi dinuovo, con la storia infinita dei posti auto. Allora non ci siamo messi d'accordo sul prezzo con il costruttore e qundi un appartamento verrà venduto senza posto auto e gli altri, compreso quello che mi spetta verranno assegnati. Se l'assegnazione sarà contrattuale, so che non si può modificare, ma se sarà assebleare per modificare tale assegnazione, che maggioranza ci vorrà? Mi spiego se Tizio che comprerà dal costruttore un giorno decide di voler anche lui parcheggiare, chiede all'amministratore di far modificare tale decisione. Non è sufficiente la maggioranza? Grazie come sempre
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'assegnazione di posti auto nel parcheggio condominiale si può effettuare soltanto con l'unanimità, cioè con tutti i voti favorevoli (1000/1000), invece se i posti sono insufficienti per tutti, con la maggioranza del 2°comma art. 1136 cc si può stabilire una turnazione;

    In tema di condominio, e legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nei rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia 1'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
    Nella specie, come e stato esattamente rilevato nella sentenza Impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del ricorrente di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota dei bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune.
    Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero del condomini, ha previsto l'uso turnario e stabiiito 1'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell' assemblea.
    Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento . Pertanto, I'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione , ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.
    L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia 1'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno 1'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi . Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune c non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna. --- Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 12485 del 19/07/2012
     
  14. rotella

    rotella Membro Attivo

    grazie condobiop, come al solito precisissimo.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Prego, ma non ho fatto altro che ripetere la stessa sentenza che aveva postato Alessia Buschi :)
     

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